Det här är alltid lite chansartat, men förhoppningsvis funkar allt som det ska. Min erfarenhet av att ge rabatt på hyran för renovering har inte funkat så bra, då är det bättre att ge högre hyra och sedan göra avdrag vartefter hyresgästen faktiskt gör arbete är min erfarenhet. Vet inte heller vad du och hyresgästen kommit överens om. Många hyresgäster skulle dra sig för att göra stora renoveringar om de sedan blir av med boendet efter 2 år, men det är upp till vad ni kommit fram till och vad som känns rätt för dig.
Det tråkiga svaret är nog att som ren ekonomisk investering så är detta inte optimalt. Har du gjort en kalkyl på hur det skulle se ut? Här har du ett exempel på hur jag har räknat med siffror från banken. Notera även att du kanske måste vända dig till företagsavdelningen på banken för att få lån eventuellt.
| Inköp | Kommentar | Villa 1 | Villa 2 | Villa 3 |
|---|---|---|---|---|
| Boarea | Boarea från annons | 178 | 118 | 146 |
| Värdering | Värdering utifrån inköp | 2500000 | 2000000 | 1795000 |
| Lån | Lånesumma | 1500000 | 850000 | 1077000 |
| Pantbrev | Nuvarande pantbrev | 1814000 | 850000 | 1275000 |
| Antaganden | Kommentar | Villa 1 | Villa 2 | Villa 3 |
| Underhåll/m2 | Siffra från LF | 450 | 450 | 450 |
| Räntesats på lån | Siffra från LF | 4,00% | 4,00% | 4,00% |
| Amortering/år % | Siffra från LF | 3,00% | 3,00% | 3,00% |
| Lånegrad | Lånesumma/värdering | 60,00% | 42,50% | 60,00% |
| Vakansgrad | Gissad siffra | 10,00% | 10,00% | 10,00% |
| Intäkter | Kommentar | Villa 1 | Villa 2 | Villa 3 |
| Hyra per månad | Månadshyra, varmhyra | 22305 | 15000 | 17850 |
| Vakanskostnad/år | Vakansgrad * månadshyra*12 | 26766 | 18000 | 21420 |
| Intäkter/år | Månadshyra*12 – vakanskostnad | 240894 | 162000 | 192780 |
| Utgifter | Kommentar | Villa 1 | Villa 2 | Villa 3 |
| Underhåll | Boyta*underhåll per m2 | 80100 | 53100 | 65700 |
| Räntesumma på lån | Årsränta på lånet | 60000 | 34000 | 43080 |
| Fastighetsskatt | Fastighetsskatt 2025 | 10074 | 10074 | 10074 |
| Summa utgifter per år | Allt ovanstående | 150174 | 97174 | 118854 |
| Resultat | Kommentar | Villa 1 | Villa 2 | Villa 3 |
| Driftsnetto exkl. amortering | Intäkter minus kostnader | 90720 | 64826 | 73926 |
| Amortering/år summa | Summa amorterat per år | 45000 | 25500 | 32310 |
| Kvar efter amortering | Kvar efter amortering | 45720 | 39326 | 41616 |
| Avkastning | Kommentar | Villa 1 | Villa 2 | Villa 3 |
| Avkastning i % | Driftsnetto / (inköp – lån) | 9,07% | 5,64% | 10,30% |
| Skattesats inkomst | Skattesats på kapitalinkomst | 30,00% | 30,00% | 30,00% |
| Avkastning efter skatt | Avkastning eget kapital efter skatt | 6,35% | 3,95% | 7,21% |