Jag jobbar med en hel del av de större byggherrarna i flera nyproduktionsprojekt.
Man kan bryta ner det på följande sätt:
För att kunna frånträda ett förhandsavtal (som är ett bindande avtal som skrivs innan den ekonomiska planen är klar) så krävs det en väsentlig höjning för att det ska finnas skäl till att frånträda avtalet.
Vad är då en väsentlig höjning? Ingen vet. Det är ej rättsligt prövat. Jag har en magkänsla att om det kommer prövas någon gång så är det inom en snar framtid.
Många byggherrar som tex gjorde en kostnadskalkyl (som är det ekonomiska underlaget som finns när man skriver förhandsavtal) räknade på en offererade räntesats plus en säkerhetsmarginal. Ofta är den marginalen runt 2 procent. Dvs att i januari i år så skulle det sett ut ungefär så här: offererad ränta 1 procent, påslag 2 procent = 3 procent.
Med höjningarna som kommit och kommer här framöver så kommer många kostnadskalkyler ej hålla. Så det blir intressant att se.
Tror däremot att byggherrarna är rätt försiktiga. Ingen vill vara den som går en rättslig process mot sig. Finns rätt mycket man kan arbeta om i en kostnadskalkyl för att få siffrorna att gå ihop (tex höja avgiften lite, sänka amorteringen, höja mer på lokaler, höja pplats priser osv osv).
@Nestor , TS har inte sett någon ekonomisk plan när han/hon skrivit på förhandsavtalet. Då är det en kostnadskalkyl. Men det kan såklart ha framgått i kostnadskalkylen också.
Förhandsavtal är bindande.
Upplåtelseavtal skrivs när ekonomisk plan finns på plats vilket ofta brukar vara runt 6 mån innan tillträdet.
Dom stora byggbolagen har ju under många år skruvat på belåning, amortering, drift avsättning till underhåll osv för att trimma siffrorna på nybyggda BRFer
Det har ju varit på tapeten emellanåt dom senaste åren.
Nu när det är yttre påverkan med kraftigt stigande räntor samt byggkostnader, är det nog svårare att sopa det under mattan.
Dom flesta skruvarna är redan inskruvade till Max.
Jodå, jag har varit inblandad i nyproduktionen av brf mängder av gånger. I detta forum har jag valt att inte vara allt för detaljerad. Utkast till Ekonomisk Plan har jag därför exempelvis kallat för Ekonomisk Plan.
En bokningsavgift på 25000 kr innebär inte att man har skrivit ett avtal om köp.
Förhoppningsvis finns undantag, men i stort är jag beredd att hålla med dig. Marginalerna för räntehöjningar har varit små och beräkningen av driftskostnaderna har varit på en låg nivå.
Som jag skrivit på detta forum förut. Man skall vara försiktig med nya föreningar. Däremot tror jag att det fortfarande finns möjligheter till bra köp. En cirka 25 år gammal välskött förening, där ägaren hunnit renovera kök och badrum, skulle jag titta på om det hade varit aktuellt.
Under här fallet skriver TS att han skrivit på ett förhandsavtal.
Förhandsavtal = bindande
Däremot är det som du säger, har man betalar 25k så är det generellt ett bokningsavtal det handlar om (som ej är bindande).
Gången är ju
Bokningsavtal ej bindande
Förhandsavtal bindande (signeras med kostnadskalkyl som underlag).
Upplåtelseavtal bindande (och signeras med ek plan som underlag).
Ja, visst är det så. Det finns undantag. Dock drivs ju företagen av att det fortsätts att byggas, därav så sysslar dom heller inte med välgörenhet.
Dom ser endast på sin egen marginal på sista raden och har inte köparnas kommande ekonomi som första fokus utan bara sin egen samt att få igång projekten.
Vad tror ni om dessa möjligheter att säga upp enligt nedan?
Står i mitt avtal att man har rätt att frånträda förhandsavtalet vid västenlig ökning av avgiften enligt lag, dock ingen procent så inser att det kan vara svårt, men det som är intressant är kostnadskalkylen.
En sak som jag inser när jag läser igenom kostnadskalkylen är att dom har räknat med en genomsnittsränta på 2,35%, bra dom har tagit höjd för räntan tänker jag då för detta var förra sommaren med ett lägre ränteläge. MEN, i ekonomisk prognos står det att dom har räknat med en månadsavgift på 696kr/kvm. Detta ger våran avgift på ca 5000kr i förhandsavtalet. När jag sedan kollar på känslighetsanalysen så står det avgift år 1 enligt ekonomisk prognos (2,35%) 779kr/kvm vilket ger en avgift på ca 6200kr. Detta är ca 24% högre.
Tolkar jag detta rätt att byggaren sålt lägenheten med avgift ca 5000kr/mån, men enligt ekonomisk prognos har dom räknat med 2,35% i ränta vilket ger en avgift på ca 6200kr/mån. Dvs dom har alltså sålt en lägenhet med en avgift dom själva inte ens tror på?
Sedan har dom i nästa ruta i känslighetsanalysen där det står om räntan ökar 1% mer än deras ekonomiska prognos och då är avgiften ca 7300kr/månad. Det blir ca 46% högre.
Antar att dom har visat det så för att kunna säga om folk vill säga upp förhandsavtal att vi har visat er exempel på att avgiften kan öka med 46%, så allt under det räknar (och eventuellt lite över) räknar dom som att det inte är väsentligt för att kunna bryta avtalet?
Har noll hopp om att kunna bryta detta avtal och vet inte ens än vart avgiften kommer hamna på, men intressant att höra era synpunkter.
Detta måste du ha tolkat fel på någiot sätt. Två av entreprenören oberoende besiktningsmän måste ha kollat planen. Jag förutsätter också att långivande bank för projektet kan räkna. En seriös mäklare säljer dessutom inte ett objekt på detta sätt.
Har du lust kan du lägga ut den ekonomiska planen, så kan jag kasta ett getöga på den.
Den ekonomiska planen är beräknad på ett genomsnitt (!) på samtliga lägenheter.
I verkligheten får varje lägenhet ett andelstal. Andelstalet x föreningens totala årsavgifter blir vad din lägenhet skall betala per år. Denna summa dividerat med tolv blir sedan månadsavgiften.
Det som kostar “extra pengar” i en lägenhet är kök och badrum. Ett ytterligare sovrum är betydligt billigare att bygga än kök/badrum. Att en blivande bostadsrättsinnehavare som köper en bostadsrätt på exempelvis 70 kvm får betala mer per kvm än den som köper en bostadsrätt på 96 kvm är därför ganska naturligt.
Det material som du skickat ser inte konstigt ut. OK, belåningen är kanske hög, men gissningsvis ligger din brf nära Göteborg, och i så fall är den väl inte helt orimligt.
Kontrollera siffrorna genom att använda ditt andelstal i stället för ett genomsnitt, så bör det stämma.
I känslighetsanalysen (avsnitt F) har de bara räknat intäkten som avgift/kvm × boarea. De tar alltså ingen hänsyn till bredbandsintäkter, varmvatten eller parkering (jfr avsnitt E där du ser de totala prognosticerade intäkterna).
Det ser alltså märkligt ut pga det. Inte helt ovanligt att man ser det, och väldigt missvisande/opedagogiskt men årsavgiften är alltså baserad på 2,35 % snittränta, under förutsättning att övriga driftskostnader “håller”.
Entreprenören har vad jag vet ett gott rykte i Västsverige. Du behöver knappast oroa dig för att entreprenaden blir starkt försenad, eller att det blir många fel på bygget. Ändå nåt…
Priset är högt, men jag förutsätter att läget är centralt. Går det några år, så kommer även detta köp att kännas OK. Men visst, i det korta perspektivet är det bara att gilla läget.
Ett förtydligande. Med centralt menar jag inte Avenyn i Göteborg, utan en brf belägen med bra pendlingsmöjligheter typ Alingsås, lugnt område etc. etc.
Hej! Så tråkigt detta är verkligen,. Vi själva sitter också i samma sits.
Vi skrev på förhandsavtal under 2021 och inflyttning sker nu i november 2022.
Vi köpte en 82 kvm för 3,6 miljoner Öjersjö med 650 tusen som insatts. Månadsavgiften har höjts från 4400 - 6335 kr alltså nästan med 50% även p-plats hjös med 25%.
Det som vi harfått ta del av fram tills nu är endast en kostnadskalkyl. Ekonomiskplan är ännu inte upprättad med 1,5 till inflyttning.
Vi tänker också frånträda.
Kontentan av de hjöda avgifterna är att banken har nekat oss bolån.
Menar om inte 40-50% i höjning är väsentligt, så borde då bankens beslut ligga bra till grund för att kunna frånträda, eller?
Vi har nu bokat jurist för att höra och se vad lagen säger.
