Hej!
Som många med bolån tänker jag ofta på det här med att amortera kontra inte amortera.
Läste det senaste nyhetsbrevet och har läst den långa tråden där det står svart på vitt att även om du inte redan har god likviditet efter köpet så är bästa alternativet att spara istället för att amortera.
Jag tycker dock fortfarande '“kostnaden” för att spara istället för att amortera verkar signifikant om man inte redan har god likviditet.
Tänker därför dela med mig av ett gäng räkneexempel som grund för vidare diskussion.
Förutsättningar:
- Bostadsrätt
- Bostad värderad 3 500 000kr
- Lån på 3 000 000
- 15 000kr/månad att lägga på amortering + ränta + sparande
- Ägarna är 35år idag och vill ha en god ekonomi vid 65års ålder för att gå i pension tidigare (360 månaders horisont)
- Ägarna vill bo kvar i bostaden även efter pensionen
För att göra matten enkel så räknar jag att:
- bolåneräntan är 3.14% med 30% avdrag
- en indexfond har 7% avkastning med 30% skatt
- obundet sparkonto har 1.5% ränta med 30% skatt
- 3 månaders bundet sparkonto har 2.3% ränta med 30% skatt
- räntor såväl som indexfonder betalas ut månadsvis (1/12 av procent exkl. skatt)
Det är osannolikt att bolåneränta/sparränta skulle vara statisk under en 30års period men det gör det signifikant lättare att räkna på.
Dessa sparräntor är också lägre än de som florerat i diverse trådar men om vi tittar på ett resurssvagt par med dålig likviditet efter bostadsköp är 3års bindningstid på pengarna inget som hjälper dem att parera krissituationer.
SBAB är använt som mått för såväl sparränta som bolåneränta.
Exempel 1:
Riskglad - allt extra läggs på ISK
Det är här det är solklart bättre att spara än att amortera. Förutsatt att börsen fortsätter tuffa på.
Situationen efter 360 månader:
- Total betald ränta: 1 730 197kr
- Kvarvarande bolån: 1 900 000
- Sparande: 4 039 979kr
- Nettoförmögenhet: 2 139 979kr
Om lånet inte löses vid pension är kostnad för ränta + amortering = 8 123kr
Exempel 2:
Riskavers - sparkonto
Här har vi någon som ogillar risker och tycker alla pengar på börsen är för hög risk.
- Tycker att 500 000kr obundet på sparkonto är en bra buffert (ca en årslön för mediansvensken)
- Lägger sen pengar på bundet sparkonto
- Räntan från det obundna sparkontot flyttas till detta konto
Situationen efter 360 månader:
- Total betald ränta: 1 730 197kr
- Kvarvarande bolån: 1 900 000kr
- Sparande: 2 368 984kr
- Nettoförmögenhet: 468 984kr
Om lånet inte löses vid pension är kostnad för ränta + amortering = 8 123kr
Exempel 3:
Försiktig - sparkonto + ISK
Här har vi någon som ogillar risker och vill ha tillgång till pengar om något händer men tycker att lite risk på börsen är berättigat.
- Tycker att 500 000kr obundet på sparkonto är en bra buffert (ca en årslön för mediansvensken)
- Lägger sen pengar på bundet sparkonto tills bundet + obundet sparande är hälften av lånet. Om ena parten går bort kan halva lånet således betalas av på 3 månader.
- Räntan från det obundna sparkontot flyttas till detta konto
- När ovan två kriterier är uppfyllda läggs resterande på ISK
- Räntan från bägge sparkontona flyttas hit
Situationen efter 360 månader:
- Total betald ränta: 1 730 197kr
- Kvarvarande bolån: 1 900 000kr
- Sparande: 2 604 969kr
- Nettoförmögenhet: 704 969kr
Om lånet inte löses vid pension är kostnad för ränta + amortering = 8 123kr
Exempel 4:
Annuitet - amortering + ISK
Här har vi någon som vill bli av med sitt bolån så snabbt som möjligt.
- Allt extra läggs på amortering tills lånet är avbetalat
- Därefter läggs allt på ISK
Situationen efter 360 månader:
- Total betald ränta: 1 070 094kr
- Kvarvarande bolån: 0kr
- Sparande: 924 902kr
- Nettoförmögenhet: 924 902kr
Vid pension är kostnad för ränta + amortering = 0kr
Självfallet ser exempel 1 bäst ut. Allt på ISK, strunta i att amortera mer än du måste. Vid pension kan du sen lösa bolånet utan problem om ekonomin inte klarar ränta + amortering + brf avgift.
Men det finns risker med börsen och försvinner pengarna så står du där med lånet.
De rimligare alternativet att jämföra med amortering är nog då exempel 3 där du har god tillgång till likvida medel om det värsta skulle hända men ändå har lite exponering mot börsen.
Kostnaden för exempel 3 blir då 610kr per månad eller 7331kr per år.
Är detta då något som anses som en rimlig försäkringspremie för ökad likviditet?
(länk till min kalkyl: https://docs.google.com/spreadsheets/d/17lMR\_-ytlUuHAGwIDCQDW0M_bu1y3KzZ/edit?usp=sharing&ouid=105264381326060262964&rtpof=true&sd=true )
