Hej!
Vi funderar på att köpa ett nyproducerat parhus i bostadsrättsform och skulle gärna få hjälp att förstå föreningens ekonomi.
Föreningen har omkring 15 bostäder och enligt uppgift finns fyra fortfarande osålda. Det som gör oss osäkra är hur finansieringen ser ut när bostäderna säljs för betydligt mindre än insatserna i den ekonomiska planen.
Det här framgår av underlagen:
-
Den ekonomiska planen räknar med cirka 99 miljoner kronor i total finansiering, fördelat på cirka 82 miljoner i medlemsinsatser och 17,5 miljoner i föreningslån.
-
I årsredovisningen för 2025 redovisas cirka 48 miljoner kronor i medlemsinsatser.
-
Det finns en skuld till byggherren på cirka 41 miljoner kronor. I noten står att den betalas av efter hand som försäljning sker. Skulden redovisas som kortfristig.
-
En av bostäderna som vi tittar på har en insats på cirka 6,6 miljoner i den ekonomiska planen, medan det aktuella priset uppges vara omkring 4 miljoner.
-
I planen anges att ett bolag garanterar anskaffningskostnaden och köp av osålda bostäder. Vi har däremot inte sett själva garantiavtalet.
-
Projektet marknadsförs med fem års räntegaranti på föreningens lån och sex månaders avgiftsfritt boende. Vi har ännu inte fått de fullständiga villkoren eller klarhet i när garantiperioden börjar och slutar.
Mäklaren beskriver finansieringen som ett vanligt upplägg vid nyproduktion. Vi har däremot inte fått klarhet i vem som faktiskt tar mellanskillnaden när försäljningspriset understiger den planerade insatsen.
Vi vet inte heller om bostaden redan är upplåten till byggherren och nu säljs vidare, eller om vi skulle bli de första som får den upplåten till oss. Jag förstår att det kan vara avgörande för hur priset påverkar föreningen.
Det vi framför allt försöker förstå är:
-
Hur fungerar normalt en sådan skuld till byggherren? Är den tillfällig under försäljningen, och vad händer med det som återstår när alla bostäder är sålda?
-
Hur kontrollerar vi om den ursprungliga insatsen redan är betald eller på annat sätt reglerad?
-
Om bostäderna säljs billigare än planen räknar med, vilka avtal visar att byggherren tar förlusten och att föreningen inte får högre skulder?
-
Hur får vi en tillförlitlig beräkning av föreningens slutliga lån och månadsavgifter när alla försäljningar är klara?
-
Vad behöver en garanti för osålda bostäder omfatta? Vem betalar avgifterna under tiden, när måste bolaget köpa bostäderna och hur bedömer man om bolaget kan fullfölja sitt löfte?
-
Vad bör vi kontrollera i räntegarantin, och hur bör ekonomin se ut efter att den löpt ut? Vem finansierar de avgiftsfria månaderna?
Det finns dessutom några saker i årsredovisningen som vi inte får ihop. Kassaflödesanalysens utgående likvida medel stämmer inte med kassa och bank i balansräkningen. Noten om byggherreskulden verkar inte heller förklara hela posten övriga skulder. Vi hittar inte heller någon redovisad avskrivning för året.
Vi förstår att siffrorna i årsredovisningen är en ögonblicksbild och att senare försäljningar kan ha ändrat läget. Vi vill därför inte dra slutsatsen att det finns ett finansieringshål bara genom att jämföra gamla skulder med dagens försäljningspriser.
Vilka konkreta handlingar och skriftliga svar skulle ni kräva innan ni skrev på? Är detta ett normalt övergångsläge som går att reda ut, eller finns det omständigheter här som skulle få er att avstå?
Tar gärna emot hjälp från någon med erfarenhet av nyproduktionsföreningar, redovisning eller den här typen av finansiering.