Vi har lagt in mycket arbete och pengar i fastigheten för att få den så som vi vill ha den och för att den ska passa vår familj. I det området som villan ligger finns tyvärr inga liknande fastigheter heller, åtminstone inte som går att hyra…
Här tror jag ni har SKVs syn på det hela - ni vill bara sälja till er egen firma som i sin tur bara vill hyra ut den till en enda hyresgäst - er själva.Tror detta kan bli en hard sell men finns väl bara ett sätt att ta reda på det - lycka till 
1 gillning
Ja, man vet aldrig innan man tillämpar det i verkligheten! 
Det är inga problem med upplägget principiellt.
Största haken borde väl vara finansieringen? Finns där massa kosing i bolaget? Finns där inte massa tillgångar är det väl svårt för bolaget att få det lån som ni privat inte kan.
Ska man fuska kan man lika bra göra det ordentligt. Hyra yta som ”på pappret” är av sämre standard osv. Är det ingen genial plan utan bara dumt på flera vis.
Det finns inte jättemycket pengar i bolaget men ungefär för att täcka ca 50 % av värdet. Hur svårt det är att låna till resten vet jag inte. Fastigheten borde ju i sig själv stå som säkerhet oavsett ägare. Men visst om banken bråkar får jag vänta några år till så jag kan finansiera utan lån.
Jag vill knappt kalla det fusk. Det är en biytan som egentligen bara får användas som sådan. Om jag som privatperson sedan har upprustat denna och väljer att bo på denna yta (vilket man inte får) så kan kommunen såklart ålägga vite. Att det skulle hända bedömer jag osannolikt. Det är sannolikt många som tex inrett ett sovrum i sitt garage utan att veta att det inte får nyttjas som bostad. Som privatperson är jag villig att ta denna risken…
Därav en differentierad hyra som är lägre för biytan.
Observera att en biyta kan vara många olika saker och självklart kan användas till många olika saker i ett boende. T ex tvättstuga, gästrum, sovrum, förråd, lekrum, tv-rum, ytan i ett rum längst ut mot väggen vid sluttande tak osv. Så att säga att man inte får “bo” på den ytan låter inte korrekt. Vi är ju många som har befintliga tvättstugor, gästrum, tv-rum, lekrum, sovrum i olika utrymmen oavsett om de är klassade som biyta helt/delvis eller boyta men de får ju fortfarande användas för bostadsändamål om man säger så.
Klassning bo/biyta har nog mer att göra med att man värderar yta olika beroende på hur “användbar” den är så att säga. Jag är osäker men det kan även finnas en koppling till hur man beräknade taxeringsvärde förr. Här kan man läsa lite mer. Vad räknas som boarea och biarea? | Förklaring & exempel
Ska man däremot BYGGA NYTT eller ny-inreda t ex en hel källare med alla boendefunktioner för att hyra ut som komplett boende osv så finns det ganska omfattande regelverk vad som gäller. Garage kan ha speciella regler och sen finns det regler om dubbla utrymmningsvägar i rum, ventilation, takhöjd, anpassning för rörelsehindrade, arbetsytor i kök, krav på fönster för vissa rum, brandklassning, ventilation, isolering osv men det är andra regelverk eller gäller främst i specifika situationer.
Det är väl egentligen just här skon klämmer. Du säger att biytan är helt ok som praktiskt användbar bostadsyta för er. Dessutom har ni lagt in mycket arbete och pengar för att få den som ni vill ha den. Då tolkar jag det som att ni t ex kanske har inrett och anpassat dessa biytor för att passa er privata boende/användning? (I samklang med husets övriga ytor och hur de i sin tur är utformade) Sen vill du som jag tolkar det antingen få hyra biytorna själv till lägre kostnad eftersom den på papperet kallas biyta. Marknadsvärdet skulle ju vara vad marknaden är beredd att betala för ett likvärdigt boende för allt du hyr och då har det ju inget med klassningen av olika enskilda ytor att göra. Sen är det svårt med förmånsvärde på hus eftersom hyresmarknaden med hus är ganska begränsad OCH alla hus är mer eller mindre unika på olika sätt.
Eller så tolkar jag det som att du tänkte hyra ut den till företaget som då verkligen företaget behöver det för sin verksamhet? Här kan då Skatteverket komma att göra en annan bedömning av behovet än du gör. Särskilt om inredningen/ytan främst är utformad för att passa er privat eller det inte föreligger något stort behov för företaget. Har du privatpraktik där du tar emot många patienter som går att styrka med journaler/tidsbokningar/fakturor osv går det säkert bra att hävda man behöver 60kvm. Är det däremot främst för ett “hemmakontor” lär man nog se misstänksamt på behov av 60kvm.
Eller tänkte du fortsätta använda den privat ändå i så fall? Hm då lär det ju bli jobbigt hitta på/bevisa motsatsen vid en granskning. Initialt vid en granskning KAN det ju vara såna här funderingar/misstankar som Skatteverket lär ha. Därav att upplägget inte är vare sig okomplicerat eller enkelt att bedöma hur Skatteverket ser på det när du sen ska bevisa att så inte är fallet.
Sen har du andra ekonomiska ramar/förutsättningar när du äger en bostad via ditt AB. Det berör då både finansieringen och skatteeffekter vid vinst/förlust, stämpelskatt osv.
Man kan ju tänka en annan tanke som delvis är åt samma håll.
- Säg att vi tror att vi ÄR i en nedåtgående husprismarknad.
- Sälj huset till ditt eget AB. (Rimligt marknadsvärde hur man nu ska avgöra det. Oberoende värderingar eller öppen budgivning? Men det kan ju också vara dåligt stylat, tillfälliga fuktfläckar på väl valda ställen, felkoder på värmesystemet, rostiga bilar i trädgården och gräsligt ful färg på väggarna som spelar in…) Eller är det superfint och ditt AB trissar upp en budgivning och därmed i princip betalar överpris för det eftersom priset annars hade varit betydligt lägre?
- Betala förmånsvärde för att bo privat. Hur avgöra det på ett enkelt sätt?
- Bekosta reparationer, underhåll, drift via bolagets pengar. Är det helt fritt att spendera hur mycket bolagspengar som helst så länge marknadsvärdet/förmånsvärdet justeras? Du personligen kanske gillar dyra exklusiva inredningsdetaljer, guldkranar, dyr köksinredning, dyra tapeter, exklusivt kakel men samtidigt höjer det kanske inte det verkliga marknadsvärdet =förmånsvärdet? (Skulle Skatteverket tycka det var ok?)
- Ta en eventuell förlust på bolaget den dagen det säljs om några år. Få du till och med själv köpa ut det billigt om ingen annan vill ha det? (Hur var det nu med styling, dåliga mäklarbilder, tillfälliga fel osv)
Även i det här fallet tror jag man skulle riskera hamna i diskussioner med Skatteverkets egna bedömningar. Där du är den som ska bevisa att deras åsikt är fel om du har en annan åsikt.
Så min poäng är att OM det vore enkelt/solklart att man skulle kunna få göra som du tänker så finns det många scenarion som man skulle kunna hitta på, där det vore gynnsamt på ett eller annat sätt att göra affärer mellan sig själv och sitt eget bolag.
Jan Gillou har ju t ex nyligen haft en dust om hur hans “skrivalya i skärgården” ska klassas, där han förlorade. Jan Guillou förlorade i kammarrätten - | Skattebetalarna
1 gillning
Jättestort tack för all din input!
Det uppskattas verkligen!
Biytan på vår fastighet är nybyggd. Den klassas som kallförråd. Enligt detaljplanen fick vi inte bygga mer bostadsyta som vi är i behov av med 6 personer i familjen. Det gavs tydliga regler från kommunen att man inte fick använda biytan som bostad då det ställdes andra krav på ventilation, energiklassning med mera för en bostad. Vi har dock valt att sätta in ett värmesystem där och har bra isolerade väggar/fönster. Standarden är som en modern bostad och uppfyller alla krav som ställs på nybyggnation av bostad om detta hade prövats
Man kan ju tycka att Skatteverket inte har att göra med om företaget köper upp en fastighet som företaget delvis nyttjar själv till kontor och hyr ut resten till en privatperson (mig) då företaget själv inte har något behov av all yta förutsatt att man betalar en rimlig hyra för den del man hyr privat. Skulle Skatteverket verkligen gå in och detaljgranska alla företags kontorsyta och påpeka att ytan är för stor för deras verksamhet? Jag har svårt att tro det men jag kan ju ha fel.
Jag känner verkligen inte att jag vill in i träsket gällande förmånsvärden utan tänker mig i första hand att betala en marknadsmässig hyra. Det jag vill tycka är att marknadsvärdet blir lägre eftersom kallförrådet inte får nyttjas som bostad. Att jag som privatperson sedan väljer att bo på denna yta har inget med företaget att göra och sannolikheten att kommunen skulle komma ut och ge mig som privatperson vite för detta anser jag osannolikt.
För vår del vore det egentligen optimalt att sälja så dyrt som möjligt till företaget och låt säga om ett antal år att huspriserna gått ner och att företaget då säljer huset till oss privat för en lägre köpesumma än företagets inköpspris. Detta är dock inte något man kan utgå från at det kommer att ske.
När det gäller inredning får jag nog säga för vår del att vi har satsat på kvalitet men absolut inte några guldkranar eller andra dekadenser…
Det är verkligen inte solklart och mycket att tänka på.
Japp, när det gäller tillåtelse till ny/ombyggnation kan det vara andra regler inblandade som jag skrev om, och precis som det är i ditt fall. (Men det finns så att säga inget generellt förbud mot att utnyttja en biyta att bo på.)
När jag skriver förmånsvärde är konsekvenserna ungefär samma sak som marknadshyra. Bara olika sätt att se på det och olika skatteregler men kostnaden för dig privat när man väver ihop allt blir ungefär likvärdig när du äger ditt eget bolag. (Lite samma resonemang som förmånsvärde på bil kontra nettolöneavdrag)
Problemet i ditt fall är att privatpersonen och bolagsägaren i det här fallet är samma person. Hade det rört någon annans bolag eller någon annan privatperson så hade Skatteverket varit betydligt mindre misstänksam och inte haft några större synpunkter på upplägget. Man brukar säga att det “inte är otillåtet att göra dåliga affärer” (Så länge man själv inte gynnas privat vill säga…)
Min poäng med resonemanget att “sälja och köpa till sig själv/AB” eller att “finrenovera/ eller rigga en tråkig fasad” är att om det vore tillåtet ganska fritt så fanns det därmed en massa sätt att “rigga värderingen” vid försäljning/köp så att man flyttar kostnaderna från privat/färdigskattat till sitt AB/obeskattat. Dvs precis det som många VILL göra men regelverket/Skatteverkets roll kan då i grunden sägas vara att övervaka/se till att det inte går att göra på det sättet.
1 gillning
Vet inte om något nämt detta förlag innan, men varför inte köpa lägenheten på företaget och sen hyra ut den och efter behov hyr ni själva?
Hej!
Har funderat på det. Det kommer dock att ge någon typ av förmånsvärde för att vi har den tillgänglig att hyra även om vi betalar marknadshyra när vi väl är där. Har dock ingen aning om hur stor detta förmånsvärde kan tänkas bli. Jag får kolla upp det alternativet också…
Är det inte rimligare att få ut dessa pengar ur bolaget och investera privat. I slutändan är det ju samma mängd pengar som ska fram även om där initialt är en viss skatteskillnad.
Absolut, men det dröjer tyvärr längre innan det går att få ut pengarna till rimlig skatt än om jag gör investeringen i företaget.