Står i begrepp att åter undersöka bostadsmarknaden för eventuellt köp. Såväl bostadsrätt som hus är aktuellt.
En väsentlig frågeställning som vi har, som jag funderar på om kunskapen här i forumet kan hjälpa oss att närma oss ungefärligt, är kring renoveringar och kostnader för det.
Vad kostar en normal enkel renovering av en 100 kvm 4a. För exempel kan vi hålla oss till enklare inredning och vitvaror från ikea.
Ett normalstort kök, ex 25 kvm. Enklare inrredning och vitvaror.
En normal dusch och toalett (hel kaklat) ex 10 kvm. Enklare inrredning.
Slipning av golv ex. 30 kvm
Måla tak
Måla väggar
Är det någon av er därute som har svaren redan och kanske sitter på ett spreadsheet med alla uppgifterna man kan behöva?
Naturligtvis är tidsaspekten och timkostnader för att riva ut rub och stubb också intressanta.
Allt ovan för att kunna bedöma pris och kostnader på en ny bostad där man jämför olika objekten beroende på vilken del man anser helt nödvändig att renovera, och ett annat objekt där kanske allt är i gott skick.
Om du ska anlita hantverkare finns det i dagens läge minst tre varianter:
Anlita certifierade hantverkare med kollektivavtal.
Anlita firma med fokus på lågt pris
Anlita ukrainare, polacker etc.
Om du ska välja alternativ 1 så kostar det en del. Skillnaden mellan alternativ 1 och alternativ 2 är inte alltid uppenbart. Ofta innebär alternativ 2 att det är ukrainare, polacker och andra som utför stora delar av jobbet. De handleds dock av någon etablerad hantverkare. Ofta har de certifieringar etc. men det kan variera.
Skillnaden mellan alternativ 2 och 3 är egentligen inte så stor. Skillnaden är främst att en stor del av ”vinsten” av upplägget i alternativ 2 går till en mellanhand. Om du ska anlita ukrainare eller andra direkt så underlättar det med språkkunskaper och kontakter.
Man kan förhålla sig på olika sätt till läget gällande hantverkare. Jag försökte här mest förklara hur systemet fungerar idag. Om du vill hitta en ”seriös” firma men fokusera på pris så kommer du i de flesta fall att landa i alternativ 2.
Det här betyder också att det är mycket stora prisskillnader kopplade till valet av utförare. Skillnaden i pris är mycket större än skillnaden i ”kvalitet”. För vissa typer av jobb är certifieringar viktigt, för andra spelar det mindre roll. Att säga att det ena eller andra kostar si eller så mycket är svårt eftersom variationerna idag är stora.
Det ska vara fråga om att det är helt lagliga alternativ, men vi hanterar att prata såväl engelska som ryska och antagligen kan vi hjälpligt klara ut polska och ukrainska med hantverkare. Så om arbetstillstånd osv finns kan alternativ 3 absolut vara helt möjligt.
Men för att mitt räkneexempel ska vara giltigt ska vi nog ändå i första hand utgå från certifierade hantverkare med kollektivavtal.
Det är tyvärr svårt att kontrollera att olika alternativ är ”helt lagliga”. Hela byggmarknaden är översvämmad med firmor som marknadsför sig som ”helt lagliga” men som så att säga har vissa sprickor i fasaden. Du märker dessa först när du anlitar dem.
När det gäller själva renoveringsbehovet skulle jag se det som att det finns tre nivåer:
Fräsch standard
Omodern men fungerande standard
Trasigt och stinkande
I praktiken innebär nivå 3 att du behöver renovera i samband med inflyttning. Där krävs alltså att du kan bekosta alla åtgärder direkt.
Nivå 1 är lätt att uppfatta som en standard som är ”bra nog att behålla”. I praktiken är det inte sannolikt att du kommer behålla det i låt säga 10 år. Du kommer att få kostnader här också.
Nivå 2 vill du riva ut snarast men det är ändå ingen akut panik. Nivå 1 kan dra upp priset vilket nivå 2 och 3 inte gör. Nivå 2 är oftast det bästa alternativet totalt sett. Du får kostnaden men kan ta det i lagom takt.
Detta var en intressant fråga som jag också undrar över. Det finns såklart många parametrar. Men det finns också många villaägare här. Så hoppas på att några som gjort dessa renoveringar kan bidra med sina upplägg och kostnader, så man får en uppfattning iallafall. För mig är intresset först och främst vad det kostar att låta en helsvensk firma göra det. Men framför allt vad det kostar att just låta en firma att göra det. Inte vad det kostar i material om jag gör allt själv.
I vårt fall kan alla 3 fallen bli aktuella. Vi tittar på olika objekt och är beredda att gå in i alla beroende på pris.
En bostad som är färdigrenoverad med en standard som är fräsch och passar en i smak är så klart något man kan ge premie för, dvs vi är då beredda att betala mer.
omodern, ja då kan man leva med det ett tag och hantera det efterhand kanske.
Renoveringsobjekt, trasig, då kan vi hantera det med renovering innan inflytt. Då dras det av på priset vi är beredda att ge. Dels för arbetet med att få det gjort, dels kostnaderna i sig, men också alternativkostnaden att vi får bo på annan plats tills det är klart.
I mitt huvud säger det mig att vi ska räkna bort i storleksordningen en halv miljon i pris för en bostadsrätt på 100kvm som måste totalrenoveras.
För en villa kan det vara det dubbla eller kanske 3x kostnaden ungefär?
Men det beror då på hur tak, ventilation och uppvärmningssystem, VA och EL samt grund ser ut.
En villa är svårare, ett större projekt, än en bostadsrätt.
För oss är det just nu mest aktuellt med köp där vi kan bortse tillfälligt från exteriör.
Med det sagt är priserna för interiör mest intressant.
Så för en bostadsrätt kan följande vara rimligt som kostnader för en totalrenovering interiört?
Efter lite google fu så har jag följande förslag:
a. Bad och Toa: Är det rimligt att tänka sig att ett badrum kan kosta runt 10-20000 per kvm? snitt på 15 000 per kvm?
i våra alternativ tänker vi oss ett badrum och en mindre toa. 10 + 5 kvm
Det skulle ge absurda kostnaden 225 000 kr
Är då rivkostnader för gammalt mög, inkl ev asbest inkluderad?
b. Riva Kök: Kan man riva ut ett gammalt 50-talskök med eventuella asbest i kakel, golvlim och ventilation för 10 - 20000 SEK totalt? (prisuppgift från en mäklare vid ett tillfälle)
c. Golv: Kan man få 100 kvm golv slipade och lackade eller vad man nu vill för 40 000 SEK?
d. Ytskik: Riva tapet, bredspackla och måla tak. Ca 500 SEK per kvm golvyta ungefärlig kostnad 50 000 SEK?
e. Bygga kök: Ikea eller annat likvärdigt: 200 000 SEK
Edit: f. EL: Det måste man ju också räkna på. Borde väl inte vara den stora kostnaden (i en bostadsrätt)? 30 000 SEK? (inkl nya strömbrytare och uttag)
Tänkta priser inkl moms & ROT Avdrag får jag förmoda.
(vad är max ROT på ett år? 75 000 x 2 =150 000?)
(vad är egentligen arbetskostnaderna i allt ovan som man kan dra av för? Vinner man då på att göra det i december och januari?)
Allting kostar alltid mer än vad man tror. Små skitsaker typ handtag, lister, lampor, osv kan var för sig bli till flera tusenlappar. Skulle räkna med ett par hundra tusen till.
Jag vill också lite ifrågasätta er tanke om att bygga så billigt som möjligt. Tror att det är få som lyckas med det. Det finns en väldigt tydlig känsla av ”nu när vi ändå gör detta” som gör att det i praktiken känns osmart att ta billigaste alternativet.
Det finns normalt inga sådana krav i strikt formell mening. Däremot krävs alltid att arbete utförts enligt gällande standarder och på ett ”fackmannamässigt” sätt. Du kan alltså i teorin göra arbetet själv så länge du har riktigt bra koll.
I praktiken är det som regel en dålig idé att utföra sådant arbete själv. Däremot kan utförare i alternativ 2 förvisso kanske fuska med viss formalia men ändå utföra själva arbetet korrekt.
Jag har själv köpt olika sådana här renoveringar och då i huvudsak enligt alternativ 2 och 3. De prisuppgifter som nämns är inte alls orimliga men variationerna är stora.
En viktig parameter är om bostaden är en ”standardbostad” eller något annat. Om vi pratar om en helt vanlig lägenhet i ett 60-talshus så är normalt alla mått standard. Du kan då välja relativt enkla lösningar. Ett IKEA-kök är vad jag själv har och det fungerar då bra.
Om vi istället tänker oss en sekelskifteslägenhet med annorlunda takhöjd och ”omodern planlösning” så blir kostnaderna genast betydligt högre. Det krävs ofta arbete av en helt annan omfattning för att anpassa allting till den planering du tänkt dig. Du kan också då ofta vilja ha beslag och detaljer med särskild design som kostar betydligt mer än standard.
Det finns en rad köksleverantörer som är betydligt dyrare än t.ex. IKEA. Det är lätt att tro att dessa skulle ha ”högre kvalitet”. I praktiken har prisskillnaden normalt ganska lite med kvalitet att göra. Däremot blir flexibiliteten betydligt större. Du kan få skåp och luckor som är anpassade för att passa perfekt utifrån just dina mått. IKEA har några standardmått och det är det hela. I fråga om material etc. är det normalt samma. Vill du istället ha ”solid ek” eller något liknande så drar det upp priset ännu mer. Inte sällan behöver sådana saker köpas från något annat håll också.
Det finns en del önskesiffror i tråden, men generellt är badrum och kök ofta riktigt dyra saker att renovera.
Man kan ha tur att hitta en super bra firma/hantverkare som gör ett perfekt arbete billigt, men sannolikt kommer det inte bli så.
Det senaste året har det också blivit rejält mkt dyrare med material.
Skall ni renovera ett så stort kök bör bara materialkostnaden minst landa på mellan 100-150k, standard grejer. Totalkostnaden beror helt på hur mkt annat arbete, men rör, el, väggar etc görs normalt om, så jag skulle tippa på mellan 250-350k. Då är det enkla grejer.
Badrum kostar normalt minst 200k, även om det är 5m2 stort. Det är många moment, ställtider, olika hantverkare inblandade och mkt dyra materialkostnader/påslag.
Allt ovan med enkla material. Med fint kakel, riktiga stenskivor etc eller fel firma, kan det bli hur dyrt som helst.
Det är korrekt att material har blivit dyrare. Jag gjorde själv huvuddelen av mina renoveringar innan fördyringarna. Det jag gjorde då var:
Kök - Standardkök från 80-talet. Kanske 15 kvm storlek. I praktiken byte av skåp längs ena långsidan samt byte av alla vitvaror. I övrigt byte av golv och lite målning. Kostnaden för allt material blev runt 70 tkr. Vi valde normala grejer från IKEA. Vitvarorna köpte vi utställningsex och fick då dyrare modeller för samma pris som normala. Att få hela jobbet utfört av en etablerad firma hade nog kostat ungefär lika mycket. Idag skulle nog motsvarande material kosta 100 tkr och jobbet lika mycket på det. Detta var nu ett mycket “enkelt” kök i meningen att några anpassningar eller speciallösningar inte var nödvändiga. Allting hade rätt mått och “stuk” för dagens standardmodeller som inte kostar mer än nödvändigt.
Badrum. Vi köpte allt material själva med rabatt kopplad till firman vi valt. Vi köpte kakel från Höganäs, alltså kvalitetsgrejer. Vår bild var dock att de hade en bra prisbild jämfört med andra. Badrummet är kanske 8 kvm. Kakel, inredning, dusch, kranar, belysning och handdukstork. kostade kanske 60 tkr för allt. Vi väntade in kampanjer och försökte hitta smarta vägar. Det var alltså inte ett upplägg med att bara gå till en butik och köpa allt till ordinarie pris. Med ett sådant upplägg hade det kostat kanske 10-15 tkr ytterligare.
Jag tog in två offerter på badrummet, båda med fast pris. Där ingick alltså arbete samt förbrukningsmaterial (fog, färg, lister etc.). Jag tog bara in två stycken och den ena gick på ca 125 tkr och den andra på 190 tkr. Erbjudandena var alltså i sak i princip likvärdiga. Jag undersökte båda firmorna efter förmåga och såg då ingen anledning att inte välja den billigare firman. De gjorde ett bra jobb överlag. En stor del av personalen kom från olika andra länder. De viktiga momenten inom el och rör utfördes dock av “normala” svenska hantverkare (underentreprenörer). Senare har jag förstått att det har förekommit olika typer av “fiffel” kring den här firman. De fick bl.a. sin f-skattsedel indragen. Det var dock något som hände efter att de slutfört jobbet.
Jag har inte någon bild av att ha blivit “blåst” i fråga om själva arbetets utförande. Jag var själv hemma under pandemin och kunde följa arbetet dag för dag. Utifrån vad jag läst mig till och kunnat se gjordes alla moment på korrekt sätt. Sedan kan det förstås ha begåtts misstag på detaljnivå men den risken finns ju alltid. Hantverkare har ansvarsförsäkring av en anledning.
Jag ska eventuellt byta försäkringsbolag på sikt och då ingår en besiktning av huset i “paketet”. Man får det utan kostnad när man byter försäkringsbolag. När jag flyttade in gjordes motsvarande besiktning. Jag gick runt med besiktningsmannen och passade på att fråga om “goda råd” kopplade till de punkter han noterade. Han var generös med att dela med sig om tankar om lämpliga åtgärder och hur man borde tänka. Det var mycket väl investerad tid för mig att vara hemma den där dagen.
I både kök och badrum hade jag ett antal “nedslag”. Det var inga dramatiska grejer utan handlade om olika genvägar som tagits av tidigare ägare. Dessa saker noterades och skulle då sannolikt har resulterat i avdrag om de hade lett till skador senare. När det gällde renoveringarna var jag väldigt noga med att se till att våra utförare hade koll på dessa punkter och skulle välja korrekta lösningar, enligt gällande byggnormer. Det var i sig inga konstigheter. De hade full koll så dessa problem är nu lösta sedan länge. När jag byter försäkringsbolag och får en ny sådan besiktning kommer jag konkret att få “kvittot” på att renoveringarna utförts korrekt. Jag är egentligen inte orolig men det är alltid skönt att höra från en fackperson att allting ser korrekt ut.
Varför nämner du asbest? Behöver du sanera asbest kan du räkna med mycket dyrare kostnad. Om du anliter målare till vägg och tak får du räkna med 50-100k för hela lägenheten.
Sedan så kan allt bli hur dyrt som helst. Själv håller jag på att renoverar min toalett på 5 kvm. Tror det kommer hamna runt 200-230k.
Arbetskostnaden skiljer sig också väldigt mycket efter vart du bor i landet större städer kostar mer.
Det beror såklart på en massa olika variabler och kan variera en hel del. Min mentala tumregel är i runda slängar 250 k för ett badrum eller kök om du lägger ut det helt.
Renoverade kök för två sedan. Arbetskostnaden blev ca 30000 kr efter ROT och kök+vitvaror (ikea) 45000 kr. Skullle säga att köket var ca 15-20 kvm.
Vi rev då själva ut det gamla köket, la golv, samt byggde ihop stommarna+satte på luckor i köket. Resterande material golv+färg kan uppskattas till 10-15 tusen.