Har en fundering som jag gärna skulle vilja ha lite input på/diskussion kring. Från 1 april 2026 väntas som bekant reglerna kring bolån förändras enl. följande sammanfattning:
Det skärpta amorteringskravet avskaffas. Kravet på 1 % ytterligare amortering för lån som överstiger 450 % av bruttoinkomst ska tas bort.
Bolånetaket höjs från 85 till 90 procent av bostadens marknadsvärde
Tilläggslån begränsas till 80 procent av bostadens marknadsvärde
Tröghetsregel för tilläggsbelåning införs motsvarande den som redan finns för amorteringar – omvärdering av bostaden i syfte att utöka låneutrymmet kan ske vart femte år.
Kan det för en del av oss vara fördelaktigt att passa på att utöka bolånet innan detta införs, framförallt p.g.a. punkt 3?
Tar vår situation som exempel. Köpt ett hus för runt 1 år sedan för drygt 6 miljoner. Belåningsgrad i nuläget runt 80%. Vid köpet lade vi oss just under gränsen för att slippa det skärpta amorteringskravet, och vi har därför amorterat 2% vilket nu blivit ca 100 000 SEK.
Har tidigare tänkt be banken att öka upp bolånet motsvarande det vi har amorterat för att använda till lite icke-brådskande renoveringar. Funderar nu istället på om jag ska försöka låna upp till 85% och sätta över denna summan på ett räntekonto i nischbank. Räntan där verkar inte skilja sig särskilt mycket från vår bolåneränta i nuläget. Tanken skulle sedan vara att använda dessa pengar som en “husfond” att ta av vid behov av renoveringar löpande framöver. Fick även en tanke om att betala halva amorteringen från detta konto under en tid framöver, och på så vis i praktiken sänka vårt amorteringskrav till 1%, och frigöra pengar till annat varje månad, t.ex. utöka sparande i indexfond. Genom att göra så här tänker jag även att behovet av annan buffert minskar då dessa pengar finns tillgängliga om någonting oväntat händer med huset exempelvis.
Någon som vet hur noggrant bankerna kontrollerar att det utökade lånet verkligen används till vad man uppger att de ska användas till? Tänker inte ljuga, men kanske att renoveringarna jag uppger kommer att göras längre fram i tiden istället.
Några övriga saker att tänka på är förstås behovet att ta nya pantbrev och risken att räntan stiger etc. Några andra fallgropar eller något annat jag missar? Bör bli betydligt svårare att få ut pengar ur boende efter april 2026 om man ligger nära 80% i belåning tänker jag. All input välkommen!
Om jag förstår förslaget rätt så kommer du inte kunna göra detta när de nya reglerna träder i kraft, utan då maximalt kunna höja till 80%. Men om jag förstår dig rätt så skulle en ökning till 85% idag medföra att ni tvingas börja amortera ytterligare 1% pga det skärpta amorteringskravet?
Givet detta skulle en enklare konstruktion kanske vara att behålla nuvarande lånebelopp och amorteringsprocent, för att redan nu på egen hand börja spara motsvarande “den tredje amorteringprocenten” i stället för att vara tvungna att skicka den till banken?
EDIT: Eller tänker du att den tredje amorteringsprocenten bara skulle behöva betalas fram tom de nya reglerna startar, och att ni i så fall då kan fortsätta ha en belåningsgrad på över 80% med det nya regelverket eftersom ökningen skedde innan de trädde i kraft? Sorry för fler frågor än svar…
Tanken skulle vara att låna upp till 85% innan de nya reglerna träder i kraft, och kanske då ta någon månad av skärpt amorteringskrav, som efter att reglerna träder i kraft i så fall försvinner. På så sätt skulle vi kunna få ut pengar som efter att reglerna träder i kraft skulle vara svåra att låna upp. Pengarna används till löpande renoveringar framöver samt under en tid till att täcka en del av amorteringen för att på så vis kunna välja själva om vi vill amortera 2% eller mindre.
Du bör dock i förväg lista ut vad som rent praktiskt kommer att krävas för att ert amorteringskrav då skulle kunna återgå från 3% till 2%. Ibland kan det vara så att nya regler (endast) gäller för nya lån och frågan är då om lånet t ex behöver flyttas till en annan lånegivare för att räknas som nytt?
Förutom det praktiska så är naturligtvis mycket avhängit av vad ni faktiskt kommer att göra med pengarna ni får loss genom det ökade lånet. I ditt ursprungliga inlägg lät det lite som en lista med positiva möjligheter som i alla fall delvis utesluter varandra. Eftersom det bara är ni som känner till era era specifika förutsättningar och begränsningar är det ni som kommer behöva värdera de olika alternativen.
Men grovt kan man säga att konsekvenserna kan bli väldigt annorlunda om ni tänker er använda, spara eller investera det extra lånebeloppet. De lånekronor som används kommer kräva full låneränta, de som sparas har möjlighet att i princip kunna hållas gratis räntemässigt, och de som investeras har möjlighet att både generera vinst men även orsaka förlust beroende på hur investeringen går.
Jag tänker att du kan låna upp, sätta in på sparkonto och invänta införandet av det nya amorteringskravet. Skulle nåt strula är det inte värre än att ni använder pengarna till amortering för att komma under gränsen igen. Vet inte hur bankerna reagerar, men gissar att de inte är obekanta med idén. Har inte era löner stigit sen köp och därmed ert låneutrymme?