First time budgivare här.
Jag och min fru har letat hus länge, och nu har vi hittat ett för oss helt otroligt fritidshus och börjat buda.
Huset är lite av ett väldigt vackert ruckel men ändå helt ok. Enligt mäklaren “Renoveringsdröm” och “stor potential” etc, ni vet.
Det är i princip orört sen 1920 och det beboddes senast för 20 år sedan.
Men det har ett helt otroligt läge och tomt. Det ligger även i närheten av en nära släktings gård
Vi ser oss själva bli gamla där och vi tar gärna på oss detta enorma livsprojekt och vi fattar att vi kommer själva till exempel få byta eternittaket. (har släkt som gjort det som hjälper till), med mera med mera.
Elen behöver dras om och kommunalt vatten behöver anslutas från tomtgränsen.
(Det finns dock en brunn som behöver ses över)
Flera golv och väggar behöver bytas helt.
Vi har ett lånelöfte (1,5 milj) som är över vad priset lär landa på vilket ser ut att bli 1-1,2 milj. Vi har pengar till insatsen och vi har båda stabila jobb och enligt alla formulär och kalkyler bör lånet godkännas med stora marginaler.
Men vi kommer inte ha så mycket pengar över till renoveringar i början.
För oss är det helt självklart att vi kommer vilja köpa det och att det är väldigt smart ekonomiskt på sikt.
Huset, och området, kommer sannolikt gå upp mycket i värde, enligt fler än oss.
Men vad kan banken tycka om huset som objekt när det har så pass stort renoveringsbehov?
Bryr de sig? Kan de kräva att vi har kontanter över?
Eller kan de erbjuda oss topplån/privatlån för renovering?
Vi lyckas inte få tag i en kunnig bankman att diskutera med innan vi har vunnit budgivningen men jag vill gärna ha koll innan, så klart. Därför frågar jag här.
Låter ju mer som ett nybygge än renovering ur ett ekonomiskt perspektiv. Gör en budget (det har du väl redan gjort?), diskutera med banken och se om du kan få lån baserat på det. Jag som inte är bankkunnig men har byggt hus tycker att något som påminner om ett byggnadskreditiv skulle passa. Men t ex @Nestor skulle nog kunna bidra med lite mer kunskap än mina okunniga gissningar.
Ah spännande. Byggnadskreditiv ska jag kolla upp. Jag har gjort en budget men jag undrar upp till vilken nivå jag ska lägga fram den. Är det allt allt allt, eller upp till levnadsnivå för mig, eller finns det en outtalad eller uttalad standard som ska nås?
Vissa delar där mycket eget arbete är en del är lite svårare att beräkna pricksäkert.
Jag tycker ni ska fokusera på vad ni vill, behöver och klarar av (både ekonomiskt och rörande renoveringsinsatser). Och vara lite försiktig med vad ni diskuterar med banken, så att ni inte råkar försämra era möjligheter.
Så länge ni klarar bankens kalkyl med era inkomster så har jag aldrig hört talas om att det skulle bli problem att låna upp till 85% av huspriset. Även om det finns stora renoveringsbehov. Är detta ok för er så skulle jag inte komplicera det hela och riskera problem genom att prata med banken om renoveringar, speciallösningar, extra lån etc.
Ett litet tips om ni vill ha råd från människor som troligen stött på liknande problem som dig, gå med i gruppen ”Jag räddade ett ödehus” på Facebook. Där dyker frågor och svar om finansiering, renovering, byggnadsvård och så vidare upp.
Robert som håller i gruppen brukar kunna ge bra tips han med.
Både gruppen och Robert hjälpte mig när jag och min mamma renoverade ett gammalt ödetorp.
Självklart kan de låna ut till ett renoveringsprojekt. Bankerna vet ju inte omfattningen av renoveringen och bryr sig inte så mycket. De kollar värdet på hus i området som är liknande erat och ser det bra ut så lär det inte vara något problem.
Min erfarenhet av bolån och banker är att bolån är det “lägsta” man kan hålla på med på en bank så där sitter 23 åringar med noll på renoveringar. De tittar bara i systemet.
Helt klart låter det som att en lokal bank har störst chans att göra en rättvis bedömning och sedan hjälpa er.
Innan ni skriver bör ni se till att göra en besiktning, samt göra en budget (realistisk) för att åtgärda det ni behöver för att bo, tak, uppvärmning, kök, badrum osv.
Planerar ni att göra allt själva? har ni i så fall tidigare erfarenhet? Tjänstledigt eller är det helger och semestrar som går åt?
Givet att ni har ett lånelöfte på “bara” 1,5 milj tyder på att ni kanske inte har så höga inkomster, är det realistiskt att bekosta en totalrenovering enbart från lön?
Idén om att renovera ett gammalt hus må vara charmig men se till att tänka igenom beslutet.
Rekommenderar dig att bli medlem i gruppen “Jag räddade ett ödehus” på Facebook. Där har den här frågan diskuterats flitigt. Det som kan bli problem är om banken inte anser att huset är beboeligt (inget avlopp, uppvärmning etc), men som flera skrivit så är nog en lokal bank er bästa chans.
De flesta som sysslar med det du beskriver lite nonchalant är duktiga yrkespersoner med en swedsec bolånelicens i bagaget. Alldeles oavsett om de är 23 år gamla eller ej
Det som är intressant för banken är att dom vid worst case kan få panten sålt och få tillbaka lånebeloppet.
Säljs det med budgivning som stannar på 1 MSEK så kan man i normala fall låna 850k. Men ser banken här att det är stora renoveringsbehov så kan dom nog pruta ned lånebeloppet.
Sedan skall man komma ihåg att stora renoveringsprojekt är jobbiga. Frågan ni bör ställa er är om ni vill spendera enorm tid på att renovera. Det blir att arbeta och inte njuta av platsen.
Det är många som ger upp. De som inte ger upp är det som har som hobby att renovera.
Observera att lånelöftets storlek för ett bostadslån är kopplat mot att marknadsvärdet på fastigheten =panten är större än själva lånelöftet. Så det går inte räkna med att man via lånelöftet ”har klart” ett lån till framtida renoveringar utifrån det. 85% av NUVARANDE marknadsvärde lär bli stoppet i det avseendet. (Ur ”säkerherssynpunkt” vill banken låna ut mot nuvarande marknadsvärde i det skick det är idag.)
Sen får man diskutera framtidsplaner och finansiering vilket då blir ett annat perspektiv med tex byggkreditiv, blancolån osv eftersom banken vill se realiserat värdehöjande åtgärder under resans gång.
Rent krasst kan/vill banker inte ta ambitioner/framtidsplaner/löften om t ex egen arbetsinsat som säkerhet för att betala ut lånet/pengar utan de brukar vilja se konkreta, värdehöjande åtgärder REALISERADE/FÄRDIGA allt eftersom som de lånar ut nya pengar under det att ombyggnationen fortgår.
T ex att indraget kommunalt VA höjer värdet. Så EFTER det fysiskt är gjort (när räkningen vanligtvis kommit och snart ska betalas). Då kan ni lyfta del av byggkreditiv eller få ett lån utbetalt för att betala det med. En utbyggd ny huskropp står i stort sett klar som skal åtminstone osv.
Är många renoveringsambitioner/planer som gått i stå/kras. Har då banken betalt/lånat ut pengar så kanske de gått till annat, eller att det pengarna använts till på fastigheten inte höjer värdet i rimlig motsvarande grad, eller att ”livet kommer emellan” så man helt enkelt inte orkar/kan/vill göra det man tänkt själv.
Så inför ett sånt stort projekt är det ofta enklast att gneta ihop pengar själv allt eftersom. Kanske om möjligt sälja nuvarande boende flytta in i husvagn på bypplatsen under en kritisk tidsperiod på slutet om avsikten är att bo där heltid sen t ex.
Väldigt bra poäng. Vi har blött och stött den frågan och vi vill verkligen göra detta. Vi har varit gifta länge genom glädje och sorg, parterapi etc etc. Och vi vill ha det här livsprojektet.