Jag ska för första gången på länge sälja en bostad och funderar på om fast, rörligt eller fast med rörlig del (fast upp till pris X, därefter andel av överskjutande summa) är bästa modellen för arvodet? Jag har precis träffat flera mäklare och de ska presentera sina offerter på måndag.
Fast känns alltid enklast för ”då vet man” men jag köper t ex inte hantverkartjänster på annat än löpande…
Jag är medveten om att valet av mäklare inte huvudsakligen är en prisfråga, de jag träffat har lite olika angreppssätt för att presentera objektet och det är av större vikt förstås.
Men med det sagt, vad är era erfarenheter och vad skulle ni råda mig att göra?
På gott och ont har jag förvisso köpt mer än jag sålt hittills… Men min erfarenhet är att jag som säljare överdrivit betydelsen av provisionsmodell.
Ofta balanseras modellerna så de når plus minus noll vid mäklarens förväntade pris. En del mäklare försöker pusha ner den nivån men har man koll på marknaden brukar de ha lite flexibilitet. Psykologiskt gillar jag när de har morot att pusha upp och har därför föredragit modeller med hög % på overperformance.
Man får komma ihåg att mäklarna är beroende av provisionen och marknaden. 50k i fickan nu kan vara mer lockande än 55k nästa vecka, särskilt om de där 5k innebär extra arbete med visningar och dessutom ska skattas och delas innan de går ner i fickan. I en budkrigssituation däremot vill jag tro att det ändå kan vara en morot att elda på lite extra.
En BRA mäklare kan i slutändan göra BETYDLIGT större skillnad än ev ersättningsmodell.
Har sålt och köpt ett antal fastigheter och pratat med många mäklare genom åren. Jag personligen väljer fast eller ren % på försäljningspriset. (Undviker stege).
Vissa BRA mäklare sa rent ut att de alltid jobbar lika hårt oavsett provisionsmodell.
Jag har yrkesmässigt under 11 år jobbat med att bedöma säljpresentationer vid examinationer av bilsäljare under många år. Så är man van kolla på “detaljerna” vad de gör/säger så går det bra att få en bild av hur de sen kommer jobba med försäljningsuppdraget.
Vi har alltid låtit flera mäklare komma förbi, berätta om hur de gör och sen indirekt utsatt de för “test/frågor” för att se hur de agerar. T ex hon som kom i högklackat och inte vill kolla på huset från gräsmattan osv gick bort. Han som tuggade en tandpetare och klankade ner på värmesystemet gick bort, han som inte kunde något om brunn/vatten/värmesystem gick bort osv. Han som var lat och körde ut bilen på gräsmattan mitt framför dörren gick bort, han som kom i en +15 år gammal bil och skulle sälja ett ovanligt och exklusivt sjöställe gick bort, de som fokuserade på det “dåliga” med stället gick bort OCH dom som “blundade för” det dåliga gick också bort!
De “vassaste” mäklarna hade järnkoll på detaljerna.
-Visste köläget på alla skolor i området. (ringde respektive rektor regelbundet)
-Visste exakt var olika busshållplatser låg när huset, vilka bussar som gick vart och hur ofta
-Ville ha skarpa hantverksofferter att visa spekulanter vad det kostade att fixa vissa saker
-Kändes SYMPATISKA som person. (Är toppen om spekulanten kommer gilla mäklaren)
-Var intresserade, noterade och FÖRSTOD det man berättade om fastigheten
-Hade koll på detaljplan, bygglovsregler osv i förhållande till objektet
-Hade kolla på området och hus/lägenheter som sålts i närområdet
-GILLADE objektet de eventuellt skulle få sälja
-Visste hur de skulle lyfta fram specifika fördelar och hur de skulle bemöta nackdelar
-Hade en plan för hur de skulle hantera bud/budgivningar och krångliga spekulanter. Någon hade t ex som rutin att ALLTID höra av sig IGEN till de som hoppat av för att dubbelkolla/se om de ångrat sig och vill/kunde lägga “ett bud till”. (Händer faktiskt att spekulanter hoppar på igen)
-Var mån om att försöka få oss att fixa/styla/framhäva objektet inför foto och visning =de vill sälja ett “attraktivt” objekt som de då kan lyfta fram på bästa sätt
-Bra på att formulera sig i tal och skrift. Dvs kunna “prata för huset” och dessutom kunna göra ett attraktivt/lockande prospekt
-Erfarenhet att kunna bedöma spekulanterna villka som blir lätta att sälja till och vilka som är “krångelnissar” OCH sen hur man hanterar framför allt krångelnissarna.
-Vet vilken information de ska ge och vad de INTE ska läcka till spekulanterna. (T ex om säljaren har tidpress osv)
-Hör av sig, kommer i tid, återkopplar under processen
-Är det en BRF så ska de ha koll på årsredovsiningar, föreningen och själva byggnaderna i stort. Både rent tekniskt/praktiskt men även satt sig in i de dokument/ekonomiska redovisningar som finns.
Så mitt råd fokusera på att välja rätt mäklare. Finns det många mäklare på orten ligger arvodet ofta till slut ändå på +/- 50000 mellan olika mäklare/provisionsmodeller. 50000kr kan ofta vara ETT enda bud av EN spekulant. Tänk då vad en bra mäklare kan göra som får flera spekulanter att bli lite extra förtjust i just ert objekt .
.