Har idag bruttoinkomst på 160 kkr/mån. Äger två villor där villa 1 är värd 7 milj och belånad med 4 milj.
Villa 2 är värd 5 milj och belånad till 1 milj. Villa 2 hyr vi ut och får nu in 10. 000kr/mån men ska efter renovering (om 1 år) höja till 20 000kr/mån.
Planerar nu att sälja villa 1 (vår bostad) och köpa en dyrare för 12 milj.
Frågan är;
Behålla villa 2 som investering eller behålla Avanza fonderna?
Alternativt sälja båda och inte höja lånen alls eller mest risk; behålla både villa 2 och Avanza och höja lånet mer?
Vår plan är att sälja fonderna i Avanza, öka lånen ca 3,5 milj till (7-12 milj + 1,5 milj) men behålla villa 2 som en passiv inkomst och långsiktig investering.
Inkomst på 120.000kr per år för en villa värd 5 miljoner motsvarar en avkastning på 2.4% om jag räknat rätt. Vid fördubblad hyra är det 4.8%, men jag antar att renoveringen inte är gratis, vilket antagligen påverkar kalkylen. Naturligtvis kan fastigheten också öka eller minska i värde över tid, men det äe svårt att ta hänsyn till med befintlig information.
Jag skulle därför nog sälja villa 2 och behålla investeringarna på Avanza, vilka jag antar har högre genomsnittlig avkastning och lägre underhållsbehov.
Det här låter inte som en bra investering (vet inte om det är kallhyra, då blir det något bättre). Jag har som riktmärke att kunna ta ut runt 7.5k i varmhyra per 1M fastighetsvärde. Så i ditt fall: 5*7,5k = 35k i månadshyra (varmhyra). Jag hyr idag ut två villor för mera än detta och har siktet inställt på en tredje som ligger ute för 1.8M med 17k/månad varmhyra (2 lägenheter som redan är uthyrda).
Sedan om du vill behålla den av andra orsaker är en annan fråga, men investeringsmässigt låter det som en dålig investering i mina ögon.
I nuläget hyr vi ut billigt (kallhyra) mot att hyresgästen renoverar villan (värde 1,6 milj enl offert vi fått från annan byggare). Tidsplanen på det är 2 år. Personen är byggare.
Den ligger i ett mkt attraktivt område så vi räknar med en betydande värdeökning.
Men, jag är mkt tacksam för era inspel. Tror ni har rätt i att det inte är den bästa investeringen. Vill helst vänta med att sälja den tills renoveringen är klar. Den kostar oss bara material och vi slipper arbetskostnaden. Att sälja efter innebär nog en betydande värdeökning.
Vad tror ni om alternativet att öka belåningen och behålla både villa och Avanza?
Kommer då ligga på ca 10-10,5 milj i lån vilket känns mkt och räntekönsligt.
Det här är alltid lite chansartat, men förhoppningsvis funkar allt som det ska. Min erfarenhet av att ge rabatt på hyran för renovering har inte funkat så bra, då är det bättre att ge högre hyra och sedan göra avdrag vartefter hyresgästen faktiskt gör arbete är min erfarenhet. Vet inte heller vad du och hyresgästen kommit överens om. Många hyresgäster skulle dra sig för att göra stora renoveringar om de sedan blir av med boendet efter 2 år, men det är upp till vad ni kommit fram till och vad som känns rätt för dig.
Det tråkiga svaret är nog att som ren ekonomisk investering så är detta inte optimalt. Har du gjort en kalkyl på hur det skulle se ut? Här har du ett exempel på hur jag har räknat med siffror från banken. Notera även att du kanske måste vända dig till företagsavdelningen på banken för att få lån eventuellt.