Jag känner några som jobbar med projektering av nya bostadsprojekt på stora svenska aktörer.
De projekt som är startade löper på, men för nya är det tvärstopp för tillfället, enligt mina bekanta.
1 gillning
Vad händer om byggbolaget går i konkurs?
Skall alltid finnas en försäkring för detta.
2 gillningar
Så är det absolut. Dock ska sägas att det krävs en viss förkunskap för att “granska” en kostnadskalkyl. Många som köper bostad är inte tillräckligt insatta för att förstå konsekvenser som kan uppstå. Dessutom kan det vara som i mitt fall “signera nu för nästa vecka höjer vi priserna”. Tänk många unga. De kollar oftast bara själva avtalet och utgår från att allt annat är i sin ordning. Byggherrarna har ett kunskapsövertag i dessa frågor skulle jag hävda och det är bland annat mot den bakgrunden som bostadsrättslagen finns och kommer modifieras till köparnas fördel efter årsskiftet. Och ja, kostnadskalkylen innehåller en analys över vad som händer om räntan går upp men förhandsavtalet innehåller också en skrivning om att man har rätt att frånträda avtalet vid väsentlig avgiftshöjning. Personligen tror jag många köpare gräver ner sig mer i avtalet än kostnadskalkylen pga okunskap. Just min byggherre har dessutom haft en FAQ ute med frågan vad som händer om avgifterna höjs. En del av deras svar är: “Men vi har inte för avsikt att höja avgifterna”. Återigen, saknar du djupare kunskap kring nyproduktion blir en sådan mening en falsk trygghet för dig.
Och nej, när du väl köpt en bostadsrätt är ju föreningen fri att höja avgifterna efter eget tycke. Men då sitter ofta medlemmarna i föreningen och bestämmer detta, mao blir det medlemmarnas beslut och inte byggherrens. Detta kan så klart ha betydelse för hur mycket man höjer och om man gör flera mindre höjningar över tid.
Just att det sker efter eget tycke kanske jag inte riktigt håller med om. Om BRF får förhöjda kostnader till följd av räntor och drift kan föreningen inte sitta på händerna och säga att nej, vi vill inte höja avgifterna, man är så illa tvungen att täcka sina utgifter. Om det krävs 50% så är det ju det som behöver göras.
1 gillning
Både ja och nej skulle jag säga. Det finns BRF:er som faktiskt går minus varje år istället (bodde själv i en sådan tidigare) Först när ordförande byttes ut började man höja avgifterna. Med det sagt, som egen medlem i styrelsen har du en annan flexibilitet avseende ekonomin. Man kanske drar ner på andra poster? Lägger ut höjningar över tid mm. Oaktat så är det så att det finns en ventil om “väsentligt höjd avgift” av en anledning. Att köpa en bostad för 3 miljoner med en avgift om 5000 kr och sedan kanske få en bostad med en avgift till på 6500 kr kanske inte är skäligt? Särskilt när 1000 kr i avgiftshöjning kan sänka värdet på en bostad med en halv miljon kr. Då är det helt okej att kvarstå vid bostaden om priset sänks anser jag. Det borde finnas något givande och tagande så ingen av parterna står med hela risken så att säga.
“Signera nu, för nästa vecka höjer vi priserna”. Så går det ju ändå inte till. Entreprenören får betalt enligt entreprenadkontraktet som grundar sig på kostnadskalkylen och sedenmera Ekonomisk Plan. Oberoende om månadsavgiften höjs eller sänks får byggherren samma betalning.
Min erfarenhet är att den styrelse som tiilsatts av entreprenören gör allt för att hålla avgiften så låg som möjligt. Detta för att slippa missnöjda medlemmar.
Tyvärr sviktar man ibland och höjer för lite. Är den rörliga räntan lägre än den bundna, väljer man rörligt. Då blir det lugnt på årsmötet. Samtidigt ökar risken för medlemmarna om ränta drar iväg.
3 gillningar
Det är ju en sak om man, ursäkta för nu kan jag ev inte alla begreppen, det är ju en sak om en BRF går minus som en förlust i det egna kapitalet ex som följd av avskrivningar som görs, men om föreningen inte kan täcka sina kostnader för ränta och drift så måste avgiften höjas, något annat vore konstigt. En minuspost som följd av avskrivningar är ju något annat än en minuspost för att man inte kan betala elen.
Absolut att man kan besluta om att dra ner på utgifter, ex göra mer själva som att städa etc men det är ju marginellt, men då en BRF inte har som syfte att göra en stor vinst varje år är ju det utrymmet begränsat. Medlemsavgifterna behöver ju täcka de utgifter som finns, annars får man ju låna mera för att kunna betala det löpande som finns. Det går ju inte strunta i att höja avgifterna om utgifter för ränta, amortering och drift (ej avskrivningar och underhållsfond) överstiger intäkterna som kommer av avgifterna.
1 gillning
Absolut, så är det. Räntor är vad de är, men en sittande styrelse kan ju ha bundit räntorna på en nivå sedan tidigare eller för den delen lagt undan en buffert till underhåll mm som man kan ta av.
Problemet med nyproduktion är ju att belåningen är löjligt hög och att man i kostnadskalkylen knappast tar höjd för högre räntor men risk att bostäderna blir mindre attraktiva. Det i sig är ett problem eftersom konsumenter som nämnt oftast är mindre insatta i byggets process och ekonomiska förutsättningar än byggherrarna själva. Därav också en uppdaterad bostadsrättslag att vänta. Vilket i sig är positivt!
Hehe, i vårt fall gjorde det faktiskt det! Mäklaren ringde för vi ville ha tid att bestämma oss och då sa hon att vi har 1 eller 2 dagar på oss att besluta (minns inte exakt) om vi ville ha bostaden till detta pris för sen höjs priserna. Och de höjdes avsevärt kan jag meddela vilket nu gör det omöjligt att sälja de 3 bostäder som är kvar.
Och jo, det är faktiskt en avtalsproblematik om du betalar för något och får något helt annat. Därför finns ju ventilen om “väsentligt högre avgift” för det är ju inte skäligt att betala samma peng om avgiften blir betydligt högre än den du signerade för? Eller tycker du det? Jag kan förstå mindre svajningar, inga problem. Men när vi pratar om höjningar på 30-50% så är ju avtalsvillkoren oskäliga mot det du betalde för. I dagens bostadsrättslag har man dessutom tagit bort skrivningen om att möjligheten till frånträde minskar om höjningen är ett resultat av omständigheter som ligger utom motpartens kontroll. Med det sagt hade det varit spännande med att få ett ärende i frågan prövad av domstol. Kommer säkert inom kort.
Principen är följande. Föreningen skall ha in exakt de pengar som står i kostnadskalkylen/Ekonomisk Plan. Något annat är otänkbart. Skulle föreningen få in mindre pengar så skulle ju de personer som köpt till “fullpris” drabbas.
Däremot finns ett par andra scenarion. Oftast har banken ett krav att 80 procent av föreningens lägenheter skall vara tecknade. Säg att en nybildad brf skall innehålla 30 lägenheter. Då måste 24 vara tecknade, men enbart 22 hsr sålts. Ja, då kan entreprenören eventuellt sälja två lägenheter till ett reducerat pris gör att komma igång med bygget. Samtidigt måste entreprenören ta av sin byggvinst och betala in det reducerade beloppet vid tillträdet.
Säg sedan att bygget blir klart, men att tre lägenheter är osålda. Enligt entreprenadkontraktet måste entreprenören då köpa de tre lägenheterna. Hen kommer sedan att hyra ut lägenheterna i andra hand tills hen kan sälja dem. Här händer det då och då att entreprenören prutar på priset. Säg att lägenheten kostade 2 miljoner, men entreprenören säljer dem för 1,8 miljoner. Ja, då är det entreprenören som tvingas ta den smällen på 600 000 kr, inte föreningen.
Nja. Att påstå att belåningsgraden i nyproduktionen av bostadsrätter är löjligt hög tyder på en viss historiellöshet. En belåning på säg 15 000 kr per kvm om produktionskostnaden är 45 000 kr känns i mina öron inte orimlig.
Belåningsgrader på runt 30 procent är väl ändå acceptabelt. Då skulle du ha varit med på sent 80-tal, då belåningsgraderna låg på 95 procent eller mer…
Det gick som det gick också.
3 gillningar
Intressant! Jag bor i ett område med 4 nybyggnadsprojekt pågående samtidigt. 2 byggherrar har höjt sin priser efter att de sålt en viss andel till lägre pris och en byggherre har nyligen sänkt priserna. Så, ja en huvudpris lär finnas som du skriver men uppenbarligen avviker man från den i vår region 
Och avseende belåning är ju allt relativt. Man kan ha bakåt i tiden som måttståck eller nuvarande, äldre föreningar med belåning mellan 4000-7000 per kvadrat. En rätt väsentligt skillnad mot 15 000 anser jag 
Jo jo men då pratar vi i om 50-60 år gamla föreningar. En annan tid, en annan värld och inte minst ett annat penningvärde.
Byggkostnaden på sent 60-tal var väl runt en tusenlapp per kvadrameter. I dag lär man knappast komma under 30 000 kr.
Hur går det för er som försöka häva era avtal?
Om ni vill komma ur avtalet att köpa lägenheten, rekommenderar jag att ni tar del av Katarina Biertz råd:
”Hur du bryter avtal för nyproduktion av lägenhet”
…foretagande.se
En fråga är vad ni som vill häva era avtal ska göra istället? Bo kvar i befintlig hus/lägenhet? Den kommer väl också drabbas av motsvarande kostnadsökningar?
Sälja sin bostad på termin (utan att ha en aning om marknaden vid det tillfället) är väldigt våghalsigt enligt mig. Så handlar väl främst om att få samma inköpspris på det man köper som man säljer. De som tecknade något för några år sedan och har objekt att sälja gör ju inte det riktigt idag.
Absolut, men det var ju ingen hemlighet, och är väl inte riktigt det tråden handlar om? Även om allt hänger ihop såklart. Men att köparen står för den marknadsrisken tror jag man har svårt att dra sig ur?