I vår samfällighet fick de med obebyggda tomter betala samma avgift som de med färdigbyggda.
Gör man inte likadant i en BRF? Alla behöver väl vara med och betala för räntor och vissa utgifter?
Se mitt svar ovan.
1 gillning
Efter ett rejält stålbad för vissa nya föreningar kan det nog komma en period av gyllene tillfällen i dessa föreningar när bostadsmarknaden vänder igen. Det lär inte bli detta året eller ens nästa, men när det väl vänder uppåt lär det komma en tjurrusning med tanke på tidigare decenniers stigning och en stor bostadsbrist pga avstannat byggande. Men tajma det, den som kan.
1 gillning
Jag har sälv funderat i dom svängarna, men jag är osäker.
Säg att man har en förening som har 3 stora lån som löper ut ett år i taget under 3 år. Föreningen har tidigare haft extremt låga räntor på de bundna lånen. Säg att avgiftshöjningen efter första lånet löpt ut är 20%. Grovt räknat kan man då säga att föreningen kan få 60% avgiftshöjning på 3år.
I så fall blir inte prisbilden positiv under dom 3 åren kan jag tänka mig.
60 procent. Nu tog du väl ändå i lite väl mycket.
2 gillningar
Rimligt för högt belånade föreningar med låga avgifter.
Det beror väl på lite hur räntorna och bostadsbyggandet utvecklar sig. Men visst, det ser generellt inte ljust ut för dessa föreningar närmsta åren.
Låter som ett märkligt upplägg att brf:erna ska slås ihop. Var har du fått de uppgifterna ifrån? För de verkar ju vara separata just nu.
Jag vet inte vad du har för erfarenheter av bostadsrättsföreningar. Själv har jag varit revisor i sex olika föreningat.
Jag kan försäkra dig om att en höjning på 60 procent inte är rimlig, inte ens i en högt belånad förening.
60% på 3 år sa jag. Det är 20% per år i snitt.
Har du lagt märke till någon förening som haft 20% i avgiftshöjning iår?
Har du någon specificerad kalkyl på detta? Säg att du har en bostadsrätt på 100 kvm. Då går kanske 5000 kr per månad åt till drift och underhåll. Har föreningen ett lån på din lägenhet på 9000 per kv ger detta med 1.5 procent ränta ger detta 1125 kr per månad Säg att räntan på 1/3 av detta går upp med 2 procent. Du är då inte i närheten av 20 procents höjning.
Men visst, vissa föreningar kör allt rörligt och andra har haft för låga avgifter. Att en medlem i gemen skall vara rädd för 60 procents höjning tror jag inte på.
Vi kanske tittar på olika föreningar.
Jag tittar på föreningar med 14-18000kr/m2 lån. Det är nyproduktion.
Föreningens räntor har legat under 1% där en del av lånen löpt ut 2022/2023. Ytterligare lån löper ut nästkommande år. Eftersom föreningens lån är ovanligt höga gissar jag på att de inte kommer kunna förhandla en bra ränta. Sedan tror jag att föreningen kommer försöka öka ammorteringsgraden för att få ner föreningens lån så att de får en bättre grund till nästa ränteförhandling med banken.
Nya föreningar har också lite överaskande utgifter som tillkommer. Vad jag fått höra är att efter 5 år så förfaller byggnadsgarantin från byggherren, då brukar även leverantörer höja sina priser för olika utgifter. Exempel på sådana var olika servicar i fastigheten, t ex hissar, garageportar och annat som behöver regelbunden service för att fungera.
Andra utgifter ökar också i samband med inflationen. T ex tjänster som städ eller förvaltning. Kanske tar revisorn högre arvode också?
Läggs alla dessa kostnader på så tror jag det leder till chockhöjningar av avgiften. Detta tror jag påverkar priset för lägenheter i området.
Jag kan ha helt fel, jag spekulerar bara som alla andra här.
1 gillning
Ja nya föreningar är mera sårbara. Samtidigt tvivlar jag starkt på att man i Ekonomisk Plan satt räntor på under en procent.
I den förening som jah senast tittade på hade man i alla fall lagt på en buffert på 0.75 på bakens offererade ränta.
Förening med lån på 18000kr/kvm, går från 1% till 4% . Innebär att räntekostnad ökar från ca 125 kr/kvm till 500 kr/kvm.
En 80 kvm andel blir 2500 kr dyrare per mån.
Vad i består avgiften av förutom lånen.
Drift/underhållskostnad på 100 kr/kvm i nyproduktion?
När jag läser era skräckantaganden och små episoder från verkligheten är jag glad över vår förening och hur det gick till.
De satte räntan till 1,75% i ekonomiska planen fördelat på olika lån med olika löptider. All överskjutande ränta under hela bindningstiden garanterades av totalentreprenören, vilket innebär att de nu gått in och betalat för räntehöjningarna vilket är härligt att veta.
Vi hade lån på 12k/vm, drift- och annat på 500/kvm, samt underhåll och amortering på 170/kvm. Våra siffror ligger avsevärt högre än dina Martini. Trots det har föreningens samlade utgifter ökat med runt 20% senaste året pga el, värme, vatten & avlopp med mera.
100 spänn, det täcker inte ens elen… Tittar du i Ekonomisk Plan är räntan knappast satt till 1 procent.
Höftade till! Googlade och kom fram till allt från 300 till 1000 kr/kvm
- städning av trapphus
- sophämtning
- gräsklippning och snöröjning
- löpande utgifter för drift och olika tjänster
- lån
- underhåll av fastigheten
Lånebelastning måste vara den största delen i nyproduktionen.
Riskerna om allt inte säljs där, måste vara att priserna dumpas eller att det hyrs ut.
Då finns en ytterligare belastning ekonomiskt, att ha bundet kapital i något som sjunkit i värde.
Dumpas priserna får i och för sig entreprenören stå för detta. Inte roligt i vilket fall som helst.
1 gillning
Räknas inte räntekostnaderna som en del i hyresintäkterna?
Färre betalar blir även högre avgifter, entreprenörerna har nog avtalat bort riskerna.