Lite fundersam till din kalkyl. Jag har följande uppgifter från banken:
- Underhåll 450 kr/m2 boyta. Dock så är VA/EL inräknat i det och du har det som separat utgift. Tror inte du ska underskatta denna kostnad. Byte av tak kan ju gå på några hundra tusen, dränering några hundra tusen, stambyte detsamma. Tänkte du måla utvändigt själv? Reparationer av element, toa o dylikt kostar en del också. Underhållet är ofta 0, 0, 0, några hundra tusen, 0, 0…
- Lånegrad på villor har jag fått till mig är 60% med 3% amortering. Jag har kontakt med Länsförsäkringar, kan skilja sig om du pratat med annan bank.
- Du skriver i texten att du kan ta ut 9500 - 11000 kallhyra, men sedan har du ändå med el i kalkylen.
- Varför har du dragit bort räntekostnaden i din kalkyl i ditt årliga resultat?
- Har du räknat på skatten om du har 70% lånegrad? Jag använder positiv räntefördelning, men med 70% lånegrad så blir det egna kapitalet för litet och då måste man betala en ganska rejål skatt på överskjutande del. Lånegraden bör anpassas så man får “lagom vinst” så man kan kvitta hela visnten mot positiv räntefördelning och få till 30% kapitalskatt.
Jag har ett exempel på en kalkyl jag gjort här på liknande investering som du tänker dig: Räntekänslig investering eller aggressivt - Nr 5 av Daniel_Nilsson
Mitt tips är att försöka hitta villor med 2 lägenheter då kalkylen på dessa oftast är bättre. Dock inte alltid lätt att hitta. Men jag brukar ha som hållpunkt att jag vill ha ut 7500/månad varmhyra per 1M investerad. Då din villa kostar 1.5M så skulle jag se det som minimum 11 250 varmhyra, men med 9500 i kallhyra så hamnar du ungefär där. Räkna dock med att ett inköpt hus oftast kräver en del renoveringar så ta med det i beräkningen också, såväl som lagfart och pantbrev om det behövs.