Först och främst tack för ett bra forum med många intressanta diskussioner!
Jag har tidigare under året köpt en bostadsrätt i en oäkta förening. Lägenheten betalades kontant och utan belåning. Föreningen tillåter juridisk person som köpare, men jag har köpt lägenheten i egenskap av fysisk person (privatperson). Föreningen tillåter uthyrning i andra hand och min avsikt är att hyra ut lägenheten.
Allt gick kanske lite väl fort och jag har i efterhand kommit till insikt att jag sannolikt vill frikoppla ägandet av lägenheten och framtida hyresintäkter från mig som privatperson till en juridisk person (AB) och planerar således att bilda ett AB (“BOSTAD-AB”) att överlåta lägenheten till. I synnerhet då det kan bli aktuellt att lägga på moms på fakturor om t.ex. uthyrningen liknar hotellverksamhet.
I samband med detta började jag dock fundera lite och tar gärna emot kloka tips och råd från er för att säkerställa att jag tänker rätt / inte gör något tokigt.
Nackdelar jag har identifierat med att överlåta från fysisk person till juridisk person, baserat på situationen som jag befinner mig i nu:
- Dolt fel gäller upp till två år för bostadsrätter och jag förlorar denna rättighet mot säljaren eftersom jag som privatperson rent teknisk blir föregående säljare
- När/om jag säljer bostadsrätten i framtiden och mot förmodan gör det med förlust, då hade jag i egenskap av privatperson haft rätt till avdrag på kapitalinkomster med en skatteeffekt på 21% (15% för äkta föreningar, där man räknar 30% av 50%). Med reservation för att förlustavdrag sannolikhet kan göras i AB, men det förutsätter att andra intäkter kommer in där framöver, så “kvittningseffekten” blir inte riktigt samma
Om vi nu går vidare med tanken om att jag ska överlåta lägenhet från mig som privatperson till ett aktiebolag där jag äger 100% av aktierna så funderar jag vilken väg som är rätt/bäst att gå.
Vägen det lutar mot nu är att upprätta revers/skuldebrev mellan mig och AB. Vidare tänker jag då att:
- inga finansiella transaktioner behöver nödvändigtvis äga rum
- Överlåtelseavtal tecknas med hjälp av mäklare så det blir “rätt”
- Nödvändiga verifikationer för bokföringen i AB upprättas för t.ex. skulden till mig & tillgången i bostadsrätten
För att slänga in ytterligare en ingrediens i frågeställningen kan tilläggas att jag pga. “exit” har erhållit en del av köpeskillingen från den transaktionen som aktier i ett onoterat aktiebolag. Dessa onoterade aktier äger jag av skattemässiga skäl i ett separat AB (“EXIT-AB”) vars enda syfte är att äga just de aktierna. Förväntan är att en IPO kommer att ske inom ca 5 år och jag bedömer chansen som väldigt stor att jag kommer få ett belopp som överstiger köpeskillingen för lägenheten när de aktierna avyttras, detta då verksamheten idag omsätter > 1 miljard på årsbasis med vinst och väldigt liten risk att det skulle gå extremt fel.
Anledningen att jag nämner att beloppet jag förväntas få in i EXIT-AB förväntas överstiga köpeskillingen för bostadsrätten är för att min förhoppning är att BOSTAD-AB någon gång inom rimlig framtid ska kunna betala tillbaka hela skulden till mig som privatperson (skattade pengar), och istället har då köpet av lägenheten i efterhand finansierats med pengar i EXIT-AB (obeskattade pengar).
Frågor jag önskar hjälp att besvara:
- Stämmer skatteeffekten på 21% vid försäljning av oäkta bostadsrätt med förlust? Har på andra sidor läst att förlust dras av med 63% (till skillnad från 50% för äkta förening), och 30% av 63% är ju ca 19%.
- Är överlåtelse av bostadsrätten med revers/skuldebrev rätt väg att gå, eller finns det andra sätt som t.ex. apportegendom, att öka det egna kapitalet, eller att finansiella transaktioner måste äga rum. Dvs. finns det någon nackdel jämförelsevis?
- Jag har förstått att jag kan ta ut en skälig/rimlig ränta på lånet på mig som privatperson till AB. Av praktiska skäl (amortering, se till att kassa finns i AB mm) överväger jag att inte ta någon ränta. Är det ett hinder eller kan jag låna ut pengar utan krav på ränta eller återbetalningstid från mig som privatperson till AB (hur konstigt/dumt det kanske än låter)?
- Kommer bostadsrätten att betraktas som finansiell tillgång, lagertillgång eller något annat och ev. påverkan/möjlighet till avskrivning av lägenheten, eller är avskrivning bara tillämpligt på t.ex. hus och ägarlägenheter där man har lagfart?
- När/om EXIT-AB förvärvar BOSTAD-AB, hur görs det på bäst/rätt sätt? Min tanke är att EXIT-AB förvärvar aktierna i BOSTAD-AB och att BOSTAD-AB blir dotterbolag i EXIT-AB, eller bör EXIT-AB köpa loss tillgången (lägenheten) separat för att på så vis få in pengar i kassan i BOSTAD-AB som sedan kan reglera skulden till mig som privatperson?
- Då jag köpte bostadsrätten tidigare i år och förväntas göra överlåtelsen till BOSTAD-AB inom ett par månader, då vill jag tro att jag kan ange samma köpeskilling som jag gav för lägenheten, utan att det finns risk för under- eller övervärdering. Tänker jag rätt?
- Ponera att EXIT-AB köper BOSTAD-AB om ca 5 år, då lär sannolikheten vara hög för att ett annat marknadsvärde gäller. Går det redan nu att reglera min “plan” genom att t.ex. upprätta en option eller dylikt om att EXIT-AB får köpa BOSTAD-AB för X kr inom Y år, oavsett då gällande marknadsvärde för lägenheten och indirekt majoriteten av värdet på BOSTAD-AB?
Ledsen för långt inlägg… hoppas någon kan hjälpa mig bringa klarhet i mina frågeställningar.
Stort tack på förhand!
// TDR