Jag är i en liknande situation där jag ska snart flytta till en nyproduktion. Jag var orolig för att samma skulle hända i mitt fall. Dock var det så att i den ekonomiska planen räknade man på en lägre ränta. Då hade entreprenören en garanti att de skulle täcka eventuell mellanskillnad under lånens första bindningstid. Så vår förening klarar sig rätt bra ett tag i alla fall så får man hoppas att räntan hinner gå ner till att föreningen måste omförhandla lånen (1,3 och 5 år). I alla fall… Vet inte om detta är något man alltid garanterar eller om “mitt” bygge var unikt. Sedan som andra skrivit är det intressant att titta på vad som framgår av den ekonomiska planen.
1 gillning
Intressant men en sådan “garanti” och skönt för er! Får man fråga vilken byggherre? Vi har köpt av Obos och överlag är de väldigt knapphändiga med infon om höjda avgifter. Räntan är räknad på 2,3% så vi vet att kalkylen inte kommer hålla. Ändå säger de att vi får se och att mycket kan hånda på ett år.
Ja, normalläget borde ju vara att tvingas slutföra ingångna avtal. Tror det ska vara 60-80% sålda innan beslut om byggstart kan tas. Tror att efter handpenningen är det ganska lönlöst att försöka dra sej ur.
Det är ju ändå Kommande BRF samt bostadsrättsköpare som står för finansieringen i slutändan. Kul om hälften bara hoppar av och lämnar resterande köpare kvar.
Ingen vill ta risken med att stå med >100miljoner i lån när bygget är klart vare sej bankerna eller Byggherrarna.
Jag har aldrig sett en Ekonomisk Plan (åtminsone de senaste 20 åren] som inte innehållit uppgifter om räntekänslighet. Och tro mig, jag har sett många.
2 gillningar
Tråkigt om ni får problem. Menar det verkligen!
Men undrar om ni öht tänkt igenom beslutet innan ni skrev under?
Räntor kring 1%-2% är ju historiskt låga, rentav på botten.
Ni kan väl inte påstå att ni inte tänkt på att räntorna kan gå upp (med alla påföljder det kan få)?
Hur gick diskussionen med banken när man gick igenom KALP kalkyler med ränta på runt 6%?
Funderade ni något över lånet på föreningen och vad det innebär för avgiften?
Ni har skrivit på ett avtal med en byggherre där det mesta är tydligt och ni har haft ett ansvar att se till att er ekonomi håller även vid ränteändringar.
Varför denna panik nu där ni vill komma ifrån avtal ni skrivit på?
4 gillningar
Rätt stor snackis i branschen just nu.
Jag jobbar med en hel del av de större byggherrarna i flera nyproduktionsprojekt.
Man kan bryta ner det på följande sätt:
För att kunna frånträda ett förhandsavtal (som är ett bindande avtal som skrivs innan den ekonomiska planen är klar) så krävs det en väsentlig höjning för att det ska finnas skäl till att frånträda avtalet.
Vad är då en väsentlig höjning? Ingen vet. Det är ej rättsligt prövat. Jag har en magkänsla att om det kommer prövas någon gång så är det inom en snar framtid.
Många byggherrar som tex gjorde en kostnadskalkyl (som är det ekonomiska underlaget som finns när man skriver förhandsavtal) räknade på en offererade räntesats plus en säkerhetsmarginal. Ofta är den marginalen runt 2 procent. Dvs att i januari i år så skulle det sett ut ungefär så här: offererad ränta 1 procent, påslag 2 procent = 3 procent.
Med höjningarna som kommit och kommer här framöver så kommer många kostnadskalkyler ej hålla. Så det blir intressant att se.
Tror däremot att byggherrarna är rätt försiktiga. Ingen vill vara den som går en rättslig process mot sig. Finns rätt mycket man kan arbeta om i en kostnadskalkyl för att få siffrorna att gå ihop (tex höja avgiften lite, sänka amorteringen, höja mer på lokaler, höja pplats priser osv osv).
7 gillningar
@Nestor , TS har inte sett någon ekonomisk plan när han/hon skrivit på förhandsavtalet. Då är det en kostnadskalkyl. Men det kan såklart ha framgått i kostnadskalkylen också.
Förhandsavtal är bindande.
Upplåtelseavtal skrivs när ekonomisk plan finns på plats vilket ofta brukar vara runt 6 mån innan tillträdet.
2 gillningar
Dom stora byggbolagen har ju under många år skruvat på belåning, amortering, drift avsättning till underhåll osv för att trimma siffrorna på nybyggda BRFer
Det har ju varit på tapeten emellanåt dom senaste åren.
Nu när det är yttre påverkan med kraftigt stigande räntor samt byggkostnader, är det nog svårare att sopa det under mattan.
Dom flesta skruvarna är redan inskruvade till Max.
Jodå, jag har varit inblandad i nyproduktionen av brf mängder av gånger. I detta forum har jag valt att inte vara allt för detaljerad. Utkast till Ekonomisk Plan har jag därför exempelvis kallat för Ekonomisk Plan.
En bokningsavgift på 25000 kr innebär inte att man har skrivit ett avtal om köp.
Förhoppningsvis finns undantag, men i stort är jag beredd att hålla med dig. Marginalerna för räntehöjningar har varit små och beräkningen av driftskostnaderna har varit på en låg nivå.
Som jag skrivit på detta forum förut. Man skall vara försiktig med nya föreningar. Däremot tror jag att det fortfarande finns möjligheter till bra köp. En cirka 25 år gammal välskött förening, där ägaren hunnit renovera kök och badrum, skulle jag titta på om det hade varit aktuellt.
2 gillningar
Under här fallet skriver TS att han skrivit på ett förhandsavtal.
Förhandsavtal = bindande
Däremot är det som du säger, har man betalar 25k så är det generellt ett bokningsavtal det handlar om (som ej är bindande).
Gången är ju
Bokningsavtal ej bindande
Förhandsavtal bindande (signeras med kostnadskalkyl som underlag).
Upplåtelseavtal bindande (och signeras med ek plan som underlag).
Sant.
Men finns aktörer som är betydligt vettigare än andra där allt inte är åtskruvat åt max.
Men det kommer vara många relativt nybyggda föreningar som kan komma att få det svettigt när lån ska läggas om.
Ja, visst är det så. Det finns undantag. Dock drivs ju företagen av att det fortsätts att byggas, därav så sysslar dom heller inte med välgörenhet.
Dom ser endast på sin egen marginal på sista raden och har inte köparnas kommande ekonomi som första fokus utan bara sin egen samt att få igång projekten.
Så är det såklart.
Blir intressant att se om vad väsentlig skillnad blir juridiskt prövat inom kort.
Skulle vara bra för branschen.
3 gillningar
Vad tror ni om dessa möjligheter att säga upp enligt nedan?
Står i mitt avtal att man har rätt att frånträda förhandsavtalet vid västenlig ökning av avgiften enligt lag, dock ingen procent så inser att det kan vara svårt, men det som är intressant är kostnadskalkylen.
En sak som jag inser när jag läser igenom kostnadskalkylen är att dom har räknat med en genomsnittsränta på 2,35%, bra dom har tagit höjd för räntan tänker jag då för detta var förra sommaren med ett lägre ränteläge. MEN, i ekonomisk prognos står det att dom har räknat med en månadsavgift på 696kr/kvm. Detta ger våran avgift på ca 5000kr i förhandsavtalet. När jag sedan kollar på känslighetsanalysen så står det avgift år 1 enligt ekonomisk prognos (2,35%) 779kr/kvm vilket ger en avgift på ca 6200kr. Detta är ca 24% högre.
Tolkar jag detta rätt att byggaren sålt lägenheten med avgift ca 5000kr/mån, men enligt ekonomisk prognos har dom räknat med 2,35% i ränta vilket ger en avgift på ca 6200kr/mån. Dvs dom har alltså sålt en lägenhet med en avgift dom själva inte ens tror på?
Sedan har dom i nästa ruta i känslighetsanalysen där det står om räntan ökar 1% mer än deras ekonomiska prognos och då är avgiften ca 7300kr/månad. Det blir ca 46% högre.
Antar att dom har visat det så för att kunna säga om folk vill säga upp förhandsavtal att vi har visat er exempel på att avgiften kan öka med 46%, så allt under det räknar (och eventuellt lite över) räknar dom som att det inte är väsentligt för att kunna bryta avtalet?
Har noll hopp om att kunna bryta detta avtal och vet inte ens än vart avgiften kommer hamna på, men intressant att höra era synpunkter.
Detta måste du ha tolkat fel på någiot sätt. Två av entreprenören oberoende besiktningsmän måste ha kollat planen. Jag förutsätter också att långivande bank för projektet kan räkna. En seriös mäklare säljer dessutom inte ett objekt på detta sätt.
Har du lust kan du lägga ut den ekonomiska planen, så kan jag kasta ett getöga på den.
1 gillning
Tog lite screenshots från kalkylen, räcker dessa uppgifter?
Vi har alltså en lgh på 96kvm och 4989kr/månad i avgift på förhandsavtalet.
1 gillning
Den ekonomiska planen är beräknad på ett genomsnitt (!) på samtliga lägenheter.
I verkligheten får varje lägenhet ett andelstal. Andelstalet x föreningens totala årsavgifter blir vad din lägenhet skall betala per år. Denna summa dividerat med tolv blir sedan månadsavgiften.
Det som kostar “extra pengar” i en lägenhet är kök och badrum. Ett ytterligare sovrum är betydligt billigare att bygga än kök/badrum. Att en blivande bostadsrättsinnehavare som köper en bostadsrätt på exempelvis 70 kvm får betala mer per kvm än den som köper en bostadsrätt på 96 kvm är därför ganska naturligt.
Det material som du skickat ser inte konstigt ut. OK, belåningen är kanske hög, men gissningsvis ligger din brf nära Göteborg, och i så fall är den väl inte helt orimligt.
Kontrollera siffrorna genom att använda ditt andelstal i stället för ett genomsnitt, så bör det stämma.
2 gillningar
Hej Theo
I känslighetsanalysen (avsnitt F) har de bara räknat intäkten som avgift/kvm × boarea. De tar alltså ingen hänsyn till bredbandsintäkter, varmvatten eller parkering (jfr avsnitt E där du ser de totala prognosticerade intäkterna).
Det ser alltså märkligt ut pga det. Inte helt ovanligt att man ser det, och väldigt missvisande/opedagogiskt men årsavgiften är alltså baserad på 2,35 % snittränta, under förutsättning att övriga driftskostnader “håller”.
Parkering väljer man ju själv om man vill ha.