Kostar boendet verkligen så mycket som det känns – eller bor man nästan ’gratis’?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Här är ett litet tankeexperiment kring hur jag väljer att se på den ganska stora summa som lämnar kontot varje månad.

Mitt eget exempel:

Dagens värde på lägenheten: ca 4 900 000 kr
Bolån idag: ca 3 900 000 kr
Ränta: 2,71 %
Amortering: 2 %
Föreningsavgift: 5 150 kr/mån
Två personer står på lånet.

Månadens utbetalningar för boendet

Ränta: ca 8 808 kr
Amortering: ca 6 667 kr
Avgift: 5 150 kr

Totalt: ca 20 625 kr/mån

Det är lätt att titta på de där drygt 20 000 kronorna och tänka: Där försvann månadens boendekostnad.

Men jag väljer att se på det lite annorlunda.

Amorteringen på 6 667 kr ser jag inte som en kostnad. Pengarna försvinner inte, utan flyttas från bankkontot till eget kapital i bostaden.

Räntan på 8 808 kr blir efter 30 % ränteavdrag cirka 6 165 kr/mån.

Min faktiska löpande boendekostnad blir då:

6 165 kr ränta + 5 150 kr avgift = 11 315 kr/mån

eller cirka 135 800 kr per år.

Sedan kommer värdeutvecklingen

Om bostaden över tid ökar med 3 % per år:

4 900 000 × 3 % = 147 000 kr/år

Det motsvarar 12 250 kr/mån.

Så min mentala bokföring blir:

6 667 kr/mån → amortering/sparande i bostaden
11 315 kr/mån → faktisk löpande boendekostnad
12 250 kr/mån → värdeökning vid 3 %

Med de förutsättningarna motsvarar alltså värdeökningen mer än hela den löpande boendekostnaden.

Brytpunkten är:

135 800 / 4 900 000 = 2,77 % per år

Är då 3 % värdeökning önsketänkande?

På kort sikt kan det definitivt vara det. Bostadspriser kan både stiga och falla kraftigt.

Men över en längre ägandeperiod tycker jag inte att 3 % nominell årlig värdeökning är ett särskilt aggressivt räkneantagande för en bostadsrätt i en storstad.

Svensk Mäklarstatistiks historiska serier sträcker sig för större städer tillbaka till 1996 och visar en tydlig långsiktig prisuppgång, även om utvecklingen naturligtvis varit långt ifrån jämn.

Historisk utveckling är förstås ingen garanti för framtiden.

Källa: Svensk Mäklarstatistik, årshistorik för bostadsrätter.

Visst finns det en alternativkostnad. Kapitalet som är bundet i bostaden hade kunnat ligga på börsen och ge avkastning.

Men jag måste samtidigt bo någonstans.

Den relevanta jämförelsen blir därför egentligen att äga bostaden kontra att hyra en motsvarande bostad och investera kapitalet och eventuell mellanskillnad.

När ca 20 625 kr dras från kontot varje månad väljer jag därför att inte se hela beloppet som en kostnad.

6 667 kr går till amortering och bygger eget kapital i bostaden.
11 315 kr är den faktiska löpande boendekostnaden.
Samtidigt motsvarar en långsiktig värdeökning på 3 % cirka 12 250 kr/mån.

Det är naturligtvis inte att bokstavligen ”bo gratis”. Värdeökningen är inte garanterad och det finns alternativkostnad för kapitalet, underhåll, renoveringar och framtida försäljningskostnader.

Men kanske bor man betydligt billigare än vad det känns som när drygt 20 000 kr lämnar kontot varje månad.

Det är i alla fall så jag väljer att se på det – och då känns den där månatliga dragningen genast lite trevligare. :grinning_face_with_smiling_eyes:

4 gillningar
2

Du måste tänka att värdeökningen kommer beskattas (22 %) om du skulle realisera den.

3 gillningar
3

“Dolt” i de allmänna siffrorna för värdeökningar ligger ju också mången badrumsrenovering för några hundra tusen, ett och annat poggenpohlkök o.s.v. som driver på värdeökningar men har kostat i andra änden.

7 gillningar
4

Jag kom ihåg att jag räknade på min första lägenhet och att hyrorna under dom 5åren ja bodde där nästan exakt blev summan i värdeökning jag fick vid försäljningen.
Nästa lägenhet va ökningen mer än alla hyror.

Men jag är väl i “rätt ålder” och har haft en bra värdeökning

1 gillning
5

jodå, det stämmer och det var det jag menade med detta. och sedan får man göra avdrag för mäklararvode och renoveringar. Detta är bara ett exempel på lite mental bokföring och inte en exakt kalkyl som håller i alla lägen.

6

3 % värdeökning (om det nu fortsätter så, jag är skeptisk) är inte 3 % real avkastning. Du måste sätta det mot inflationen också. Och som någon skrev ovan ska den eventuella ”vinsten” dessutom beskattas.

Sen saknas alternativkostnaden. Värdeökningen är osäker och kapitalet hade kunnat ge avkastning någon annanstans. Å andra sidan måste man ju bo någonstans.

Så nja. Jag tycker det här är lite kreativt önsketänkande.

7 gillningar
7

Det har mycket med tidshorisont att göra också.

Att äga sitt boende “ska” ju vara mer ekonomiskt än att hyra ju längre ut man sträcker ut tidsperspektivet. Precis som med alla konsumtionsvaror man kan antingen hyra eller äga.

Värdeförändringen är väl egentligen det största frågetecknet. Cornucopia har en bra gammal bild på de reala huspriserna i Stockholm under 1900-talet t.e.x. Visst gick de upp nominellt över lång tid, men inte i förhållande till inflation.

Så det kanske man inte ska vänta sig ens i Stockholm.

image
image2048×1088 261 KB

8

Känns som ett så kallat ”cope-tänkande” som kan uppstå varje natt man sätter huvudet mot huvudkudden och kommer på att man har flera årslöner i lån!

På sätt och vis kan du äga ditt boende och betala för dina egna lån eller så kan du hyra och betala hyresvärdens lån. En viktig skillnad är dock ett en hyresvärd kan ha stordriftsfördelar med fastighetsskötsel mm och kan således vara billigare än att bo i eget hus eller en liten eller dålig skött bostadsrättsförening.

Men det du missar är främst att du har alla ägg i samma korg och ingen diversifiering. Om vi leker med tanken att vi får 10% inflation i samhället i övrigt (ökade matkostnader / transporter / el etc) skulle jag säga att det är mer troligt att man kan ”möta” den inflationen med en global indexfond än man kan med en bostad på en liten plats i världen.

9

Jag bor i en väldigt välskött och lågt skuldsatt förening, så det känns tryggt och jag förstår inte riktigt ditt antagande om att jag har missat något och har alla ägg i samma korg? jag har inte nämnt någonting om mina andra tillgångar. Jag har ganska mycket ägg i globala indexfonder så jag sover gott om natten och som sagt detta är bara lite mental bokföring för att det ska kännas bättre när man betalar räkningarna.

10

Haha, ja det kan nog många inklusive jag relatera till :smiley:

Det här är ett väldigt intressant men känsligt ämne för att många har borrat ner sig i ena eller andra lägret.

Tror du skulle uppskatta den här videon med intellektuellt ärliga resonemang kring frågan eftersom du redan är ödmjuk inför att det är mental bokföring. Det är verkligen ingen no-brainer för eller emot. Och det är mycket personligt.

1 gillning
11

Man kan inte skylla på bostadsbubblan som han gör utan att ta med att befolkningen ffa medelklass i Stockholms kommun växte med 50%, från runt 600’ pers till runt 900’ från 1990 till nu. Ska man hävda att det var en artificiell bubbla orsakad av låga räntor mm så måste man i så fall räkna bort befolkningsökningen och den ökade efterfrågan på bostäder.

Överlag har väl inflyttningen till större städer sedan 80-90-tal och därmed ökad efterfrågan på bostäder varit en viktig del av prisuppgången medan man i glesbygden har väldigt låga huspriser. Vi har dessutom invandringen. Man kan inte se det som enbart en bubbla, det handlar till stor del också om förändrade demografiska mönster som påverkat efterfrågan.

12

Absolut. Det finns mycket att säga om Cornucopias bostadsbubbeltankar han haft i… 20 år nu? Jag håller inte med om den tesen per se.

Men jag tänker att det kan finnas korn av sanning i det också. Det behöver inte någonsin bli en en regelrätt krasch, absolut inte. Men prisnivåerna skulle fortfarande kunna stagnera realt över längre tid om man ser till det historiska snittet. Även om de går upp något nominellt eller står relativt stilla.

Lite som att högre värderingar på börsen sänker förväntad avkastning, allt annat lika. Även om förväntad avkastning fortfarande är positiv.

Men som du själv är inne på; Läge, läge, läge. Inte bara inom riket utan även inom städer. “Stockholm” eller valfri annan stad är för brett. I Stockholms oattraktiva förorter kan man faktiskt tala om en krasch: Lyckas inte sälja lägenheten – varit till salu i fyra år | Mitt i

13

Olika bostadspolitiska förändringar som görs kan ju absolut ändra priserna, inte minst fastighetsskatter, ränteavdrag mm. Men säg att man släpper alla akademiker att jobba 100% på distans. Då skulle man riskera en kraftig sänkning av efterfrågan och djupdykning av just villapriser i Stockholms kommun. Väldigt många är inflyttade och måste inte bo i Stockholm annat än för jobben.

Man kan spekulera i om människor kommer fortsätta flytta till Stockholm eller inte och öka efterfrågan ytterligare. Den största vågen har antagligen redan skett med ökad akademisering och övergång till fler kunskapsföretag i storstäderna.

14

Efterfrågan är ju selektiv i de demografiska grupperna, det är ju inte så att människor köper vilken bostad som helst. Kanske har de grupperna som tidigare ville bo i br i Hallunda blivit färre pga att de fått det bättre ställt och flyttat eller har de fått det sämre ställt och inte har råd.

Det har ju också byggts relativt mycket men på ett väldigt förhoppningsfullt sätt: om vi bara bygger så kommer folk komma från hela Stockholm oavsett att området är trist och dyrt. Det har lite slagit undan benen på vissa områden, särskilt de som inte är medelklassområden.

15

Jag tycker det är en bra tankegång. Du har ju garanterat sparat pengar i och med amorteringen. Om lägenheten kostade 4,9 miljoner så bor du rimligen i ett attraktivt område och kan ganska konservativt räkna med fortsatt prisuppgång, även om det är svårt att spå exakt %.

Det fantastiska är när man bott länge på samma plats och har väldigt få utgifter eftersom amorteringen redan är klar. Dina 20000 i månaden betalar vi ungefär per år i driftskostnad. Inte riktigt, ligger mer mot 30000 men ändå!

16

Jag tycker ditt sätt att räkna är rimligt.
Under dom 30++ år vi ägt hus har värdeökningen snarare varit 6% nominellt och 4 % realt årligen under större delen av tiden.
Men dom tiderna kan rimligen inte upprepa sig en gång till.
OM ditt boende är rimligt placerat dvs i ett område med i alla fall någon befolkningsutveckling framåt eller minst oförändrad attraktivitet är minst 1 % real tillväxt rimligt framöver. Samma härad som en rimlig konservativ real löneökningstakt kanske hamnar på.
Då är dina 3% nominellt årligen vara klart rimlig nivå.

Men som andra påpekat avskrivning på det ni ansvarar för dvs kök, eleystemet, badrum, golv, väggar ,tak, balkonginglasning, säkerhetsdörr, nytt elsystem, måste vägas in. Vi har sett att väl renoverade 90-100 kvm BRF lägenheter från 60-talet går för ca 1Msek mer än sådana där man har det mesta större kvar att göra internt.
Utslaget på säg en 40 årig rullande cykel blir det häraden 2000 Sek per månad i dagens pengar.. Många lessnar nog snabbare på gammalt och spenderar kanske 4000Sek per månad i snitt på förnyelse. ( oftast onödigt Villhöver pga att man har råd anser jag).

Dvs Jag håller med om det mesta man spenderar kan ses som ett riktigt rejält “tvångssparande” . Ett tips är att sluta amortera helt när man nått 50% belåning. Tar inte så lång tid med 3% nominell värdeökning och 2% amortering årligen : det tar kanske 10 år ,

17

Det gör inte så mycket, eftersom bolånet inte ökar med inflationen utan blir kvar på sitt nominella värde (minus eventuell amortering).

Ett rejält bolån är kanske den bästa hedgen mot inflationsrisk.

1 gillning
18

Mja, mjo, kind of… Det är samtidigt inte roligt att betala mångdubbelt mer i rörlig ränta på ett nominellt stillastående lån samtidigt som bostadspriser faller trots bred inflation i övrigt. Lex 2022 och framåt.

Ett rejält bolån och lång bunden ränta däremot. Nu snackar vi inflationshedge. Tror den försvinnande andelen som köpte bostad till rekordpriser under pandemin men låste in t.e.x 10 års bunden bolåneränta runt 2% fortfarande är rätt nöjd.

Jänkarnas 30-åriga lån ska vi inte prata om :sweat_smile: Once in a lifetime-tillfälle.

19

Att köpa en lägenhet eller ett hus i en storstad, eller med pendlingsavstånd till en storstad eller flera är inte att lägga alla ägg i en korg. Långt ifrån.

I en liten stad där som är uppbyggd runt en specifik industri eller företag som en gruvstad som Kiruna eller Gällivare kommer bostadspriserna att öka och minska med efterfrågan av personal på gruvan. Eller typ Borås som är uppbyggd kring textil och postorder. Vad händer om IKEA flyttar från Älmhult? Där tar du som husköpare en stor risk. Skulle tro att hyresmarknaden är ganska stor i denna typ av städer.

I Stockholm, Göteborg eller Malmö köper du hela stacken. Där finns alla branscher och industrier samlade på ett ställe. Det finns ingen industri eller specifikt företag som skulle få priserna på dessa bostäder att falla om det gick i konkurs. Därför attraherar dessa bostäder alltid någon och risken är ytterst låg att göra en dålig affär. En storstad är bostadsmarknadens indexfonder. En medelstor stad kan liknas med att äga aktier ett investmentbolag.

On topic: Jag brukar tänka lika dant. Detta stämde precis när jag sålde min första lägenhet. Jag räknade ut att efter skatt och mäklararvode så hade jag nästan bott gratis under den tiden vi ägde lägenheten. Och då la vi bara några tusenlappar på att renovera.

Jag har inte räknat på det på huset vi äger nu, men det känns som att det stämmer ungefär för huset också även om de sista 6 åren har varit väldig knaggliga.

1 gillning
20

Alternativkostnaden blir lägre om du köper ett billigare boende. Även amortering kommer med en alternativkostnad då det trots allt är ganska dassig avkastning.