Man betalar inte en hyra, man betalar en avgift.
Du har helt fel i ditt antagande. Entreprenören får inte teckna sådana avtal vid bildande av brf. Man är tvungen att förvärva osålda lägenheter.
2 gillningar
Du har fel där, det finns ingen lag som reglerar detta över tid.
Däremot ett avtal som är tidsbegränsat och inte varaktigt.
Föreningen kommer slutligen belastas om man inte får intäkterna för sina kvm.
Det är detta som är riskerna på sikt med nyproduktion, förutom hög skuldbörda.
2 gillningar
Nej, det är inte en nybildad förening. Det gäller föreningar som är ca 5år gamla. Ekonomiska planen sattes för 6-7år för dessa. Förenings räntor förhandlas om när löptiden på lånen löper ut, oftast är de höga lånen uppdelade i 3-4 olika löptider.
Man kan se löptidernas utgång i årsredovisningen.
Det finns inte en enda svensk bank som skulle låna ut till ett byggnadskreditiv för en nystartad brf utan att entreprenören förbundit sig att köpa osålda lägenheter. Kreditrisken för banken skulle bli alldeles för hög.
Om lägenheterna skulle vara belånade av föreningen till säg 15 000 kr per kvm och byggkostnaden 40 000 kr per kvm löper föreningen i princip ingen risk. Betalar inte lägenhetetsinnehavaren månadsavgiften så säljs lägenheten i värtsta fall (för ägaren) för ett betydligt mindre belopp än ursprungliga priset och så fortsätter månadsinbetalningarna.
Nyblivna bostadsrättsköpare har det jobbigt, men de behöver i princip inte vara oroliga för föreningens fortlevnad.
2 gillningar
Jag vet. Under årens lopp har jag gjort ett antal årsredovisningar åt olika föreningar.
1 gillning
Byggmästarbildad bostadsrättsförening som säljer nyproducerade bostadsrätter. Byggstyrelsen kan i praktiken agera utifrån bostadsutvecklarens intressen snarare än föreningens.
Köparen kan heller inte kräva det som normalt gäller i en konsumentrelation.
Detta är en högrisk!
Kreditavtalet normalt tecknas med korta avtal där allt kan hända, som vi sett nu, långt efter förhandsavtalet säkrats.
Hur länge gäller förbehållet att byggmästarbildad bostadsrättsförening
tar den ekomiska belastningen, 1-3-5 år?
Avtalen är inte varaktiga, innan dess erbjuds hyresrätter till kommunens invånare. Katastrofen är ett faktum.
Vem köper nyproduktion idag?
1 gillning
Nja, om det står i Ekonomisk Plan att lånen skall bindas med tre olika löptider så har jag svårt att se entreprenören kan bortse från detta.
Men visst, om den faktiska räntan stiger med 2,5 eller 3 procent under byggtiden samtidigt som bufferten i den Ekonomiska Planen är 0,75 procent så drabbas ju bostadsköparna av en rejäl avgiftshöjning. Å andra sidan så lever ju de flesta villaägare som köpt nyligen med att drabbas av oförutsedda räntehöjningar.
Som svar på din sista fråga, entreprenören är tvingad att köpa in osålda bostadsrätter. Jag hsr jobbat i över 40 i tre olika banker med nybildade bostadsrättsföreningar. Jag har aldrig, upprepar aldrig sett någon annan typ av entreprenadavtal.
2 gillningar
Tagit bort personlig information.
1 gillning
Hur menar du nu? Entreprenadkontraktet är ju på ett fast pris. Vad gäller ränta före tillträde betalas den av entreprenören och inte föreningen.
Tagit bort personlig information.
1 gillning
Tror du att en byggmästarbildad bostadsrättsförening säljer nyproducerade bostadsrätter och agerar för individens intresse med välgörenhet i fokus?
Dom vill ha igen sina pengar.
Det är en stor skillnad mot småhusmarknaden, förhandsavtalet skapas långt innan inflytt då upplåtelseavtalet börjar gälla. Man åker på en dubbelsmäll när man ska sälja sitt boende.
Riskinformationen är bristfällig.
Säljer billigt och köper dyrt i dessa tider. Risk att lånelöfte inte håller.
Om köparen vill driva en rättslig process för hävning av förhandsavtalet kan det innebära höga rättegångskostnader för köparen om denne förlorar. Därutöver har köparen varken inflytande eller insyn i entreprenadavtalet.
Vad står det i avtalen?
Vi har en inflation där övervärderad nyproduktion som inte kan säljas.
Vad gör man då för att det inte ska vara tomt i kassainflödet?
Entreprenören kan välja dumpa priserna, hyra ut.
En katastrof för dom som investerat.
Som sagt grundtanken med ett br-köp är motverka osäkra byggprojekt och dåligt skötta bostadsrättsföreningar. Precis den risken vi ser nu hända.
Som sagt grundregel 1a: Köp aldrig något som du inte sett.
Jag upprepar än en gång. I entreprenadavtalet mellan föreningen och entreprenören står det att entreprenören är skyldig att köpa osålda lägenheter. Utan denna klausul ställer banken inte upp. Som köpare av en bostadsrätt ser du ju aldrig entreprenadavtalet.
Entreprenören är tvungen stt betala det pris som anges i Ekonomisk Plan. Dumpas priset så får entreprenören betala mellanskillnaden. Säljs inte lägenheterna får entreprenören hyra ut i andra hand. Entreprenören är skyldig att betala sin månadsavgift för de lägenheter den tvingats köpa så föreningen inte lider skada.
Personligen har jag aldrig reflekterat på att köpa en bostadsrätt utan föredrar en villa sju dagar i veckan. Jag känner dock att jag måste reagera när någon kommer med felaktiga uppgifter.
3 gillningar
Det du beskriver är verklighetsfrånvänt från min horisont också. Seriösa aktörer beter sig inte på det sättet. Du som köpare får göra din due diligence och säkerställa att totalentreprenören är seriös. All information som behövs är tillgänglig i de avtal som ingås. Bluff & båg finns säkerligen, men de tjänar bara pengar på personer som inte detaljstuderar vad de ingår avtal om.
Vad gäller ifall entreprenören inte klarar kostnaderna och går i konkurs? Någon/något ska rimligtvis betala långivarna även då.
Det handlar om riskbedömningar, därför vill byggbolaget att du som köpare tar risken genom ett förhandsavtal.
Där börjar problemen, du har undersökningsplikt, men vad finns att undersöka?
Om entreprenörerna köper sina övervärderade kvm som dom inte lyckades sälja och låter marknadens krafter bestämma till ett betydligt lägre pris.
Föreningen tar senare smällen när dom sålts till 20% lägre mot dom som skrev förhandsavtal?
Lagstiftningen borde innebära varningstext i rött.
Förhandsavtal är betingade att det blir klartecken att påbörja bygget. För att påbörja bygget krävs X procent sålda lägenheter, där siffrorna jag sett varit mellan 60% och 80%. Når man inte det målet innan ett givet datum blir det inget bygge och förhandsavtalen är förverkade.
Dessa osålda lägenheter kommer inte belasta föreningen negativt ekonomiskt. Förutom om det är Bluff & Båg som är totalentreprenör, vilket framgår om man läser alla papper som ingår i avtalen man undertecknar.
Hur många år gäller det?
Och “under hela bindningstiden”, är det bundet ökar väl inte räntan?
Blir intressant och se vilken nivå “väsentlig ökning” blir i domstol.
Byggbolagen kommer bara ändra i köpevillkor, de kommer knappast vilja stå för eventuella förluster när det säljs på ritning.
En ekonomisk plan antas i god tid innan det ges klartecken att ta emot pengar för insatser från köparna, i samband med att överlåtelseavtalen signeras. Räntan i den ekonomiska planen är satt till en specifik räntesats, låt oss säga en snittränta på 2% till exempel fördelat över tre lån. Dessa lån bör fördelas lika över ett antal olika durationer, exempelvis 3-mån, 3 år och 5 år.
Spola fram tiden till när föreningen tecknar sina lån och köparna skriver på överlåtelseavtalen. Om då räntan höjts så att genomsnittlig ränta har stigit till säg 3%, då går totalentreprenören in och betalar mellanskillnaden på de lån som är bundna på 3 år och 5 år.
Aha! Tack för förklaringen!
1 gillning