Om banker räknade på verkliga siffror skulle de få fler och bättre kunder!

Vardagsekonomi
1

Jag är otroligt frustrerad över bolånebankers kalkylhaveri i flera steg som leder till att kalkylen inte har det minsta med verkligheten att göra.

Det är väl själva poängen med kalkylen att fatta ett välgrundat kreditbeslut på verkliga uppgifter?

Kalkylfel Nr 1:
Fullständig fixering på inkomst från tillsvidareanställning.
INGEN annan inkomst duger, all annan inkomst än det räknas som NOLL!

Regelbundna utdelningsinkomster räknas inte, ingenting annat än lön från tillsvidareanställning, s k ”Fast” anställning.

Tillsvidareanställning är INTE en garanti för en ens halv-OK ekonomi.
De flesta av deltagarna i Lyxfällan har ”fast inkomst”.
Så varför är det bankens heliga Graal, när dessutom vem som helst kan bli av med jobbet när som helst? Inkomsten är ”fast”, tills den inte är det längre…

Kalkylfel Nr 2:
Alla skulder ska tas upp, men frågar INTE efter tillgångar.
Inte ens intresserade av att se om man har tillgångar som skulle kunna säljas för att betala av lånet, helt eller delvis. Det kan man tycka att det vore intressant att veta för en bank…

Kalkylfel nr 3:
Alldeles för lite fokus på belåningsgraden.
Om man har långt under 50%, är det inte bra nog?

Kalkylfel nr 4:
Även om det handlar om att binda räntan på t ex 1,3% så räknar man ändå med 7-8% på det lånet i sin kalkyl.

Frågan är vad mer för konstiga kriterier som är inbyggda i kalkylformlerna?

Vadå Kvar-Att-Leva-På (KALP)?
Bolånet är ju det sista som man tullar på att betala, det finns mycket annat att dra ner på först om det skulle behövas.

Det är klart att kalkylen hamnar på ett par tusen minus, när verkliga inkomster och tillgångar inte räknas ALLS, medan skulder räknas med räntor som vi inte haft på 30 år, och troligen aldrig ser igen med tanke på hur världsekonomin bygger på skuld, och höga räntor skulle vara som en järnbalk i ekonomihjulet.

Det finns ju en jättepotential för alla banker att hitta nya bolånekunder, som fortfarande är säkra lån, om man bara kunde fatta kreditbeslut som är grundade på VERKLIGA siffror och inte på en obsolet, mycket bristfällig kalkylmodell.

3 gillningar
2

Men det är en avsevärd kvalitetsstämpel på en individ. Att ha ett jobb, och jobbat så länge att det blir en tillsvidareanställning. Att starta ett företag och dela ut pengar är inte lika tryggt “by default” även om det i vissa fall skulle kunna vara det. Många som bara delar ut från sitt företag (dvs inte lön - som ju räknas) är att det är små firmor och gig-företag. Ofta är de beroende av en enda person. Det är inte säkert. Jag skulle säga att många lyxfällanpersoner saknar fast anställning och ofta handlar om att de just måste söka jobb och inte sitta hemma och spela TV-spel.

Skulder kostar pengar. Detta kan man vara helt säker på. Om räntan går upp kostar dessa mer, vilket man också kan vara helt säker på. Hur tillgångar förändras eller ger värdeökning kan man inte alls vara säker på. Det är ingen garanti att ha tillgångar just nu. Om du får lån bara för att du hade tillgångar (just nu), men konsumerar upp dessa tillgångar så har du lånet kvar men bankens trygghet är borta. Samma sak gäller om de är investerade och värdet halveras. Ganska naturligt att kolla på skulderna tycker jag, de försvinner inte bara.

Det är inte belåningsgraden som kostar, det är lånets storlek. Det är ju ingen bra lösning att tvinga personen att sälja sin bostad så det är högst rimligt att banker ser till andra lösningar än att sälja - och det är först då som belåningsgraden spelar roll.

Bunden ränta ett tag, ja. Sedan tar bindningstiden slut. Och då ska du också kunna betala räntan.

Jag tycker att det är sunt att räkna ut så att personen ska klara rimliga utgifter och ändå klara sitt lån, med marginal. Även om det är det sista du tullar på så är det inte en bra situation om individen i övrigt inte klarar vardagen men betalar bolånet. Som sagt; en av de mest sunda sakerna i sammanhanget skulle jag säga.

Det är inte alls självklart. Jag har både eget företag och vanlig anställning. Jag har köpt bostad två gånger och gått igenom en KALP-beräkning. De tog bara hänsyn till min vanliga lön.

Alla dessa regler är till för att hindra individer att begå för riskabla handlingar med sin privatekonomi. Den är till för att skydda personer för att dra på sig för stora skulder som de sedan inte kan betala av om olika saker händer. Det är ingen garanti att så inte blir fallet ändå; men det sänker risken i jämförelse med att inte ha ovan krav du nämner. Det är i mångt och mycket en sund inställning. Vad som däremot inte är sunt är dagens priser på bostäder; för dessa har gått upp mycket mer än den officiella inflationen och löneökningarna under lång tid - vilket får som resultat att färre har råd att köpa.

Jag har svårt att se hur att möjliggöra att fler får låna mer löser något; det enda som händer då är att priserna går upp i motsvarande grad (efterfrågan ökar) och så är det bara någon annan som istället inte har råd. Bättre att underlätta för nyproduktion istället - det skulle om det görs i rätt omfattning hindra prisutvecklingen när utbudet ökar.

Alltså; dagens bostadsproblem är att utbudet är för lågt i förhållande till efterfrågan. Det trycker upp priserna så att folk inte har råd. Att ge fler folk råd (“göra det enklare att låna”) trycker bara upp priserna ännu mer. Underlätta nyproduktionen så ökar utbudet och minskar problemet.

12 gillningar
3

Min bank var rätt noga med att samla in information om tillgångar i annan bank när jag tog bolån.

Belåningsgraden tjänar ju egentligen bara ett syfte; att bedöma risken. Om du har 50% eller 5% belåningsgrad struntar banken i eftersom de ser att sannolikheten för en default är nära noll ändå.

Om du binder räntan på x år och räntan går upp, vad händer när bindningstiden gått ut? Banken har ett evigt perspektiv på skulden.

4 gillningar
4

Jag tycker du borde specificera vad det egentliga problemet är. Allting här låter som teoretiska påståenden som inte är kopplade specifikt till din faktiska situation.

Det finns potentiella problem kopplade till att personer tar mer lån än de klarar av att hantera. Det kommer tidpunkter när värdet på fastigheter sjunker, när folk blir arbetslösa och allt möjligt annat dåligt händer. Det behövs olika begränsande parametrar som håller nere risken för banken och samtidigt inte leder till för mycket krångel med individuella utredningar av olika specialförhållanden. Dessa skulle samtidigt öppna upp för mygel av olika slag. En utländsk kompis beskrev en situation där hon var tvungen att ha en summa pengar på sitt konto för att få ett visum. Då bad hon alla vänner och släktingar om lån och snabbt fick hon in den aktuella summan på sitt konto. Sedan betalade hon tillbaka dem, efter att ha beviljats visumet. Hon tyckte där och då att det kändes chockartat att ha typ 100.000 kr på kontot, utifrån att en månadslön i aktuellt land där och då var typ 3000 kr.

5

Citat
Jag skulle säga att många lyxfällanpersoner saknar fast anställning
Citat

Jag har sett de flesta Lyxfällan-avsnitt sedan starten, och det är definitivt många fler som har tillsvidareanställning (ibland båda vuxna i hushållet) än som inte har det.

Citat
Skulder kostar pengar. Detta kan man vara helt säker på. Om räntan går upp kostar dessa mer, vilket man också kan vara helt säker på. Hur tillgångar förändras eller ger värdeökning kan man inte alls vara säker på. Det är ingen garanti att ha tillgångar just nu. Om du får lån bara för att du hade tillgångar (just nu), men konsumerar upp dessa tillgångar så har du lånet kvar men bankens trygghet är borta. Samma sak gäller om de är investerade och värdet halveras. Ganska naturligt att kolla på skulderna tycker jag, de försvinner inte bara.
Citat

Självklart är skulderna relevanta.
Men min poäng är att tillgångarna är det också, i lika hög grad.
Och tanken är att kunna visa för banken att man kan hantera pengar, därmed är man en säker låntagare.

Citat
Det är inte belåningsgraden som kostar, det är lånets storlek.
Det är ju ingen bra lösning att tvinga personen att sälja sin bostad så det är högst rimligt att banker ser till andra lösningar än att sälja - och det är först då som belåningsgraden spelar roll.
Citat

Absolut, men belåningsgraden är ett mått på lånets säkerhet för banken.

Citat
Bunden ränta ett tag, ja. Sedan tar bindningstiden slut. Och då ska du också kunna betala räntan.
Citat

Japp. Till allra största sannolikhet blir det inte en jätteskillnad på räntan då, och dessutom är lånet litet så det blir ingen enorm skillnad.
Som sagt, de ska gå efter verkliga siffror i varje enskilt fall, inte schabloner.

Citat
Jag tycker att det är sunt att räkna ut så att personen ska klara rimliga utgifter och ändå klara sitt lån, med marginal. Även om det är det sista du tullar på så är det inte en bra situation om individen i övrigt inte klarar vardagen men betalar bolånet. Som sagt; en av de mest sunda sakerna i sammanhanget skulle jag säga.
Citat

Återigen ska de gå efter verkliga siffror och analysera efter dem.
Jag kan hantera ekonomin, och behöver inte någon överförmyndare som ska tala om vad jag inte kan göra, när jag vet att jag kan göra det.

Citat
Det är inte alls självklart. Jag har både eget företag och vanlig anställning. Jag har köpt bostad två gånger och gått igenom en KALP-beräkning. De tog bara hänsyn till min vanliga lön.
Citat

Som de räknar, när bara min frus inkomst räknas, och min som noll, eftersom den inte är tillsvidareinkomst, så är det oundvikligt.
Att vi har utdelningsinkomster på mer än vad kalkylen visar minus är de inte ens intresserade av.
Det blir tjatigt, men använd VERKLIGA siffror, banker.

Citat
Alla dessa regler är till för att hindra individer att begå för riskabla handlingar med sin privatekonomi. Den är till för att skydda personer för att dra på sig för stora skulder som de sedan inte kan betala av om olika saker händer. Det är ingen garanti att så inte blir fallet ändå; men det sänker risken i jämförelse med att inte ha ovan krav du nämner. Det är i mångt och mycket en sund inställning.
Citat

Som det är nu, med dagens kalkyler, kan banken inte se skillnad på en person med (tillräckligt) god ekonomi, eller ett hål i marken.

Citat
Jag har svårt att se hur att möjliggöra att fler får låna mer löser något;
Citat

I vårt fall handlar det om omläggning av befintligt lån, inte ett nytt.
Även detta borde man ta hänsyn till.

Citat
dagens bostadsproblem är att utbudet är för lågt i förhållande till efterfrågan. Det trycker upp priserna så att folk inte har råd. Att ge fler folk råd (“göra det enklare att låna”) trycker bara upp priserna ännu mer.
Citat

Ena sekunden tycker du att problemet är att folk inte har råd, och i nästa stund att för många har råd.

Min poäng är hela tiden att med verkliga siffror ser man vilka som faktiskt har råd, eftersom man hanterar sina pengar klokt.
Det handlar inte huvudsakligen om hur mycket man tjänar, utan hur mycket man kan behålla till nödvändiga kostnader.

6

Citat
Min bank var rätt noga med att samla in information om tillgångar i annan bank när jag tog bolån.
Citat

Möjligen i vårt fall, men om de gjorde det, så använde de dem inte i kalkylen.

Citat
Belåningsgraden tjänar ju egentligen bara ett syfte; att bedöma risken.
Om du har 50% eller 5% belåningsgrad struntar banken i eftersom de ser att sannolikheten för en default är nära noll ändå.
Citat

Ja, och låg, praktiskt taget obefintlig, risk för dem borde innebära låg låneränta för oss.

Citat
Om du binder räntan på x år och räntan går upp, vad händer när bindningstiden gått ut? Banken har ett evigt perspektiv på skulden.
Citat

Har man rörlig ränta så höjs räntan stegvis så att man hinner anpassa sig.
Binder man igen binder man på lägsta möjliga.
Har mycket svårt att tro på en snabb och stor höjning av räntan. Det är väldigt osannolikt. Det skulle verkligen tömma oljan ur världens maskineri.
Varför tror du att räntan har varit så låg så länge?

Dessutom är vårt bolån ganska litet, så det skulle gå att hantera.

7

Regelverket kan inte bygga på normalfall. Självklart kan räntan höjas snabbt och kraftigt, även om sannolikheten just nu ser låg ut, är det något banken måste ta höjd för.

Anledningen att man har en

är väl att det måste gå runt för banken även när vi inte har 10+ åriga perioder utan riktig lågkonjunktur. Det finns inga ”verkliga siffror” eftersom det hela bygger på ekonomiska prognoser, och det har väl aldrig hänt i hela världshistorien att verkligheten stämmer exakt överens med ekonomiska prognoser på lång sikt.

Om du har så stora tillgångar att banken borde bortse från att du inte har en fast inkomst och bara söker ett litet bolån låter det nästan som att du borde kunna klara dig utan lån.

8

Om det inte framgick så motiverade jag att skulderna är oerhört mer intressanta än tillgångarna. Tillgångarna kan försvinna eller bli värda mindre; inte skulderna. De utgör ingen säkerhet. Möjligtvis i allmänhet att man kan hantera pengar.

Men banken baserar om du får ett lån eller ej även på om du kan betala tillbaka det med din ekonomi, inte enbart hur säkert lånet är eftersom det sista man vill är att tvinga till en försäljning.

Fast det argumentet håller ju inte. Hela vitsen med att de räknar med en högre ränta är att ha marginal om räntan höjs. Kalkylen ska gå ihop även vid höjd ränta, med marginal. Att då hävda att räntan nog inte gått upp som argument är ju då lite tokigt. Då hade man inte behövt fundera på eventuellt höjd ränta alls.

Och banken behöver inte låna ut till någon som har en avvikande ekonomi men hävdar att man har koll, heller. Det är ingen mänsklig rättighet att få låna.

Om du har ett företag som delar ut så pass mycket; ta anställning där och betala ut som lön så skulle det räknas. Det låter som om du nolltaxerar.

Problemet är att det finns för få bostäder, och de som finns blir därmed för dyra. Det skulle orsaka mer problem om priserna ökar för att fler har råd (för om bara fler har råd, men det inte finns fler bostäder, går priset upp). Om just du får råd så är det ju någon annan som inte längre får råd, för antalet bostäder är det samma. Alltså blir det de facto inte fler som får råd, om det inte finns mer bostäder att efterfråga. Således är att skapa fler bostäder lösningen så att fler får råd utan att priserna ökar.

Och även hur säkert det är att det förhåller sig så över tid. Att bara just nu ha pengar är ingen garant för att du fortsatt ska ha råd att betala. Inte för att en tillsvidareanställning är det heller; men både jag och bankerna tycks bedöma det sistnämnda som säkrare än det första i normala fall. Visst, du kanske är ett undantag, men då får du hitta en bank som orkar sätta sig in i din situation.

4 gillningar
9

Alltså rent krasst, baserat på din ingångsposition i den här tråden där du sågar i stort sett hela bankväsendets riskhanteringsmodeller, så skulle jag säga att du behöver tänka ett varv till.

För övrigt är det inte tal om något förmynderi. Det är tal om att någon vill låna pengar. Det är inte en mänsklig rättighet, långt ifrån.

:kissing_heart:

8 gillningar
10

Kloka och välgrundade svar.

11

Håller med. Bankernas kalkyler är kloka och SKA ta i. Folk agerar som att vi aldrig mer ska ha räntor på 6-7%, men i verkliga världen så kan det gå relativt fort inom en bindningstid. Det kan även korrelera med börsnedgång.

Banken tar hänsyn till utdelningar OM man kan visa löpande bokslut med historik på utdelningar och potential på framtida utdelningar.

Hela inlägget från trådskaparen känns lite som att fäkta väderkvarnar.

2 gillningar
12

Storbankerna tackar också ofta nej till kunder med mer ovanliga inkomstupplägg pga krävande process snarare än regelverksfrågor.
Det är helt enkelt för dyrt för dem att gå utanför sitt standardiserade arbetssätt.

Detta är anledningen till att det finns nischaktörer inom bolån som specialiserat sig på denna typ av kunder.

Det krävs mkt jobb att styrka uppgifter om sidoinkomster, tidigare anmärkningar eller utländska upplägg exempelvis.

5 gillningar
13

Skulle säga anekdotiskt att du har fel. Vi hade en lite ovanlig ingång när vi köpte vårt hus. Endast min fru hade tillsvidareanställning och jag hade precis börjat jobba heltid med min enskilda firma. Vi hade dock med oss en lättöverskådlig budget inklusive utfall för flera år bakåt i tiden. Vi hade även ett kapital som stod i paritet med en stor del av lånet.

När vi anlade pool och utökade huslånet så tog banken visst hänsyn till utdelningar (hade då ombildat till AB), det krävdes dock ett utlåtande från redovisningsfirman för att det skulle räknas.

Tror att om du utgår från vad du kan göra för att bli en mer attraktiv lånekund i stället för att “gnälla” över hur fel bankerna gör så kommer du att komma närmare att köpa din bostad. Som andra har skrivit så är det ingen mänsklig rättighet att få ett bostadslån. Att gå runt och vara bitter drabbar bara er själva.

2 gillningar
14

Citat
Jag tycker du borde specificera vad det egentliga problemet är. Allting här låter som teoretiska påståenden som inte är kopplade specifikt till din faktiska situation.
Citat

Jag tycker att jag är väldigt tydlig med vad det egentliga problemet är:

Att bankens bolånekalkyl är helt uppåt väggarna, och därmed inte använder verkliga siffror som gäller för just den specifika person/hushåll som ansöker om att flytta lånet för att få lägre ränta, och därmed BÄTTRE ekonomi.

Det ÄR precis utefter min specifika situation som jag vill att banken ska räkna, och INTE efter något slags genomsnitt som inte gäller för vår situation.

Citat
Det finns potentiella problem kopplade till att personer tar mer lån än de klarar av att hantera. Det kommer tidpunkter när värdet på fastigheter sjunker, när folk blir arbetslösa och allt möjligt annat dåligt händer.

Det behövs olika begränsande parametrar som håller nere risken för banken och samtidigt inte leder till för mycket krångel med individuella utredningar av olika specialförhållanden.

Citat

Banken förväntas och borde vara experter så att de kan analysera VERKLIGA siffror och bedöma efter dessa vilka som är tillräckligt säkra låntagare.

15

Nej, det är ingen mänsklig rättighet att få bostadslån.
Jag har haft bostad och bostadslån länge.
Men det är mycket svårt att förhandla med banken när man inte har någon förhandlingsposition eftersom det är nästan omöjligt att flytta bolånet till någon annan bank, inklusive Stabelo och Hypoteket.

Berätta gärna dina tankar om vad som gör någon till attraktiv lånekund.

Mitt svar är tillsvidareanställning, låg belåningsgrad och låga skulder.
Det enda jag/vi inte har tillräckligt mycket av är det första, ENBART för att banken räknar NOLL på min faktiska inkomst.

Att du fick räkna med utdelningar var väl för att du hade AB, men först efter ett intygande av din redovisningsbyrå.

1 gillning
16

Hur menar du att det är nästan omöjligt att flytta bolånet till Stabelo/Hypoteket?
Har du befintligt lån utan skyhög belåning är det ju busenkelt…jag har själv precis gjort det.

17

Om du kan visa banken att den alternativa inkomsten är säkrare/lika säker som en tillsvidare anställning så kanske de inte räknar det som noll?

18

Du menar att det är svårt att få en riktigt låg ränta mer era personliga förutsättningar? Det är ju något helt annat.

Vad har du för inkomst som “inte räknas” då? Sverige är i mångt och mycket upplagt för att man ska jobba heltid och vara tillsvidareanställd. Det finns vissa aktörer som är bättre på att ta en annan helheltidsbild vid kreditbedömningar men de tar ju därmed en högre risk och måste då också ta mer betalt.

Du får väl ta en anställning och fixa över lånet då, du kan ju alltid återgå till vad du gör idag senare. Leta lösningar i stället för problem är mitt råd.

1 gillning
19

Jag tror att Pareto förklarar det ganska bra. Du måste tänka som en företagare som driver en bank. Ska jag som bank ha en hyfsat enkel process som täcker 90% av befolkningen, eller ska jag ha en väldigt komplex process som täcker 95% av befolkningen.

Taskigt för dom där 5% som går utanför normen, men banker bedriver bara affärsverksamhet.

3 gillningar
20

Jag svarar på mitt eget inlägg här, eftersom att jag upplever att min poäng med inlägget inte nådde fram.

Flera har svarat att det inte är en mänsklig rättighet att få låna, och nästan alla verkar tycka att det INTE är något fel på hur de räknar.

Jag fattar ju självklart att de måste ha en gallringsprocess.
Min poäng är: Gör den processen med VERKLIGA siffror då.

När jag ansöker måste jag ju givetvis ange sanningen om vilka inkomster och skulder jag/vi har.
Det skriver man ju under med på heder och samvete liksom.
Då måste man vara noggrann och inte utelämna nåt.
Det tar en viss tid och energi att sammanställa det och man ”blottar sig” ekonomiskt inför banken.

Men varför använder banken inte de uppgifterna de kräver av mig då??
Det känns ju som ett hån att de skiter i vissa inkomster helt och hållet, och struntar i sånt som är till ens fördel, medan de minsann lägger på onödigt extra i den andra vågskålen.

Det är verkligen inte kul att ha noll förhandlingsutrymme och inte kunna spara pengar genom att flytta vårt befintliga bolån, men det är extra surt när de inte ens använder de uppgifter som jag ger dem.

Om de åtminstone kunde förklara hur de räknar, med utgångspunkt från de faktiska siffrorna, så hade det varit åtminstone lättare att ta.

Grejen är ju att med verkliga siffror, så går kalkylen igenom, men de använder ju inte dem… :roll_eyes:

Detta är väl så kallat I-landsproblem, men jag gillar att försöka optimera vår ekonomi och detta är väldigt frustrerande.

Det är ju väldigt många idag som jobbar timmar, extra, vikarierar, Gig-jobbar, har A-kassa, sjukpenning, aktivitetsersättning.
Helt enkelt alla olika former av inkomst förutom tillsvidareanställning, ska inte de personerna kunna få låna pengar till något, om de kan visa att deras verkliga ekonomi tillåter det?
Hur ska unga vuxna kunna skaffa sin första bostad och flytta hemifrån?

Det jag beskriver är en del av systemfelet som hindrar alla andra än dem med tillsvidareanställning att förändra sin situation till det bättre.