Behöver hjälp med något som jag är säker att många andra tänker på i forumet – hur värderar man ‘om’ en bostad när den har fått stora avgiftshöjningar?
Tittar på en “nyproduktion” i grannhuset som är riktig fet. Vi hyr idag en liten lägenhet och det kommer bli dyrare, men för det vi får: takvåning, terasser, utsikt och läge så skulle kostnaden vara motiverbar i 3-5 år tills vi vill köpa hus.
Nu är det så att avgiften har höjts med mer än 55 % på ett år, och jag är osäker på hur det ska reflekteras i priset. Det jag är mest osäker på är ifall vi kommer få tillbaka priset ifall vi säljer det?
För att få fram nåt slags “neutralt” värde på bostaden borde väl beräkningen gå till så, att du tar hur stora lån finns för lägenheten, och lägger till det på det nuvarande priset. Sen räknar du ut räntekostnaden för detta lån och drar av det från avgiften.
Och så gör du på samma sätt med liknande objekt på marknaden för att få ett “låneneutralt” värde, genom att jämföra det faktiska priset och den faktiska avgiften utan lån.
Med andra ord, jag tycker att du tänker rätt, men du tar lite av en genväg i beräkningen tycker jag också.
Hmm… Ja du jag tycker att avgiften är rätt grotesk för 90 kvadrat så det är väl där skon klämmer. Men jag har förstått att folk betalar upp mot 4 MSEK för rätt läge ändå
Jag hade mycket hellre köpt ett hus (äganderätt) på direkten som @Rikkitikkitavi nämnde och lejt ut allt arbete till hantverkare och ändå sparat pengar gentemot att betala nästan 7K/mån.
1 miljon i lån kostar ju ”bara” ca 2-3K/mån i ränta efter avdrag. Finns det inga dugliga hus ni kan köpa för runt 5 miljoner i området? Sätter lånelöftet stopp?
Vi har en turbulent marknad och du ser lägenheten som en övergångslägenhet och vill flytta till hus.
Jag ser det som att du exponerar dig för en risk iom det.
Det gör du med att köpa hus snart också, men jag utgår från att du bor längre i huset vilket reducerar riskerna.
Att köpa ett hus för att bo i några år är samma risk, men beroende på köpeskillingen större.
Vi har letat hus, men hittar inget nyrenoverat hus på 7’e våning med takterass och balkong åt alla väderstreck vid vattnet mitt i stan
Skämt åsido, det är dyrt, framförallt för staden vi bor i, men vi är har väldigt bra ekonomi, gemensamt >120K brutto och jag tycker ändå att livskvaliten i detta fall motiverar den kostnaden. Motsvarande lägenhet i Stockholm kanske skulle vara >13-15 MSEK.
Vi har inga barn (än) så det känns lite onödigt att slå till på ett hus just nu…
Det ska väl få kosta att leva? Men vill såklart inte göra någon uppenbar förlustaffär
Sant, då tänker du specifikt på risken att inte få tillbaka köpekillingen? Det håller jag med om, därmed extremt viktigt att den risken är reflekterad i priset
Jag tror du kan lägga fram olika beräkningar i all oändlighet, faktum är att bostadsmarknaden är så extremt svår att bedöma.
Tror vi ser det om vi bara går in och läser i tråden gällande Boprisfallet. Ett exempel är just detta inlägg & de positiva egenskaperna du listar på bostaden (dessutom att det är ett ganska så unikt objekt i staden). Innebär att det kan finnas flera spekulanter som är villiga att betala.
Har lägenheten t.ex. legat ute längre utan några bud? Ja, men testa att lägga det bud som du tycker är rimligt och testa.
Rent krasst är det svårt att beräkna om månadskostnaden går upp x så bör priset bli y. För riktigt så fungerar inte marknaden.
Den har legat ute i 30 dagar utan bud, jag tror många har svårt att värdera den med den höjda avgiften (därför jag söker hjälp här)
Det viktigaste ifall jag lägger ett bud är att jag känner att jag tagit hänsyn till det på ett rimligt vis. Sedan finns det ju inga garantier, och plötsligt vill ett hockey-proffs köpa utan att diskutera pris
Det här tycker jag är en jätteviktig poäng, och man kan vända på den också! Om TS idag bor i en lgh för 1 miljon och tänker flytta till hus om 5 år som idag är värt fem miljoner så kan detta vara anledning nog att byta upp sig till finare lägenhet redan idag (om man nu vill / måste undvika hus i nuläget). Om tex räntan kraschar ner till 1% igen, covid muterar och kommer tillbaka, och bostadspriserna därmed dubblas, vad händer då? Om TS sitter kvar i nuvarande lägenhet så säljs den för 2miljoner, men huset kostar plötsligt 10! Om TS istället byter till den dyrare lägenheten för 4miljoner idag så säljs den för 8, och steget till huset blir inte orimligt dyrt.
Skulle prova att köra en värdering i Boolis värdeberäknare med de olika avgifterna för aktuell adress.
Du får säkerligen ett lägre värdering med högre avgift, men det slår nog inte linjärt med vad avgiftshöjningen motsvarar i räntekostnad. Drar man det resonemanget till sin spets har du ett negativt värde i BR vid en viss ränta, strax norr om 10%?
I vår stad gick iallafall nyproduktion upp 1 miljon i värde ungefär för en lägenhet i denna prisklass ganska direkt. Detta då ofta lägenheter säljs lite billigare samt att kontraktet är skrivet något år innan lägenheten blir klar o flyttas in i. Helt enkelt nyproduktion får ofta en stor värdeutveckling snabbt när det kommer ut på “riktiga” marknaden.
Sen tillkommer ju ändå värdeökning över tid. Så skulle snarare gissa på att värdet är 1-1,5 miljoner högre än du beräknat. Med detta sagt är det ju rätt tid att lägga ett lägre bud o försöka få det riktigt billigt.
Matematik/ekonomi där man matematiskt ganska enkelt kan räkna fram och jämföra två bostäder eller samma bostad vid två räntelägen osv. = precis det TS funderar på.
Bedömning om status/skick/driftskostnader, framtida underhållskostnader osv.
Psykologi, mjuka värden, unika egenskaper som finna/fanns på ett visst hus.
Samhällsekonomi/utveckling allmänt hur det ser ut i samhället och vad olika personer tror och lägger pengarna på.
Unik situation för köpare & säljare vid en viss tidpunkt. Någon kanske “måste” sälja. Någon kanske verkligen “vill” köpa för brorsan bor i samma hus. 3 ekonomiskt starka spekulanter kanske råkar leta liknande objekt samtidigt osv
Statistik från tidigare försäljningar
Övrigt
Så ja du kan göra en matematiskt uppställning och räkna på det enligt 1 men samtidigt måste du ändå väga ihop 1-7. Vilket normalt är just vad en insatt seriös mäklare på orten gör vid en värdering. (Ihop med lite pyskologi för att en blivande kund t ex ska vilja anlita den mäklaren…)
Så jag skulle säga att TS faller i gropen som en del verkar göra här på RT-forumet man försöker se/analysera komplicerade problem (1-7 ovan) med många okända/diffusa variabler med matematisk tankemöda med ensidigt fokus på 1 och gärna med avancerade beräkningar och olika fördelningar på ingående variabler i 1.
Lite som min övriga familj som bedömer vädret/temperaturen/klädsel för att gå utomhus genom sin telefonapp stället för att sticka ut näsan och känna efter … (Alternativt frågar pappa =“mäklaren” som redan stuckit ut näsan tidigare på morgonen… )
Men vill såklart inte göra någon uppenbar förlustaffär
(Alternativt frågar pappa =“mäklaren” som redan stuckit ut näsan tidigare på morgonen… 
)