Skulle säga att jag använt EvoEstate för kort tid för att säga om det gått bra (även om hyrorna trillar in regelbundet än så länge). Men just buy-to-let-investeringar, där man i princip köper in sig i lägenheten, känns som lägre risk än fastighetsutvecklingslån som på Tessin.
Frågan är väl om avkastningen projektet kan få är tillräcklig för att du ska kunna locka till dig investerare och samtidigt själv få ut tillräckligt för din arbetsinsats.Vinstdelningen kan se lite olika ut; ett exempel bland mina investeringar är att hyresintäkterna splittas 90/10 mellan investerare/projektägare medan reavinsten vid försäljning splittas 60/30/10 mellan investerare/projektägare/mellanhand, vilket i det fallet innebär 7% direktavkastning för investerarna i solskensscenariot (jag gissar att det skulle bli lägre för long let i Sverige?). Om du kollar in några av projekten här i Rent-kategorin kan du få en känsla för vad som är en rimlig splitt och räkna på vad det skulle innebära för dina tänkta projekt.
Jag har alltid utgått ifrån att detta är skälet till att vi inte har samma marknad för den här typen av affärer i Sverige, jämfört med alla FI-entusiaster i USA. Det och att vår bostadsstandard rent byggkvalitativt oftast är högre och det medför högre pris/kostnad.
En lösning är väl det där med att bygga om en villa eller att hitta ett eller flera mindre flerfamiljshus, kanske på orter längre från centrum, men med god förbindelser.
Japp Per Portfölj. Ställde exakt den frågan gällande ägarlägenheter och så länge affärsmodellen handlar om uthyrning är svaret detsamma.
Personligen skulle jag inte vilja bidra till en fortsatt utveckling på svensk bostadsmarknad där färre och färre “vanliga människor” har råd att bo/köpa. Men det är ju bara min egen personliga och högst politiska åsikt, har full respekt för att andra tycker annorlunda. Bor i hyresrätt och känner mig som en utrotningshotad art, och har aktivt motarbetat förslag på ombildning till bostadsrätt där jag bor (trots att jag själva hade tjänat stora pengar på det). Jag har därmed invändningar mot din affärsidé, men de är endast ideologiskt grundande.
Helt OK Arvid. Tack för din input.
Eftersom du breddar ämnet lite; vad tycker du om marknadshyror?
Det var tuffa tyglar. Jag var precis i kontakt med Länsförsäkringar för eventuell investering i en villa som jag vill hyra ut i ett antal år för att sedan flytta dit när barnen flyttat hemifrån. Jag blev nekad bolån från Hypoteket och LF på grund av att de inte lånar ut till spekulation. Men när jag vände mig till företagsavdelningen fick jag följande villkor (under förutsättning att kalkylen håller):
- Egen insats 30%.
- Amortering 2%.
- Ränta ca 2% (förhandlingsbart)
- Hyran ska täcka utgifter + amortering
Då går jag in som privatperson som säkerhet, men jag förstod det som att det var ett standard företagslån. Men jag kan ha misstolkat det. Hur många banker har du pratat med?
Vad menar du? De flesta föreningar avskyr andrahandsuthyrning. Att det sker via ett AB är ingen merit.
Jadu… kan bara säga att jag är väldigt nöjd över att förslaget, som visserligen var väldigt försiktigt, har dött i riksdagen för den här gången. Fattar att fastigheter och boenden är som vilken annan marknad som helst i andra länder, men är väldigt glad att det inte är så i Sverige.
Med upplägget från företagsavdelningen, vad kommer hända den dagen du ska flytta dit? Då bör väl vanliga reglerna gälla för bolån eftersom det inte är en investering längre.
Upplever att det här är ganska standard villkor för lån på fastighet för en kommersiell aktör med gott renommé. Jag har sett “egen insats” på ca 25-40 % för privatbostäder. Något högre för kommersiella fastigheter. Sedan minskar ju räntan beroende på storleken på ens lånestock. Har kompisar med lite över 100 Mkr i lån på sina fastigheter och har en ränta på typ 0.3-0.5 %.
När jag flyttar in dit själv så är min tanke att jag kan göra om det till vanligt bolån, dvs. bättre villkor.
Ojdå, är det där räntan ligger för större aktörer inom fastigheter som typ Sagax, Akelius och liknande?
Intressant eftersom det är en egen prövning. Om du inte skulle klara kalkylen pga arbetslöshet, vad skulle då hända? Sitta på ett hus som man har rätt att hyra ut, men inte bo i?
Blir det någon skillnad om du startar ett AB och köper huset med AB:t? Kan AB:t då hyra ut till vem man vill? Inklusive dig själv? Det låter konstigt för då rundar man reglerna kring bolån, å andra sidan får man väl betala en del skatt i onödan.
Då får jag lägga in cash själv eller i värsta fall sälja huset. Men detta scenario känns väldigt otroligt i mina ögon.
AB är inte riktigt mitt kunskapsområde, överlåter denna fråga till andra som faktiskt har ett eget AB. Tror det är speciella regler när ett AB hyr ut till någon som äger det, typ förmånsbeskattning osv.
Vilka regler kring bolån tänker du dig att man rundar? Det företagslån ovan som jag fått erbjudanden om är ju på alla sätt sämre än om jag hade kunnat ansöka om vanligt bolån.
Jag förstår det, spånade mer på ett teoretiskt plan 
Tänkte på fallet ovan om man då det är dags inte kan ta ett bolån själv. Om lånet då legat på ett AB så hade det kunnat ligga kvar där och man hade hyrt ut till sig själv.
Med det resonemanget hade man i de fall man inte klarar marginalerna för ett bolån kunnat starta AB, få lån som är baserat på att tjäna pengar på uthyrning, och sen hyra ut till sig själv.
Det är det säkerligen. Jag har dålig koll också.
Skulle säga att den kanske är ännu lägre. Räknade ut häromdagen att Industrivärden lånar för ca 0.3 %. Så tror inte det är ovanligt för lån över 100 MKr.
En fundering är om det automatiskt är så att föreningar som tillåter juridiska personer som ägare lika självklart tillåter Airbnb. Jag skulle tro att föreningar kan se fördelar med juridiska ägare i vissa fall, åtminstone så länge fenomenet är begränsat. Däremot vill man inte ha ”spring” och en massa främmande människor som inte förstår hur en tvättstuga fungerar.
Banken gör en kreditprövning av aktiebolaget. Ett 50 000 kr bolag får inte lån till en fastighet rakt upp och ner direkt…
Nu är jag inte bevandrad i detta, men är nedan resonemang helt galet?
Förutsättningar: Jag och min fru ska köpa hus. Jag tjänar 47 och min fru har ingen fast inkomst. Vi har 2 miljoner att lägga som insats.
Alternativ med bolån: Vi kan få ca 2,6 i lån, plus 2 miljoner i insats så kan vi köpa för 4,4 typ (måste ju också betala lagfart, pantbrev etc).
Alternativ med investering i AB: Starta ett AB som ska köpa fastigheter och stoppa in 2 miljoner i aktiekapital, och ha en affärsplan för uthyrning. Vi börjar med att köpa en fastighet att hyra ut till oss själva.
Ni som har mer koll, är det värt att kolla upp?
Inte galet men det verkar inte särskilt fördelaktigt för dig. Det kommer ju krävas en hög hyra för att täcka de tuffare villkoren på företagslån som du har sett ovan. Dessutom kanske du inte får företagslånet för om affären står och faller på uthyrning till dig själv så bör nog banken dra öronen åt sig.
Men i övrigt är det inte dumt alls att ett AB äger fastigheten. Jag har hört, och detta får någon gärna bekräfta eller dementera om ni har sakkunskap, att själva aktiebolaget kan säljas och då följer fastigheten med. På det sättet blir det ingen vinstskatt på fastighetens eventuella värdeökning. Det är ju helt fantastiskt.
Ja, det är vad jag hört också. Inte nog med det, man slipper ju även lagfartsavgiften eftersom fastigheten inte byter juridisk ägare i det fall man köper en fastighet som är ett AB. Dock är lagfartsavgiften högre för företag än privatpersoner vilket är en stor nackdel om man vill att ens AB ska äga fastigheten istället för en själv.