Jag bor i ett radhus byggt 1980. Huset ligger i sutterängläge och har alltså en källarvägg med jord utanför. Nedervåningen är uppvärmd och inte någon källare. Huset är byggt på detta sätt och inte ombyggt eller ändrat. Det finns ingen avvikande lukt i huset eller något sådant.
När jag flyttade in 2013 fanns det ett besiktningsprotokoll av enklare slag där borrande i väggar och fuktmätning bakom inte ingick. En tidigare köpare hade velat göra en sådan mätning men fått nej av säljaren. Huset lades ut igen och jag köpte det då och begärde ingen fördjupad undersökning av fukt. Det verkar tydligt att säljaren haft någon sorts farhåga om ett möjligt problem. På de tio år jag har bott i huset har varken jag eller någon annan noterat någon dålig lukt eller något annat som skulle tyda på att det finns ett problem. I besiktningsprotokollet omnämns detta som en “allmän risk” men utan att någon faktisk avvikelse noterades. Jag fick också en besiktning gjort av Anticimex i samband med att hemförsäkringen kopplades på. De hade anmärkningar på ett antal saker (nu lösta) men inget kring detta.
Jag bor i en samfällighet där husen ursprungligen var så kallat självbyggen. Förhållandevis många av de boende är äldre personer som själva byggde sina hus 1980. Det finns med andra ord en stor kunskap att hämta från grannarna. När jag var ganska nyinflyttad tog jag en diskussion om den här frågan med “samfällighetens nestor” som både byggt huset själv och är utbildad byggnadsingenjör. Han verkade helt frågande till att det skulle finnas något väsentligt problem. Han pratade om att husets grund är av “vattentät betong” och att något problem inte skulle finnas eller uppstå annat än kopplat till läckage, alltså fysiska sprickor i grunden.
Jag utgår från att den berättelse jag fick höra av “nestorn” iallafall har mer fog för sig än säljarnas uppfattning om den här frågan. Dock är jag inte säker på att detta gäller “för evig tid” och utan begränsningar. Ett krux är att iom att jag bor mitt i en länga så är problemet inte något jag kan avhjälpa helt på egen hand. Det skulle behöva konstateras att det finns ett problem och planeras gemensamma åtgärder. Hittills har det som jag förstår det inte konstaterats några problem någonstans och därför har heller ingenting hänt. Ingen verkar uppfatta att omdränering skulle vara ett prioriterat behov. Har de fel eller är allt typ så här enkelt?
Om takavvattning, dagvatten och dränering fungerar behöver du troligen inte göra mer än att underhålla den och se till att marken närmast byggnaden är i ordning. Ta in en spolbil och spola rent systemet. Leta upp spolbrunnar i förväg. Undvik planteringar närmast grunden och se över dagvattenbrunnar med eventuella pumpar då och då.
Betong är normalt tät mot fritt vatten och i ett uppvärmt utrymme sker då en diffusion utåt mot den kalla sidan.
Får man däremot sprickor i betongen eller urlakning i kalla fogar mellan exempelvis murverk och sula så att det börjar komma in fritt vatten får man omedelbart en väldigt hög lokal fuktpåverkan. Det kan man mäta sig till inifrån eller i vissa fall lukta sig till.
Takavvattning fungerar på så sätt att rör går ner i marken. Det är svårt att se något där men det är iallafall byggt ordentligt. Spolbrunnar är jag lite osäker på vad det är för något. Det brukar göras någon sorts check av dagvattenbrunnar på de årliga städdagarna. Jag har inte riktigt förstått vad de gör men de lyfter bort gallret och joxar runt med någon manick där.
Det låter som att “nestorns” syn på saken inte är helt långt ifrån den faktiska bilden då. Ändå intressant att det här med omdränering är en sådan stor grej. Väldigt många hus är förstås av äldre datum och byggda enligt andra principer. Jag gick själv på visningar på ett antal hus med “konstig lukt i källaren”, omdränering felaktigt gjord, omdränering delvis gjord och allt däremellan. Om detta berott på sprickor i grunden (ofta kopplat till sanka markförhållanden) eller något annat vet jag inte. Jag uppfattar att många hus haft tunnare grund som utgått från scenariot källare istället för scenariot uppvärmd yta och att riskerna då är högre. Min far ägde tidigare ett 30-talshus med sprickor i grunden, kopplat till att det låg i ett låglänt läge med stora variationer i fuktnivå i marken mellan årstider. Det var ett väldigt annorlunda läge från hur jag har det själv.
Går stuprören ner i rör i marken är det i regel mindre risk för fukt genom källarväggen jämfört med om stuprören skickar ut vattnet PÅ marken direkt utanför husväggen.
Dålig dränering på ÄLDRE hus brukar ofta märkas på klimatet/lukten/fuktfläckar i källaren. Sen kan då “ändrad användning/inredning” snabbt skapa problem men det är en annan sida av myntet.
Så har allt “varit som det är och fungerat länge” utan problem/lukt/fuktfläckar osv så brukar det inte vara någon större fara. Då är ofta grundkonstruktionen vs platsens förhållanden troligtvis ganska bra.
Så personligen har jag upplevt att det ibland varit lite av en “dräneringshype” senaste 25 åren driven av en, i VISSA fall, obefogad allmän rädsla för källare.
Däremot har ju många äldre källare/gillestugor dåliga utföranden och många oinredda källare inreder/bygger man idag om för annan användning. DÅ är det läge att vara betydligt mer vaksam/försiktig/noggrann med avseende på dräneringen.
Många/de flesta källare i äldre bostadshus är i grunden/ursprungligen INTE lämpligt konstruerade för att vara boendeyta som de ofta gjörs om till och används till idag. Då behöver man tänka till och vara extra observant på dränering osv.
I Sutteränghus har man däremot ofta planerat/tänkt att källaren redan från början ska vara en del av bostadsytan och inredd. Därför har man då ofta lagt mer pengar/möda på att få till vettig dränering från början osv.
Sen är ju sutteränghus av naturliga skäl ofta byggda i en slänt. Så då beror det också mycket på hur vatten tar sig utför berget och hur mycket som kommer uppifrån. Har haft hus som både stått på en supertorr sluttning och andra som haft kanaler/rör för att leda förbi vattnet under huset. Till ett annat hus som i stället hade en “kritisk pumpbrunn” som fylldes upp snabbt med vatten som kommer utför slänten och där pumpen fick jobba dagligen för att hålla ner “vattentrycket/belastningen” mot källarväggarna.
Ofta räcker detta för att konstatera att det inte är kritiskt att göra någon åtgärd.
Skaffa en enkel fuktmätare och/eller ta dit någon som kan sniffa efter mögelsporer för att verifiera att era näsor inte luras.
Säkerställ att organiskt material inte är i kontakt med de konstruktionsdelar som har fukttryck, dvs ytterväggar och golv.
Klok och bra sammanfattning, tycker jag. Förmodligen är sättningar i grunden kopplade till markförhållanden den främsta risken. Den är inte överhängande men allt kan ju hända.
Ett potentiellt problem med äldre hus är att det förr var ganska vanligt att dräneringen var ihopkopplad med dagvattnet (t ex takavvattningen) - att de kopplades till samma brunn/sandfång. Det innebär att en täppt ledning kan innebära att regnvattnet från taket fyller upp dräneringen bakvägen genom att brunnen blir full och att vattnet letar sig tillbaka genom dräneringen om utloppet blir täppt…
Har man den konstruktionen blir det extra viktigt att se till så att renstrattar är i gott skick så att inte löv och annat kan följa med regnvattnet ner och orsaka problem, och att åtgärda eventuella andra stopp (rötter som letat sig in i ledningar exempelvis) så fort man upptäcker att det inte funkar som det ska.
Har man bara koll på det, så brukar det inte finnas någon anledning att göra om dräneringen innan man får problem med den.
Jag skulle inte lägga någon större värdering vid dina grannars såkallad “kunskap”.
Kunskap skall väl ändå vara objektiv, vilket jag inte tror att den är i detta fallet.
Hur hus byggdes på 80talet avviker rätt kraftigt från de standarder och krav vi har idag.
På den tiden byggde man hej vilt med asbest, radon osv osv.
Om vi pratar om den här “nestorn”, som jag också haft att göra med som kollega, så skulle jag inte säga att det finns några oklarheter. Han har ansvarat för tekniska frågor i ett större fastighetsbestånd och är omvittnat kunnig. När det gäller övriga grannar, utan sådan bakgrund, är kunskapen mer blandad. Det finns mycket detaljer man kan lära sig, t.ex. om lösningar som andra valt och som fungerat mer eller mindre bra. Husen är ju ändå mer eller mindre identiska. Det är smidigt att kunna fråga om sådant innan man provar något själv. Det handlar dock om enklare frågor och inte sådant som kräver ingenjörskunskaper. Inte minst verkar vissa av de ursprungliga byggarna valt olika genvägar och fuskat. Vissa av husen är alltså av sämre kvalitet. Mitt hus är dock till stor del byggt av en inhyrd byggnadsarbetare och därför ett av de bättre.
Den bild du har av hus från 1980-talet är överdrivet negativ. Du behöver gå tillbaka till 1960-talet och tidigare för att asbest, radon och liknande ska vara allmänt förekommande. Under perioden 1970-1990 reglerades det mesta på byggmarknaden (i olika steg). De värsta avarterna försvann under 1970-talet och t.ex. farlig asbest var ovanligt 1980. Jag har läst på om detta tidigare.
Farligaste asbetsformen förbjöds 1975 och 1982 infördes totalförbud. I praktiken användes inte asbets efter 1979 utom i enstaka specialle tillämpningar men inte i bostäder.
Blåbetong slutade produceras 1975-1976 och kan finnas i hus uppförda några år efter det men inte på 1980-talet.
Den stora skillnaden på hus uppförda på 1980-talet och idag är energiprestanda och storleken på fönster…
En bra sammanfattning. Eftersom jag bor i ett radhus med två väggar istället för fyra så är den faktiska energiprestandan inte så dålig. Den är bra för sin tid, så att säga. Detta har konstaterats även av andra tidigare så det är inte min egen idé. Jag har bytt alla dörrar och fönster i huset. De är alltså hyggliga.
Det är sant att byggstandarder uppdaterats m a p energiprestanda etc, men jag vet inte var du är uppvuxen om du tror att ”hejvilt med asbest och radon” tillhörde normen…
Någon intresserad, balanserad och byggnadstekniskt kunnig person som varit med från området bebyggdes är ofta en väldigt värdefull källa till information om ett husområde. Varje geografiska bostadsområde och den unika entreprenör som uppförde bostäderna kan i vissa fall skilja sig avsevärt åt.
Den typen av unik områdeskunskap brukar då kunna finnas samlad i en person som Nestorn som @Anonym nämner. Kontakt/information från en sådan person kan i vissa stycken vara betydligt mer värdefull än en random besiktningsperson från t ex Anticimex som besiktar hus regelbundet.
Så får man kontakt med någon som Nestorn ska man vara väldigt tacksam!
I vissa husområden är det enbart vissa hus som har problem eller vissa hus som är ovanligt välbyggda pga olika förhållanden i marken eller under byggprocessen. Har själv varit med om liknande fall då vi kollat på hus. T ex att vissa hus uppfördes under en ovanligt regning period, markförhållandena skiljer sig mellan olika hus i samma område, olika entreprenörer användes och var olika noga, någon byggmästare uppförde huset till sig själv osv.
Generellt är det både mindre och i vissa fall större problem med hus än vissa tror! Många överskattar riskerna/kostnaderna för fel/skador på hus medans man underskattar kostnaderna för normalt underhåll. Sen är ofta användandet av hantverkare krångligare, jobbigare och i slutändan dyrare än många föreställer sig, särskilt i/omkring storstäderna.
Hus byggda på 80-talet kom som @Rikkitikkitavi påpekat efter problemen med asbest, radon, lövtunna vägar utan isolering osv. Sen ÄR hus från 90-talet och bakåt idag oavsett tidsperiod nästan alltid ombyggda/renoverade/modifierade/uppdaterade. Då är ofta frågan mer hur dessa åtgärder är gjorda än själva grundkonstruktionens eventuella problemområden när de ursprungligen uppfördes.
Jag har alltid tänkt att för att jag skall kunna bo i ett radhus måste det vara ett i början/slutet av raden för att kunna gå mellan fram och baksidan utan att klafsa genom huset.
Vår granne har bott i huset sedan tidigt 90-tal och bevarat det mesta sedan den perioden, fast det är 20 år äldre än så. Fast det är inte så mycket att reda ut har jag insett. Byggt på sand, platta på mark med minimalt med isolering, lättbetongväggar och 1,5 plans konstruktion.
Har aldrig funderat ens på omdränering. Vatten bara rinner rakt ner tills grundvattennivån är uppe vid markytan. Typ. Sanden vilar uppe på ett lerlager som ligger ca 5-10 m ner så det tar ungefär en vinters hällregn innan man når dit och då börjar växtligheten spira så det torkar upp tills allt dör av torka på sommaren och så börjar cykeln om
Det finns både för och nackdelar med gavelradhus. När jag köpte huset hade jag två hus i området att välja mellan - ett med veranda i söderläge och så det andra huset, med tomt i nordostläge. Jag valde det “enklare” och förmodat billigare av de två husen. Det hade vissa fördelar gällande planlösning och tomtens disponering. Jag har inte haft anledning att ångra det.
Jag har ordnat med en rejäl gasolgrill på verandan. När vi äter där så använder vi den och slipper klafsa genom huset. Det underlättar mycket.
Vi har en gränd bakom vår radhuslänga som leder till en dörr i bakplanket. Användbart för diverse saker inklusive tillgång för brandkåren (och tyvärr inbrottstjuvar).
Här i Amsterdam så vilar husen i regel på sand och står på pålar av gran eller betong. Mitt radhus ligger 0,2 meter under havsnivån så om pumparna slutar pumpa så blir det att flytta upp på första våningen.
Om man har platta på mark eller källare så kan det vara värt att göra ett radontest även om man inte har blåbetong i huset. Speciellt om man börjar spendera mycket tid i markplan eller källaren på grund av t.ex. sovrum eller kontorsrum i första planet.
En annan faktor att ta hänsyn till är att många 70-talshus ursprungligen skulle värmas med oljepanna som ofta stod i källaren. Resulterade i en hel del spillvärme plus massiv luftåtgång i källorutrymmen så om man går över till t.ex. värmepump så kan det vara bra att hålla koll på fuktigheten i källarutrymmena.
Om man bor där det finns urberg, japp. Då är markradonet ett problem.
Under sanden är der lera. Leran är 5-10m och övergår i morän som fortsätter ner till 70-80m och där vilar på kalkberg, tänk dig Allvaret på Öland.
Problemet i 'dam är väl snarare sjunkande grundvattennivåer så syre kommer till pålarna nere i dyn? Jag bodde i ett hus från sekelskiftet i Rotterdam nära Oude Haven och där var der problematiskt för de som inte hade betongpelare. Lgh på andra våningen. Den trappan var brutal när man skulle hem efter krogrunda
Jag bor nu i ett suterränghus byggt ca 1980. Där är det uppreglat golv och mot “källarväggen”. Jag pratade med säljarens besiktningsman och denne menade att jag borde riva bort den uppreglingen. Dvs golv och vägg. Då det är en riskkonstruktion som kan leda till mikrobiell tillväxt.
Jag kontrade med att jag kunde lägga in ett ventilerat golv. Och det menade han då löste problemet.
Uppregling av golv och väggar i “källaren” är inte riktig rumsrent.
För min del har jag inte behövt agera än. Jag mäter dock fukthalt i reglarna regelbundet. Jag inser ju att det kan bli problem. Det är inte så att reglarna är torra men dom håller sig under gränsvärde. Jag använder också luftavfuktare för att minska risken.
Ang dräneringen så var den så dåligt gjord att tidigare ägare fick göra om den efter bara 17 år. Man kan inte utgå från att saker är välgjorda.
Du har rätt i någon principiell mening. Dock bor jag som sagt i en stor samfällighet. Det gör att ev. problem sannolikt skulle uppmärksammas. Det finns alltså ganska många identiska hus där problem teoretiskt skulle kunna uppstå.
Det du nämner om dålig dränering tror jag inte gäller där jag bor. Framförallt är själva läget gynnsamt. När jag gick på visningar stötte jag på vissa hus som var byggda intill berg eller på andra liknande ställen där man (mer eller mindre) ledde in vatten till hussidan. Detta noterades också i besiktningsprotokollen.
