Att räkna på sin privatekonomi kan ju vara skoj. Men hur krångligt kan det bli när det gäller värdet på din bostad?
Om du bor i tätbebyggt område med många referensobjekt i närheten som omsätts i någorlunda stor volym så är det här inte relevant för dig. Du är förstås ändå välkommen att diskutera fenomenet.
Räknar du med taxeringsvärdet?
Räknar du med anskaffningsvärdet du köpte för?
Räknar du med anskaffningsvärde + inflationstakt?
Räknar du med K/T-talet från exempelvis Svensk mäklarstatistik avgränsat på din kommun?
Scenario: Jag vill ha göra en detaljerad balansräkning för hushållet och bostaden köptes för 7 år sedan i en glesbygd där det saknas tillförlitliga referensobjekt samt att försäljningsvolymerna i området är nära noll. Ingen mäklare är intresserad av att göra en kostnadsfri värdering.
Är Booli till någon hjälp? På “min sida” kan man ju lägga in sin bostad och beskriva skicket med simpla parametrar, och få åtminstone en uppskattning baserat på deras referenser och den allmänna pristrenden. Jag får intrycket att det är i princip samma sorts värdering som en mäklare gör, även om mäklaren kanske drar av eller lägger till några hundra tusen efter den okulära besiktningen.
Är det riktigt på landet kan det vara väldigt svårt att utgå från försäljningar i närheten som referens. Det sker ofta en del interna överlåtelser tex inom familjen/släkten som gör att prisbilden blir skev.
Det har ramlat in e-post med statistiskt genererade värderingar sedan 2022 och differensen mellan min- och max har varit 3,2mkr (som inte korrelerat mot K/T-talet i kommunen) och Booli skriver själva följande på sin hemsida;
En statistisk värdering jämför bostaden som ska värderas med liknande försäljningar i området.
Slutpriserna för äldre försäljningar justeras till dagens prisnivå med Boolis prisindex och viktas sen ihop till en värdering. Desto mer lik en tidigare försäljning är bostaden, desto större påverkan får den på värderingen. Likheten bedöms utifrån exempelvis boarea, tomtarea, taxeringsvärde, avgift och avstånd.
En statistisk värdering är inte samma sak som när en mäklare gör en värdering på plats.
Min misstanke är därför att det statistiska underlaget är för litet för att algoritmen ska kunna generera en bra output. Det säljs för lite objekt i området och väldigt sällan är det objekt med samma profil som mitt.
Jag skulle förstås kunna välja att ändå använda Boolis värdering som grund för balansräkningen, men det skulle ju orsaka väldigt stora svängningar.
Det är lite av den anledningen som jag tycker att diskussionen är intressant.
Än så länge har jag valt att fixera värdet på boendet strax ovanför anskaffningsvärdet och “blunda för” att någon förändring skett på de 7 år som passerat… Men det känns mindre förankrat i verkligheten ju längre tid som gått.
Jag tror att framförallt får man acceptera att det är stor osäkerhet i värderingen. Köparna är relativt få och därmed större risk för att intresse/betalningsvilja kan spreta.
Men för att komma fram till ett uppskattat värde skulle jag försökt hitta liknande objekt/försäljningar på liknande platser i landet, men som inte nödvändigtvis måste ligga nära objektet i fråga.
Oj bra fråga jag som bor i lägenhet kollar bara vad senaste lägenheten i byggnaden såldes för haha.
Men skulle jag ha hus i glesbygd hade jag nog tagit mitt inköpspris sen justerat med typ en graf över prisutveckling i området? Kanske lite slarvigt men typ så hade jag gjort.
Detta innebär ju iofs att mäklarens uppskattning också kan vara ganska mycket baserad på magkänsla, det blir ju svårt även för mäklare att uppskatta vad marknaden vill ge när det finns så lite att gå på. Hur stort tryck var det på din fastighet när du köpte? Har det trycket ökat eller minskat eller är det samma? Finns det några jämförbara objekt du kan hitta om du tittar lite längre bort?
Om det inte finns några tecken på uppgång (eller nedgång) så verkar det vettigast att du räknar med samma värde som ditt inköpsvärde.
Eftersom det är år 2026 så använder jag en AI agent. Den vet nästintill allt om vårt hus via en enorm kunskapsbas. Åtminstone vet den betydligt mer än mig och därav är den i en bättre position att värdera bostaden. Just nu håller vi på att avsluta en omfattande yttre renovering så vi får väl se vad vi kommer fram till därefter.
Att bara gå på inköpspris och justera upp med kommunens bostadsmarknad riskerar att bli rätt trubbigt. En sådan värderingsmodell tar inte hänsyn till vilket skick bostaden är i eller vilka förändringar man gjort.
Fram till nu har jag gått på inköpspris (från 2023) som jag hade skrivit upp först när vi gjort en omvärdering av mäklare.
Men sedan riskerar ju det här att blir lite hitte-på-siffror fram tills dagen man säljer oavsett vilken värderingsmodell man väljer. Man kan ju välja att gå på ett konservativt värderingsscenario eller ett optimistiskt. Det riskerar ju i så fall att slå rätt olika.
Den vet nästintill allt om vårt hus via en enorm kunskapsbas. Åtminstone vet den betydligt mer än mig och därav är den i en bättre position att värdera bostaden. Just nu håller vi på att avsluta en omfattande yttre renovering så vi får väl se vad vi kommer fram till därefter.