Spara till kontantinsats

Spara och investera
21

Jag mins 2006, när jag skulle köpa min första lägenhet. Jobbade på ett fastighetsbolag och tog upp frågan vid fikabordet, om man skulle hyra eller köpa lgh. De var blandade åldrar samt ekonomer m.m. Alla sa att de är bara att köpa omgående.
Då var räntan ca 3,5-4 %. Så låga räntor hade vi aldrig haft.

Min egen slutsats var att räntorna borde gå upp eftersom att räntan kan ju inte fortsätta att vara på 3,5-4 %. Det är inte skäligt. Den bör vara runt 5-6 % ansåg jag.
Med facit i hand ser vi hur det är idag…
Jag köpte i varje fall då och har sedan dessa dubblat mitt egna kapital på 5 år, genom att renovera och sälja mina boenden samt sparande.

Det som oxå var “roligt” när jag skulle låna pengar var att som min situation såg ut då, hade jag inte sparat något eftersom jag hade studerat (utan studielån) samt tagit mc kort och köpt en gammal mc.
hade 10 000 kr på kontot och bostaden kostade 500 tkr.
Bankmannen sa att, om jag hade något några pengar att sätta in så var det bra, samt att han berömde mig för att jag inte skulle låna MER än vad bostaden var värd.
han pekade på sitt skrivbord med låneansökningar och kataloger som var nästan en meter hög, och sa att där är högen med de som vill låna mer än vad bostaden är värd.
Som ny på arbetsmarknaden ökade min lön kraftigt samt att vi lade upp en tuff amoteringsplan. Renoverade hela lgh, amorterade ner hela skulden och sedan sålde den efter 6 år, för ca 900 tkr.
vid denna tidpunkt höll jag inte på med börsen.

Så att vänta på bostad tror jag inte är något att vänta på. De gäller att inte vara för högt belånad, och framför allt inte mer än vad bostaden är värd, haha;)

22

Det här var (och är) svårt. Jag vill här utfärda en varning för långt inlägg!

Jag (32 år) sitter i en sits där jag har buffert, hyresrätt, lång akademisk utbildning (jurist), fast jobb, hyfsad lön (som kommer öka snabbt kommande fem åren), inkomstförsäkring, pensionssparande, sambo, ett barn. Det jag inte har är en kontantinsats på cirka 500K.

På vilket sätt påverkar dessa faktorer (mitt humankapital) hur jag ska spara till min kontantinsats på fem år?

Vissa säger att jag ska spara allt på sparkonto för att inte riskera något, då det är kort sparhorisont. Vissa säger att jag ska spara i “mellanriskhinken” (dvs. 60 % aktiefonder, 40 % räntefonder). Vissa säger att jag måste satsa lite och köra mer på aktiefonder i början för att sedan dra ner på aktiefondandelen med tiden. Andra säger att jag själv måste ta reda på vad jag vågar riskera.

Om jag sparar i 100 % aktiefonder under minst tio år så tyder ju forskningen på att jag med en global indexfond får en avkastning på i snitt 7 %. Denna premiss bygger ju hela Rika Tillsammans på. Problemet är ju att jag inte vill vänta tio år med att köpa bostad, utan siktar på att köpa bostad om 5–6 år.

Så vad kan jag då riskera i min sits? Låt mig skissa upp några scenarier.

Scenario 1
Börsen går väldigt bra och min genomsnittliga avkastning blir 10 %. I detta fall är jag väldigt nöjd.

Scenario 2
Börsen går “enligt plan” kommande 5–6 åren och jag får en avkastning på 7 %. Då är jag klart nöjd.

Scenarion 3
Börsen går helt okej under kommande 5–6 åren och den genomsnittliga avkastningen blir 3 %. I detta fall är jag också relativt nöjd, i alla fall inte helt missnöjd. 3 % är ju trots allt bättre än att spara på sparkonto.

Scenario 4
Börsen går dåligt kommande 5–6 åren till följd av ett riktigt dåligt år som gör att den genomsnittliga avkastningen blir svagt negativ. I detta fall får jag slicka mina sår och konstatera att mitt börssparande inte var lyckat, men att jag samtidigt har kvar en klar majoritet av mina satsade pengar.

Scenario 5
Börsen går starkt neråt under flera månader och återhämtar sig långsamt under flera år, likt under IT-kraschen eller 1990-talskrisen. I detta scenario blir ju mina husköpsplaner grusade eller i varje fall ordentligt tilltufsade. Om detta inträffar så får jag helt enkelt skjuta upp mitt husköpande några år eller köpa ett mindre hus.

Jag har bara sparat på börsen i ett år och av alla år så känner jag att jag började med ett lärorikt år (2020). Jag har praktisk erfarenhet både av börsrekord och börskrasch. Men jag är alltjämt en nybörjare på det här.

Kan ni komma på några andra scenarier som jag inte tänkt på? (Snälla uteslut scenarion som innefattar civilisationens undergång).

Är det så här jag ska resonera för att ta reda på vad just jag tål för risk?

Det hade varit kul att höra vad ni tänker. Vad tänker @janbolmeson?

23

Problemet är ju att börsen inte har en jämn avkastning om 7% per år. Det är snarare 3%, 30%, -9%, 10%.
Jättebra om du sålde år 2 men säljer du år 3 är det -9% på hela kapitalet.
Så rådet med att finns din egna risktolerans är nyckeln tyvärr. Du måste testa och eftersom du inte vet idag och inte har råd att förlora (alltså köpa flera år senare) är det bättre att vara konservativ.

Har du 0 kr idag måste du spara 100 000 kr om året, ca 8300 kr i månaden. Allt du kan spara utöver det kan du investera.

Kan du spara mer och acceptera att sälja en del av ditt investerade kapital till förlust och fortfarande ha råd att köpa kan du investera det. Tex du kan spara 600 000 kr över 5 år. Räknar vi med en 50% krasch när du ska köpa har du alltså råd att investera 200 000 kr.
I det fallet kan du först spara och investera tills du når 200 000 kr investerat, sluta investera och spara 400 000 kr kontant. Förhoppningsvis kraschar det inte och du tjänar på investeringen. I värsta fall kraschar det men du har råd att förlora 50% och ändå köpa din lägenhet. Om du klarar det vet bara du.

3 gillningar
24

Börsen tjänar man ju alltid allra mest på under lång sikt pga exponentiell tillväxt osv, dvs pensionssparande.

Kollar man på Vanguard rekommenderar de 20/80 för en investeringshorisont på 3-5 år, dvs mindre risk än här.

1 gillning
25

Lite offtopic, men sjukt att Vanguard lyckas erbjuda en “fondrobot” med automatisk rebalansering för endast 0,13% avgift? Är det något jag missar här, eller hur kan dom lyckas ha en så billig produkt?

26

Som många andra redan har nämnt är det din egen risknivå som är nyckeln. Jag ska försöka ge dig lite perspektiv hur du kan resonera dig fram till vilken eventuell risknivå du anser rimlig. Svaret på den frågan blir det förlängda svaret på din investeringsstrategi.

Det finns ett delikat dilemma. Du, som många andra, vill ta fördel av att börsen historiskt avkastar positivt. Det vill säga att pengar gör pengar. Desto mer pengar du har på börsen desto mer pengar genereras. I en oändligt lång tidshorisont är matchen enkel. I en sparhorisont på fem år är svaret inte lika lätt. Det känns onödigt att inte använda börsen på 5 år, och det känns riskfyllt att inte kunna genomföra sitt bostadsköp på 5 år. Vilken risknivå är du beredd att ta?

Jag föreslår en kompromiss. Hade ditt liv hängt på kontantinsats efter 5 år hade svaret varit 100% bankkonto. Men du skriver själv “köpa bostad inom 5-6 år” vilket indikerar på att du inte har en specifikt boende i åtanke eller en definitiv sparhorisont. Jag tolkar det som om du vill inte lägga alla dina ekonomiska ägg i kontantinsatsen utan vill utnyttja börsen i den mån det går. Därav en kompromiss. Kompromissen bygger på ditt humankapital (fast jobb och god löneutveckling).

År 1: 50% Bankkonto och 50% Aktier
År 2: 50% Bankkonto och 50% Aktier (hela din löneökning på bankkonto)
År 3: 50% Bankkonto och 50% Aktier (hela din löneökning på bankkonto)
År 4: 50% Bankkonto och 50% Aktier (hela din löneökning på bankkonto)
År 5: 50% Bankkonto och 50% Aktier (hela din löneökning på bankkonto)

Jag vet faktiskt inte riktigt hur du ska tänka kring eventuell ombalansering. För att förenkla så kör ingen ombalansering. I ovan exempel står procentsatserna för hur du ska fördela ditt månadssparande i form av 8500 (sedan din löneökning på det).

Styrkan i kompromissen är att du har hög aktieexponering hela vägen genom din sparhorisont och troligtvis råd att köpa ett boende. Jag gör dock en spekulation att ditt aktieinnehav (även vid dålig avkastning) + din löneökning på dessa år täcker 50% av kontantinsatsen. Jag tycker det är en rimlig risk att ta då 5 år är lång tid och som många varit inne på händer oförutsägbara förändringar på en sådan horisont.

1 gillning
27

För dig och alla andra så gäller Time in market. Dvs, år 1 är viktigast att ha så mycket aktier som möjligt . Eftersom pengarna ska ju arbeta. Det är därför jag förespråkar att du ska satsa allt på aktier. Just närmare år 5, desto mindre risk behöver du ta. Har du otur och marknaden viker. Ja. då kanske du står där med 300K istället för 500K.

Sen är det ju ingen som riktigt vet. För kunde man förutspå marknaden så hade vi ju kanske inte förvärvsarbetat som man gör idag. Då hade man ju bara trade:at. Ska du och sambon köpa bostaden tillsammans? Hur ser sambons lönegrad ut?

1 gillning
28

Sorry om jag kommer med en dum kommentar här, klockan är 01:30, så jag kanske missar något. Men är det enklaste inte bara att låna dessa 500 000 kr?

Sedan använder du månadssparandet för att betala av dessa 500 000 kr, det är ju en garanterad avkastning på ett par procent, utan risk. Jag skulle ju inte resonerat så här om det var någon oansvarig eller som inte hade koll på vad hen håller på med, men det tolkar jag inte från dina inlägg här.

Så hade jag gjort, faktiskt. Eller är jag helt ute och reser? Då kan ni dessutom köpa boendet nu och öka livskvaliteten. Köp dock ett boende som ni kan bo i minst 10 år, dvs ta höjd för eventuellt fler barn och att ställe att bo på med eventuellt jobbyte/skola.

1 gillning
29

Jag har aldrig tänkt på att man kan ta ett privatlån för att täcka kontantinsatsen. Det tar rent spontant emot att låna till högre ränta, men sanningen är ju att även den räntan är historiskt låg. När mina föräldrar köpte hus för drygt 30 år sedan var räntorna skyhöga, vad jag har förstått.

Vårt mål är att flytta (ut på landet och från staden) först om några år. Därför är det ingen brådska att skaka fram de där 500k. Det skulle ju dock kunna komma ett läge där vi får fler barn samtidigt som vi råkar snubbla över ett hus som är oemotståndligt. Först då tror jag att jag skulle kunna låna ett par hundratusen till kontantinsats.

30

Stämmer det verkligen att det är bättre att köpa ett boende för 10 år? Minns att jag frågade min mäklarkompis en liknande fråga. Det vill säga är det smartare att först köpa en två och sen på sikt köpa en trea när man blir en startar familj (hon påstod det).

Sen vet man ju inte hur bostadspriserna förändras på sikt men det kan ju gå åt båda hållen. Eller är försäljningskostnaderna så dyra att det ändå är värt att köpa “rätt” direkt?

31

Beror nog på vilket perspektiv man tar. Jag räknar med att man i ett 10-års perspektiv kan “övervintra” i ett boende. Om vi får en bostadsbubbla, man hamnar i någon form av en ekonomisk stress, så kommer boendet vara det som man blir “inlåst i”. Om man då har ett boende som man kan ha de kommande 10 åren så kommer de inte bidra till stressen. Jämför det med att ha en tvåa, få en bostadsbubbla och sedan vara “inlåst” i tvåan och inte kunna växa i takt med familjen.

Vet att jag inte är ensam om det resonemanget, men jag har, precis som du skriver aldrig hört det från en mäklare… :slightly_smiling_face:

1 gillning
32

Jag förstår det, men återigen så handlar det om kontexten. Jag skulle aldrig rekommendera till någon som har Lyxfällan-tendenser, men det upplever jag att du är långt ifrån. Många löser ju det här med att låna av sina föräldrar, men alla har inte den möjligheten. Vi hade t.ex. inte riktigt den.

Så jag skulle gjort en kalkyl, dubbelkollat kalkylen så att man inte gjort någon miss och övervägt det som ett alternativ. Håller kalkylen med buffert, why not? Det kommer öka er livskvalitet, ni kommer in på bostadsmarknaden och sedan kör du sparandet enligt plan. Till skillnad från flera av oss kan du ju se se “avkastningen” genom att amortera ner på räntan som en garanterad avkastning på någon procent.

Det är inte jämförbart. Situationen var helt annorlunda. För det första hade man t.ex. fullt ränteavdrag, man hade en inflation på 10+% och löneökningar på minst lika mycket. Läste någonstans att typ i slutet av 70-talet var den genomsnittliga löneökningen nästan 20 procent. Ingen relevant jämförelse.

Återigen, det är den här förnuftigheten som gör att jag vågar säga det ovan. Värt att komma ihåg att 1 miljon människor i Sverige idag har ett blanko-lån. Det genomsnittliga blanco-lånet är på 130 000 kr. Skulle säga att inte alla dessa resonerar som du. Lycka till och keep us posted. :slight_smile:

1 gillning
33

Vet du vad median blanco-lånet ligger på?

34

Jag kan kolla upp det, men jag skulle gissa på ca 5-9 %.

35

Tänkte inte på räntan. Utan vad faktiskt själva lånebeloppet är i median?

Tänker mig att det är så att ett fåtal människor drar upp snittet väldigt mycket i blanco-lånade pengar. Eller så har jag en bias efter att ha sett för många klipp från lyxfällen… Därför medianbelåningen (för blancolån) kunde vara intressant.

36

Ah, sorry. Jag mejlar en av mina kontakter, återkommer. :+1:

37

Medianbeloppet är ju noll då fler personer inte har blancolån än de som har det.

1 gillning
38

Jag undrar över vad beloppet är på median blancolånet. Inte vad mediansvensken har lånat utan säkerhet. 130kSEk verkar vara medelvärdet på blancolån, inte vad medelsvensson har lånat utan säkerhet.

39

Återkommer med facit. Har kontakt med VD på ett stort svenskt utlåningsföretag. Tror dock inte jag får svar förrän i början av nästa vecka.

40

Jag är väldigt glad över att kunna ta del av alla smarta tankar här på forumet! Det är både tänka-innanför-boxen och utanför-boxen. Jag suger åt mig. Kommer från en icke-akademisk familj och en uppväxt utan prat om ekonomiska strategier, så min inlärningskurva är brant. Tack!

2 gillningar