Har en fundering kring omförhandling av bolån relativt långt (>1 år) innan bindningstiden går ut.
Har ett lån på 1.2Mkr med ränta 1.2%, bundet 4 år med start Dec 2020, ingen amortering. Har även ett andra lån på 1.8 Mkr med ränta 2.1% bundet 5 år med start Jan 2022, amortering 2500/mån. Som det ser ut idag är jag ganska nöjd med det större lånet som är låst till 2027. Men det mindre lånet löper ut om ett år och landar gissningsvis i minst 3-4x räntan. Total belåning under 50%.
Skulle det vara helt galet att omförhandla räntan på lånet som går ut nästa år redan idag med målet att låsa på lång tid, ~8-10år? Givet att räntekurvan på stadsobligationer är rejält inverterad med lägsta punkt kring 10år (2.7% mot 3.69% på 3 mån) så borde ju detta innebära att det är på långa lån bankerna kan ge lägst ränta. Innebär ju visseligen också att förväntningen är att räntorna faller tillbaka inom kort. Men kan väl också se en framtid där detta inte händer. Hela räntekurvan har också krupit uppåt under året som gått så även de långa räntorna höjts ganska rejält.
Borde jag inte egentligen ha bästa förhandlingsläge nu om jag är villig att ge upp min ränta på 1.2% som kostar mig 1200Kr/mån och byta denna mot en förhoppningsvis då något mer rabatterad 10-årig marknadsränta? Beror kanske på hur banken hanterar sina lån bakom kulisserna men om de har hedgeat på något sätt så skulle de väl tjäna både på sin hedge och ev högre marginal på nya räntan om jag binder om till högre ränta i förtid? Borde en del av det jag ger upp inte då kunna motivera en större ränterabatt?
Motivationen är att om vi går in i en period med höga marknadsräntor över en längre tid än vad man räknar med idag så lär jag inte få en mycket bättre deal kommande åren ändå oavsett löptid och skulle dessutom vara mer utsatt för räntespikar. Dessutom tror väl alla i dagsläget att räntorna kommer falla och med detta har vi en inverterad kurva, vem vet om detta är fallet längre om ett år givet världen idag. Gillar inte tanken på att rida in i ett ev permanent högre ränteläge med löpande lån. Men låser jag in mina lån så har jag flera år på mig att spara och förbättra min intjäning och förbereda mig på vad den nya normalen än blir. Med en lång inlåsning borde jag även kunna dra nytta av om vi hamnar i ett läge där inflationen förblir hög i flera år för då kommer det behöva speglas i löner på ett helt annat sätt än när alla tror det handlar om ett år eller två innan vi är tillbaka kring 2%. I värsta fall faller räntorna till hälften av vad jag låst på efter 2-3 år och jag behöver hosta upp 10-20tkr för mycket per år därefter.
Tyvärr tror jag dock inte att jag kommer kunna få en jätteattraktiv ränta på någon bindningstid idag. Så eventuellt att detta då bara är en akademisk övning. Men tacksam om någon har funderingar på resonemanget ovan!
Du har ju verkligen klurat och efterforskat.