Hej! Jag, min sambo och våra 3 barn flyttade in i en bostadsrätt i december 2025.
Det finns en eldstad i lägenheten som inte varit i bruk på länge. I samband med takbyte i sommar monterades också rökgasfläktar på taket i syfte att kunna elda igen. Det har också borrats genom de tjocka betongväggarna från 50-talet för att sätta in extra ventilation i lägenheten, och det hela kommer kosta en slant. Det är bara 5:orna i huset som har eldstäder och därför skapades avtal om att innehavarna i dessa lägenheter skulle bekosta de delarna (utöver takbytet) som rörde just eldstäderna.
Säljarna till vår bostadsrätt skrev på avtalet för detta, men renoveringen hade inte kommit igång när vi köpte lägenheten. Vi fick ett muntligt löfte om att de skulle bekosta detta även om vi hade hunnit flytta in. Renoveringen drog ut på tiden och det är inte förrän nu, 9 månader efter inflytt som allt är klart. Jag har mailat och smsat till säljarna och påminnt om överenskommelsen, men de svarar inte. Förstår att det känns surt för dom att betala för något som inte gynnar dom alls, när det dessutom har gått så lång tid.
Min fråga är nu, behöver jag ens prata med säljarna om det här, eller är det en sak mellan styrelsen och säljarna? Kan jag bara be styrelsen skicka fakturan till säljarna och släppa detta? Säljarna har ju skrivit på ett avtal där de tackar ja till renoveringen och att betala för den. Vi har ju dessutom ett muntligt avtal på att de ska betala även om de hunnit flytta ut. Vi har inte skrivit på nånting. Lägenheten är toppen i övrigt och huruvida eldstaden fungerat eller ej hade inte påverkat vad vi hade betalat för bostaden.
Vad exakt står det i avtalet mellan föreningen och gamla ägarna? Det spelar ju ganska stor roll. Men det låter mest troligt att ni som nuvarande ägare får betala.
Det muntliga avtalet kan bli svårt att bevisa, särskilt vad och under vilka förutsättningar det gäller nu när det dragit ut på tiden. Hade det varit inskrivet i kontraktet exakt vad gamla ägarna ska stå för hade det varit betydligt lättare.
Jag vet inte exakt vad det står. Jag har inte sett avtalet än, men enligt styrelsen är innebörden att dåvarande ägare tackar ja till renoveringen och att stå för kostnaden.
Varför tänker du att det är troligast att vi ska betala? Vi har aldrig tackat ja till en renovering. Det står ingenstans i köpekontraktet att vi ska bekosta en kommande renovering. Å andra sidan står det heller inget om att säljarna ska bekosta den. Det står överhuvudtaget ingenting om eldstaden. Faktum kvarstår att säljarna har skrivit på ett avtal, inte vi.
Känns ju rätt konstigt om föregående ägare nästan ett år efter försäljning ska betala för en förbättringsåtgärd på en befintlig eldstad som inte var påbörjad innan de sålde och ni flyttade in?!
Det är ju ni som har glädje och nytta av en fungerande eldstad, både nu medan ni bor där och sen när ni säljer.
Vad går åtgärden på?
Det är ju precis sådana här frågor som gör att man verkligen gruvar sig för att sälja fastighet, åratal efteråt kan det plötsligt komma önskemål, förväntningar, krav och bråk om pengar för gud vet allt. Hur friskriver man sig från sådant, går det ens
Begär ut kontraktet med föreningen. Står det tex att ”bostadsrättsinnehavaren åtar sig att betala renoveringen” så är det ju ni i dagsläget. Om ni inte ville ha renoveringen så skulle ni kunnat säga stopp men nu är ju renoveringen gjord (?) i lägenheten som ni äger.
Men det beror som sagt på hur avtalet med föreningen är formulerat. Muntligt avtal mellan er och säljaren gäller men det kan bli väldigt svårt att bevisa om ni inte är överens.
Jag håller med. Har ni inte skriftligt på att säljarna ska ta denna kostnad, och det inte står något i kontraktet i samband med att ni köpte den så blir det troligtvis ni själva som får stå för det.
Men som @simino skriver är nyckeln till mycket att kolla exakt vad det står i avtalet. Det borde ni kunna be styrelsen att få kika på. Står det att det är ett avtal som ingås mellan föreningen och dem personligen (snarare än innehavare av lägenhet XYZ)? Då kanske ni möjligtvis har ett case. Men att det skulle vara formulerat så låter inte speciellt troligt.
Men jag fattar inte riktigt vad nuvarande status är. Har ni blivit ombedda av föreningen att betala? Eller har föregående ägare blivit ombedda av föreningen att betala? Det är ju en indikation på hur det isf är avtalat. Eller har ingen (ännu) blivit ombedd att betala, men att ni undrar i förväg hur det kan tänkas bli? Fråga isf styrelsen snarare än att tjata på föregående ägare. De borde ha koll på vad som gäller.
Hur kan TS ha tagit över ett avtal, skrivet av tidigare ägare, utan att ha sett det, samt utan att det tagits upp i köpeavtalet? Finns det någon alltäckande klausul någonstans i stadgarna som säger att avtal som förra ägaren ingått, överförs till den nya? Eldstaden i sig ansvarar sannolikt bostadsrättsinnehavaren för, och att det därför teknats separata avtal.
Jag tycker det låter som att förra ägaren har ingått ett avtal gentemot föreningen, och att denne ska stå för fiolerna. TS borde inte ens vara med i diskussionen.
Styrelsen borde kunna förklara hur stadgarna fungerar om något annat gäller.
När föreningen gör en en sådan här insats som ensidigt gynnar en medlem så bör kostnaden föras över till denne medlem. Så tycks ju ha skett i detta fall. Då gäller det att det skrivs ett tydligt avtal som reglerar situationen. Så exakt hur detta avtal ser ut är avgörande.
När ägarbyte skedde borde det ha klarlagts , helst skriftligt, vad som gäller. Det är knappast troligt att avtalet har en formulering där säljaren har ett personligt ansvar oberoende om denna är innehavare av bostadsrätten vid genomförandet. Om ansvaret ligger på innehavaren borde föreningen ha begärt ett nytt avtal med er som innehavare, vilket inte gjorts. Vid köpet gjordes en muntlig överenskommelse om att säljaren skulle stå för kostnaden. Detta avtal bör gälla l men kan vara svårt att bevisa.
Vi måste nog läsa avtalet för en bedömning, men min gissning är att er säljare knappast kan ses som ansvarig, men knappast ni som köpare heller om inget avtal finns med er. I så fall får föreningen ta kostnaden. Det är i så fall ett misstag av styrelsen som kan ge en anmärkning vid revisionen.
Kan rekommendera att starta en tråd på byggahus.se, där finns det medlemmar som kan BRF-lagen utan och innan. Mycket kring vad som styrelsen får och inte får göra i såna här frågor är reglerat i lag.
Sen tycker jag att man kan påminna sig om att styrelsen och föreningen inte är de boendes antagonister. Allt som belastar föreningen kommer belasta kollektivet. “Föreningen betalar” betyder egentligen “grannarna betalar”.
Jag har svårt att se att det skulle vara föreningens ansvar att teckna ett nytt avtal med nya ägaren. Det måste ligga på säljaren och köparen att göra upp vad som ska hända med ingånget avtal med föreningen. Däremot borde köparen kunna avbryta kontraktet trots att hen inte skrivit under eftersom det numera gäller hens lägenhet.
Man skulle nog även kunna dra in mäklaren i diskussionen. Om det fanns kommande kostnader så borde mäklaren sett till att de uppgavs. Likaså kan man fundera över hur eldstaden beskrevs i prospektet. Framstod det tex som att en fungerande eldstad var en del av köpet eller inte? Påverkade detta priset?
Men bästa rådet borde vara att prata med föreningen i första hand.
Ett avtal som ingåtts med ägaren till en specifik andel i föreningen gäller oavsett vem som äger andelen.
Det är samma sätt som att nya ägare till ett företag fortfarande är bundna till avtal som företaget ingått under de tidigare ägarna.
De finns fler exempel, jakträtten när en gård säljs är ofta utarrenderad. Det arrendet gäller oavsett vem som äger gården och nya ägarna är bundna till det avtalet.
Blir lite nyfiken på inom vilket lagrum detta regleras i detta fall? BRF-lagen? Det är ju ganska stor skillnad på juridiska personer, fastigheter och bostadsrätter.
Bostadsrätter regleras i Bostadsrättslagen. Vad som gäller beträffande den som lämnar en bostadsrätt anges i 6.6
”6 §* För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.”
Det innebär att föreningen inte längre kan ställa krav på säljaren. Om säljaren däremot åtagit sig ett ansvar, som TS anger i första inlägget, så gäller detta. Föreningen kan ställa krav på köparen att betala avgiften till föreningen men för övriga kostnader krävs ett särskilt avtal. Det korrekta i detta fall hade nog varit att antingen säkerställa att säljaren har gett ett löfte att betala renoveringen eller låta frågan gå vidare till köparen och om denne inte vill betala avbryta renoveringen för denna eldstad. Nu gjordes inget av detta, utan det som finns är ett muntligt löfte från säljaren. Om detta följs löser det sig, om inte kan det bli en tvist.
Intressant! Tittade igenom stadgarna från den förening jag senast bodde i, de säger snarare tvärt om:
Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta med anledning av bostadsrättslagen eller annan författning
BR-lagen reglerar precist vilka avgifter och kostnader som får skjutas över på en medlem. Så visst är lagrummet relevant? Vi får helt enkelt be TS lusläsa stadgarna.
Jag vill mena att detta är en intrikat fråga rent juridiskt. Man bör nog lusläsa förarbetena (eller fråga en jurist) för att reda ut exakt vad som anges med “förpliktelser” i 6 kap 6 §.
6 kap 8 § säger nämligen:
Den som förvärvar en bostadsrätt svarar inte för de betalningsförpliktelser som den från vilken bostadsrätten har övergått hade mot bostadsrättsföreningen. När en bostadsrätt har övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv, svarar dock förvärvaren tillsammans med den från vilken bostadsrätten övergått för de förpliktelser som denne haft som innehavare av bostadsrätten.
Min fetstil. Enligt denna paragraf bör köparen alltså inte vara ansvarig för att betala något som säljaren tecknat särskilt avtal om att beställa (enligt min tolkning, och jag är inte jurist). Paragrafen går dock att avtala bort mellan köparen och säljaren (framgår av förarbetena, Prop. 1995/96:17).
Styrelsen borde ha fångat upp det här tidigare, men oavsett vad lagen säger instämmer jag med flera tidigare skribenter att det är rimligt att TS betalar. Om säljaren skulle betala borde detta skrivits in i köpeavtalet.
Stadgebiten du citerar är direkt saxad från bostadsrättslagen 7 kap 14 § tredje stycket, men den ska tolkas ganska restriktivt. Det som avses är att man inte får ta ut extra avgifter utöver års- eller månadsavgiften för sådant som föreningen är skyldig att göra enligt lag. För att ett enkelt exempel: det är ju lagkrav på att det regelbundet ska göras obligatorisk ventilationskontroll (OVK). Då får föreningen inte ta ut en särskild avgift för det, utan det måste finansieras med den vanliga årsavgiften.
