Blev smått överraskad när vi fick ett samtal att sbab ej godkände den ekonomiska planen pga av att entrepenadfirman endast funnits sedan 2021 trots att trollängen bostad som förmedlar funnits länge.
Rör sig om 15st bostadsrätter parhus.
Så nu får det nog bli Swedbank istället.
Jag har hört några skräckhistorier om byggbolag som blåst BRFen de själva bildat. Mig veterligen saknas det bra skydd mot det.
Låter ovanligt? Kan det vara mer som döljer sig i den ekonomiska planen/historien&företagen bakom/ som banken inte kommunicerar?
(Dvs ska du själv fundera på att dra öronen åt dig, eller åtminstone dubbelkolla med någon kunnig vad som står i ekonomiska planen och vad banken kan ha hakat upp sig på?)
Ja, jag hade skippat det objektet om banken inte tyckte att det var ett vettigt köp.
Sbab tycker inte ens om nybildade föreningar
Problemet är att vi skrev förhandsavtalet för 1 år sedan, det är nybygge. Planen ser bra ut bara entreprenören som är mindre, tydligen ett lokalt byggbolag vad jag kan se.
Men det är klart hade hellre önskat ett större aktör. Får ta på mig det, tog för givet att Tornstaden eller Tb bygg var inblandade då dom varit det i dom andra projektet i området.
Kanske lite sen på bollen, vet inte om det redan löst sig för dig. Men jag tycker frågeställningen är intressant, och det finns en hel del matnyttigt runt detta.
Det är inte ovanligt att SBAB nekar lån till nybildade föreningar med mindre entreprenörer. SBAB har enligt många låntagares erfarenhet hårdare krav på den ekonomiska planen än exempelvis de traditionella storbankerna, särskilt när det gäller kombinationen nybildad förening + ungt byggbolag. Det handlar inte nödvändigtvis om att projektet är dåligt, utan om SBABs riskmodell.
Det som bankerna generellt tittar på i en ekonomisk plan för nyproduktion-BRF:
Föreningens skuldsättning per kvm. Ligger den under 5 000 kr/kvm räknas det som låg skuld. Över 10 000 kr/kvm räknas det som högt och avgiften riskerar att behöva höjas rejält.
Sparande/underhållsplan. Bostadsrätterna rekommenderar ett sparande på 200–300 kr/kvm/år för en förening med god ekonomi. En nyproducerad förening kan ha lägre avsättning initialt, men kolla att planen visar hur den ska trappas upp över tid. Under 120 kr/kvm/år bör man se upp.
Avgiftsnivån. Nyprod-BRF:er har ofta låga avgifter de första åren som sedan höjs när eventuella rabatter på räntekostnader försvinner. Kolla hur avgiften beräknas i planen och om den inkluderar full ränta på föreningens lån.
Entreprenadformen. Är det totalentreprenad (fast pris) eller löpande räkning? Fast pris innebär mycket lägre risk om det uppstår fördyringar.
Ekonomisk plan. Den ska vara granskad av två oberoende intygsgivare som är godkända av Boverket (krav enligt lag). Kolla vilka som intygat och att planen är registrerad hos Bolagsverket.
Att Trollängen Bostad är byggherre men att själva entreprenörfirman som utför byggnadsarbetena är ung sedan 2021 behöver inte vara en katastrof, men det innebär att det saknas track record. Kolla om entreprenörfirman har F-skatt, inga betalningsanmärkningar, och helst referensprojekt du kan besöka.
Swedbank har som jag förstår det varit mer pragmatiska med nyproduktion så länge den ekonomiska planen i sig ser solid ut. Värt att prata med dem tidigt och be dem titta specifikt på planen innan ni räknar med att det går igenom där heller.
Som Skogstomten skriver: ta gärna med planen till någon kunnig (en ekonomisk rådgivare eller en annan bank) och be dem identifiera exakt vad som sticker ut. SBAB ger sällan detaljerade motiv, men det finns nästan alltid en specifik siffra de reagerar på.