SEB vägrar finansiera mina bostadsköp - hjälp!

Hej alla! Jag har lyssnat länge på podden men detta är mitt första inlägg i forumet.
Först en beskrivning och intro, längre ned mitt problem som jag behöver er hjälp med!

Vad jag vill
Jag vill köpa bostadsrätter i föreningar som tillåter juridiska ägare (så att mitt AB kan köpa) i syfte att hyra ut dem. I första hand till korttidsuthyrning som airbnb men i andra hand också ok till långtidshyresgäster.

Erfarenhet
Jag har testat affärsmodellen genom att hyra ut rum i min egen lägenhet till inneboende via Airbnb och det har visat sig vara mycket lönsamt med intäkter på cirka 30tkr per månad (två rum). Detta har pågått i tre år. Nu vill jag expandera.

Problembeskrivning
Jag bad om ett företagslån i min bank SEB och fick två svar.
Det första var:

Enkla tumregler är:

  • Egen insats ca 40%
  • Amortering ca 5%
  • Ränta ca 2%
  • Bolaget som förvärvar ska kunna täcka amortering och ränta dubbelt.

Det är väldigt tuffa villkor… men ok. Sedan pratades vi vid över telefon och då fick jag svar två:

Det är bankens policy att inte finansiera lån där affärsmodellen bygger på uthyrning av bostadsrätt. Undantag görs först då det gäller köp av hel fastighet med fler “dörrar”. Gärna 20+ st.

I samtalet erkände killen att affärsmodellen är fantastiskt och det borde vara en no-brainer men detta är bankens policy. Han sa till och med att om jag hittar en bank som godkänner den här typen av lån så vill han veta det. “Skicka gärna SMS” sa han! :wink: Han sa att han får denna förfrågan var- eller varannan månad och jag fick intrycket av att han var personligt intresserad.

HJÄLP
Så nu vet vi att SEB säger nej. Men vilken bank skulle acceptera ett företagslån till ett aktiebolag för att köpa en lägenhet (som förstås tillåter juridisk ägare och uthyrning)? Har du någon erfarenhet inom detta eller leads jag kan följa upp?

Stort tack i förväg om du har läst så här långt och kan tänka dig att hjälpa till.
M.v.h
Tommy

Jag håller just nu på och byter bank till Länsförsäkringar. Jag har Ab och enskild firma, och är i framtiden intresserad av att köpa någon form av fastighet, skog eller hyresfastighet, så vi diskuterade det här när jag hade möte med banken.
Hans svar var liknade, jag fick inte låna till en till bostad (lägenhet eller enfamiljsvilla) för att hyra ut den till utomstående, dock var det okej om det var till något av mina barn.
Att köpa en skogsfastighet med hus och sedan hyra ut det var däremot okej.
Så det är nog flera banker som har liknade policy i den frågan.

1 gillning

Två frågor:

  • Hur mycket pengar pratar vi om?
  • Vad finns det för säkerhet för den som lånar ut?

Kan det inte vara så att banken ser en viss osäkerhet i en affärsmodell som helt är beroende av att även framtida styrelser i bostadsrättsföreningarna godkänner denna typ av uthyrning, och därför vill ha högre marginal för lånen?

Jag hade som bank tänkt så, och jag hade också som bostadsrättsinnehavare i samma förening försökt arbeta bort den typen av uthyrning. Men det kanske inte går att neka uthyrning i föreningar som tillåter juridiska ägare?

5 gillningar

Jag tänker också på den här frågan. Affärsmodellen är ju helt beroende av föreningen ang att ha tillstånd att hyra ut. Det förvånar mig om någon br-förening går med på korttidsuthyrning på det sättet, föreningar brukar inte vara så pigga på detta. (För den som undrar ser reglerna för inneboende annorlunda ut, för detta behöver man inte föreningens tillstånd, men då måste man bo i lägenheten och hyra ut en del av den.)

1 gillning

Bra input Peder.

  1. ja de ser en viss osäkerhet i affärsmodellen och det är därför villkoren är rätt tuffa. Det är dock inte förklaringen till deras No Go policy (som inte har en förklaring).
  2. En juridisk ägare av en bostadsrätt behöver inte de vanliga godkända anledningarna som t.ex. pröva samboskap eller jobb i annan ort osv. Däremot måste uthyrningen fortfarande godkännas av styrelsen men eftersom det inte finns några krav är det mer en formalitet.

Fråga 1)
Ja det beror ju på var i Sverige du befinner dig.
För en lägenhet som tillåter juridisk ägare i Stockholm, där jag befinner mig, så pratar vi om mellan 2,5 - 5 mnkr för en lägenhet som har 1-3 rum.

Fråga 2)
Ingen säkerhet. Jag tolkar det som anledning till varför villkoren är så tuffa.
Hade det varit en riktig fastighet hade ju fastigheten varit säkerheten, då blir det lättare. Men som killen gjorde det tydligt för mig så ser banken gärna att det är en fastighet med 20+ dörrar för att få “bra villkor”.

Jag förstår.
Jag sa det till och med till bankkillen; jag tycker det är hemskt att hela systemet känns riggat emot en. För oss som inte kan låna av föräldrar eller familjemedlemmar och vi inte startar på ruta 40 mnkr; hur ska vi kunna nå upp till nivån att köpa en hyresfastighet med 20+ dörrar då vi inte får det finansiella stöd vi behöver för att ta oss upp för de trappsteg som krävs? Han höll med och suckade…

Det är en ENORM klyfta mellan att kunna investera cirka 3mnkr + lån till 16 mnkr och jag vet inte hur jag ska brygga över den klyftan…

Helt korrekt Prrofessor Kalkyl.
Just därför har jag kunnat driva min verksamhet utan problem.
Korttidsuthyrning i en ny bostadsrätt vore önskvärt men antagligen inte särskilt sannolikt. Men marknaden är stark ändå i Stockholm så en långtidshyresgäst för 15tkr vore inte konstigt och det är nästan lika bra.

Förstår. Men jag menar att det finns fler ställen - om än dyrare - att hitta finansiering än bank. De första två frågorna är ju:

  1. Hur mycket kommer du behöva?
  2. Vad har de som lånar ut för trygghet?
  3. Vilken ränta och amortering kan du göra?

Jag har investerat i en del buy-to-let-projekt på EvoEstate – inte i Sverige men i en rad andra EU-länder. Att det finns så goda möjligheter till att investera tyder för mig på att det allmänt är svårt att hitta bankfinansiering till sådana projekt. Frågan är om något liknande upplägg skulle funka här: att man tar in kapital från privatpersoner och sedan delar på hyresintäkterna/vinsten.

2 gillningar
  1. I exemplet ovan så skulle det röra sig om ett lån på 2,4 mnkr och jag klarar deras villkor men jag tycker de är alldeles för hårda och om det är enda alternativet stannar jag nog hellre med kapitalet på aktiemarknaden.

  2. som jag sa tidigare, så länge det inte rör sig om en äkta fastighet finns det ingen trygghet annat än en aggressiv ammorteringaplan.

  3. svarat ovan.

Hej Havsekorre!
Jag tror absolut det finns ett behov för detta. Särskilt just i segmentet jag pratar om där man vill expandera till en eller ett par lägenheter i storstad men ännu inte har råd med stora fastigheter.

Har det gått bra för dig på EvoEstate? Är det ungefär som svenska Tessin? Jag gick in där och förlorade hela insatsen. Inte så kul… känner mig ganska bränd där.

Detta förutsätter ju att det inte strular med tillstånd för uthyrningen så att du säkert har inkomster. Även om du får tillstånd från brf så lär det sannolikt vara ett tidsbegränsat tillstånd, inte ’tills vidare’. Om jag tolkat hyresnämnden rätt så ger även de enbart tidsbegränsade tillstånd om det behöver gå så långt.
Detta behöver alltså kollas noga. Kanske går det hitta en förening där många redan hyr ut och där det är mer accepterat att ha en br uthyrd år efter år.

Det är just det här som är skillnaden mellan en privat person som hyr ut sin bostadsrätt och mellan en juridisk person som hyr ut.
Den juridiska ägaren behöver inte argumentera, hen har rätt att hyra ut. Risken är alltså mindre på flera sätt.

Vad pratar vi för typ av avkastning på exponerat kapital här?

Om avkastningen bygger på en stor hävstång kan du ju ta den hävstången på andra investeringar också.

Tex: Ta lån och investera i fastighetsbolag. Samma marknad men spridning till mer än ett enda objekt.

Får du samma svar om du riktar in dig på ägarlägenheter men med samma affärsmodell?

Vore det inte enklare att köpa ett större objekt och hyra ut rum där istället?

En bekant till mig hyrde tidigare rum i en stor villa i Spånga. Där hade en hel våning gjorts i ordning för uthyrning med flera olika rum. Då hyrdes rummen ut till studenter men själva modellen borde ju gå att få till oavsett format.

1 gillning

Jag använder själv Airbnb, både för egen uthyrning och på resande fot. Likafullt är det tydligt att Airbnb är en extremt skadlig företeelse.

Airbnb marknadsför sig som en väg för ”vanliga människor” att tjäna lite extrapengar vid uthyrning till turister. I praktiken är inriktningen dock en annan. Fokus ligger mycket på ägarlägenheter och lägenhetshotell med bostäder som tagits bort från den ordinarie bostadsmarknaden för att hyras ut som ”turistlägenheter.

Jag ser det bara som en tidsfråga innan Airbnb som företeelse regleras/begränsas/förbjuds i Stockholm, precis på samma sätt som redan skett i en rad andra städer världen över.

5 gillningar

Du kan se tex här att det inte är en självklarhet att få/kunna hyra ut i vinstsyfte. Därmed viktigt att man hamnar i rätt förening som accepterar detta upplägg. Inte minst kan föreningen vilja godkänna personen. De kan också ta ut en avgift vid andrahandsuthyrning.

Jag tänker att om detta vore easypeasy skulle vi sett många fler såna här upplägg. Jag kan dock förstå att föreningarna bromsar, man vill gärna ha koll på personerna som befinner sig i huset.