Tankar kring bolån, sparande och pool

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej forumet.

Lite spridda tankar men ska försöka få ner dessa lite konkret.

Jag och min fru har en tanke att bygga pool under nästa år. Detta kommer kosta mycket, minst 500 - 600 000kr. Varför vi vill detta är oväsentligt men ni får gärna tycka och tänka, det är fördelen med forum :blush:

Just nu ligger vi på en belåningsgrad på vårt hus på ca 47%. Vi kan låna ~190 000kr och landar då på 49.9% belåningsgrad.

Vi har ca 400 000kr sparade i olika lysa konton (privat pension, buffert, barnspar).

Totalt kan vi alltså få ihop runt 600 000kr och ändå ligga under 50% belåning.

Nu till frågan/funderingen.

Min plan har alltid varit att låna till hela poolen och lägga detta på huset. Men samtidigt vill jag först förhandla bolånen (dessa går ut december - februari) och har då en förutfattad mening att man kan få bäst räntor om man som vi ligger under 50%, vilket vi inte längre gör om vi lånar till hela poolen. Vi är öppna för att byta till banken som ger bäst ränta.

Dock är räntorna högre nu än jag tänkte mig vid en omförhandling, mitt mål har varit att binda ~5år till 2-2.5%, vilket känns omöjligt nu.

Så, ska vi ta våra sparpengar och lägga på poolen, vänta 2-3 år till vi kan få 2-2.5% ränta och sen belåna huset och “betala tillbaka” våra sparpengar?
Detta gör att vi missar en förtjänst på säg ~8% årligen/32 000kr på våra sparpengar.

Eller ska vi belåna huset med 600 000kr, lägga oss på ~56% belåningsgrad och ändå kunna förhandla bra med bankerna? Till detta så ska det även nämnas att vi slutat amortera för att istället investera dessa på Lysa. Och om vi kommer upp på 56% måste vi börja amortera 1% till en kostnad av ~36 500kr/år.

En annan sak är också att om vi ökar lånekostnaderna och lägger detta på rörligt (inför kommande förhandlingar) så lär vi ligga på ~4% ränta samt 1% amortering vilket blir ca 180 000kr/år.

Nu blev det många tankar, procentsatser och siffror… Är ni med på min tankegång? Annars ställ alla frågor ni vill så försöker jag svara till bästa förmåga :blush:

1 gillning
2

Ställ frågan till er bank och ev några banker till :slight_smile:

Jag tror inte att det nödvändigtvis sätter er i en sämre förhandlingssits vad gäller bolånen, belåningsgraden är fortfarande relativt låg. Banken vill tjäna så mycket som möjligt och sålänge som ni kan betala tjänar banken sannolikt mer pengar på att låna ut ytterligare till er.

Sen är det såklart amorteringskravet som går in och ev omvärdering efter byggnationen som skulle kunna få med belåningsgraden. Jag är dock tveksam till att en omvärdering skulle säga att fastigheten är värd 500 tkr mer för att det då finns en pool där.

Simma lugnt :wink:

1 gillning
3

Hur säker är du på värderingen av huset? Jag skulle inte vara säker på den i nuläget och att då laborera med väldigt exakta belåningsgrader framstår inte som särskilt smart.

4 gillningar
4

Vi gjorde en värdering som blev godkänd av banken i maj 2022, och den är väl “fast” i fem år, dvs fram till 2027-05. Antar att varken vi eller banken (på gott och ont) kan göra en omvärdering, fast bostadsmarknaden kraschar och räntorna blir 7% så är det värdet fastsatt.

1 gillning
5

5-års regeln gäller endast för amorteringskravet. Värdering för bankens säkerhet/ränterabatter etc. kan göras när som helst. Min bank gör en statistisk värdering var 3:e månad. Men man kan ju göra en riktig värdering själv (med mäklare) om man tycker den är för dålig.

Tror inte heller att 50% är en så hård gräns för ränterabatter, men kan ju variera lite mellan banker. 60% tror jag många har som över gräns för bästa rabatten.

Med det sagt, hade jag varit i er sits och skulle bygga pool skulle jag lånat hela summan. Det låter ju vansinnigt att ta pensions/barnspar/buffert för att bygga pool??

6

Okej, tack för input.

Varför är det vansinnigt? Tanken är såklart att betala tillbaka dessa (eventuellt även med den förväntade avkastningen) för att behålla belåningsgraden under 50% och slippa betala ~4% ränta och vänta ut marknaden och sen binda på ~2%.

Vi försöker göra alla våra beslut grundade i vad som är bäst ekonomiskt, inte känslomässigt eller vad som är “normen” i samhället.

“Lånar” vi våra sparpengar så “tjänar” vi att slippa betala högre räntekostnader på vad som skulle bli vårt högre bolån.

1 gillning
7

Ja jag förstår, jag tycker bara det känns riskfyllt att ta all er likviditet för ett poolbygge. Tror inte heller att just 50% skulle vara en så hård gräns för ränterabatt, bara för amorteringskravet. Och amorteringen är ju ingen kostnad. Då återstår ju om ni tror att missade avkastningen (hur stor den nu är, men låneräntor som börjar närma sig 5%) är värd risken att använda nästan all likviditet?

3 gillningar
8

Mitt tips är att inte bygga en pool (om ni bor i Sverige). Om ni måste ha en pool: Köp en billig pool ovan mark tills ni sparat ihop till att bygga en pool.

När ni sedan har sparat ihop allt så ni inte behöver låna kanske ni inte vill ha den längre :grinning::man_shrugging:

1 gillning
9

Blev själva med pool då vi flyttade till annat hus för 3 år sedan. Vi hade ingen önskan om pool men nu fanns den redan.

Snåla inte på pooltekniken utan satsa på ett beprövat kvalitetsmärke som har reservdelar. Undvik ”Noname/egenbrandat” som en del erbjuder när de offererar priser. Välj en energisnål frekvensstyrd pump med ställbar effekt/hastighet. Ett pooltak känns också som ett givet val om man vill hålla ganska varmt i poolen. Värme via separat poolvärmepump eller kopplat till BVP om ni har sådan.

Vår poolteknik (=rening, pump, klorinator, värmeväxlare till BVP) började nu bli sliten/läcka efter 7år. Förra ägaren hade i regel valt billigare/enklare lösningar. Rostfri värmeväxlare funkar t ex inte i längden med saltvattensklorinator. (Behövs Titan i växlaren då och det är dyrt) Svårt få tag i vissa delar och olönsamt reparera andra. Lejer man dessutom bort jobbet så låg poolfirmorna här i Stockholmstrakten på 800-1100kr/timme. Det kostade till slut 90 000kr inklusive jobb att byta ut allt mot vettiga grejor från Pahlens som funnits länge.

Hade nog kunnat ersätta det själv med liknande billigare/enklare lösningar som standardpump och i huvudsak noname-grejor och landat på 60 000kr i material + eget jobb men det kändes inte så lockande.

Finns många FB-grupper om pool och även poolforum.se där man kan läsa massor om pool.

Angående ekonomin så räkna även med kostnaden för uppvärmning och kemikalier. Med dagens elpriser mm så blir även det en rejäl slant varje år. Särskilt om man vill ha den varm, typ 27-29gr maj-augusti.

Personligen hade jag knappast i dagens ränteläge valt att bygga pool. Är inte heller allt för säker att den höjer husets värde i närheten av vad den kostar. Numera kollar nog många husspekulanter mer på driftskostnader som blir med Pool, uppvärmningssystem, SPA-bad OCH den ålder/status det är på de grejorna också. Så det ska nog helst vara energisnåla och hyfsat nya kvalitetsgrejor.

Sen skriver du följande som en förväntan på framtiden: ”-vänta ut marknaden och sen binda på ~2%.”

Finns ingen som kan garantera att marknaden inom 3-10år gör att vi har räntor som vi kan binda på 2%. Vi är ganska många som på den tidsperioden snarare gissar på det dubbla dvs 4% som det nya normala.:wink:

3 gillningar
10

Räkna med över 4%, se till att ni har utrymme i ekonomin för 6-7%.

Minst… här behöver du nog:

  1. Få en bättre uppskattning, kanske ta in ett par offerter?
  2. Överväga billigare alternativ

Det här är mental bokföring, som dessutom antar att räntan kommer gå ner igen. Poolen är minst lika dyr, om inte dyrare om du köper den med lån som om du tar av sparpengarna. Räkna på hela eran ekonomi och se till att poolen inte blir ett problem snarare än en lyx.

Ska ni verkligen ha 0 kr i buffert? Ska barnsparet verkligen gå till en pool?

Bygg för all del en pool om det är eran dröm. Ingen har rätt att moralisera kring om det är rätt eller inte, det är erat beslut. Men tänk på att den dagen poolen står där kommer andra drömmar troligen smygande, samtidigt som vardagsekonomin ska gå ihop och nyhetens behag kring poolen lägger sig lite. Lev ut drömmar, men räkna på det realistiskt och blunda inte för konsekvenserna av köpet.

1 gillning
11

Nepp.

Det gäller för amortering, men även där är det inte sant. I det finstilta kommer det stå att banken kan värdera om förutsatt att anledning finns.

Kraschar marknaden så kommer banken att kräva kompensation. Är underliggande värde lägre än lånet så kommer banken att agera.

1 gillning
12

Kanske en annan spaning.

Enligt de poolfirmor jag pratar med projekteras/byggs det väldigt få nya pooler nu. (Husbyggandet har ju också bromsat in) De flesta poolfirmor får därför fokusera på utbyte/reparation/service och olika tjänster som höststängning&våröppning. Särskilt på de hus där nuvarande ägare inte byggt/är insatt i hur det funkar. Ofta hänger poolönskan ihop med barnens ålder. Så när barnen blir äldre tappar poolen delvis sin dragningskraft.

OM du vill bygga ny pool lär du vara en attraktiv kund och kunna få till ett vettigt pris om du inte har för bråttom. Särskilt om du kanske avvaktar till att själva bygget ska ske våren 2025 eller senare. Då hinner du också hantera huslånens ombindning och dessutom spara ihop lite mer kapital. Kanske också kronan har stärkts =billigare poolgrejor och räntan stabiliserats.

Så finns nog flera positiva effekter att skjuta upp poolbygget lite. :ok_hand:

Kollar man på Blocket skänker många i princip bort större ovanmarkspooler och SPA-bad mot att man transporterar bort de. Så ni kanske kan skaffa ett sådant tillfälligt så länge? Är de trasig och man ändå bara ska använda de 1-2 sommrar går de ofta ”få igång” till en billig peng med begagnade/billigare delar och temporära lösningar. Där man då kanske får köra med enklare rening, manuell styrning eller lappa ihop ett läckage osv.

Sen planerar ni under tiden er ”drömpool” och har ni redan haft en pool 1-2 somrar så kanske ni dessutom upptäcker finesser/saker som ni vill ha annorlunda än ni först tänkte :+1:

5 gillningar
13

Läs gärna tråden innan du svarar. För amorteringskravet gäller att värdet är “låst” 5år. Men banken uppdaterar värderingen betydligt oftare än så. Men de kan inte göra så mycket förutom att ge dig sämre räntevillkor så länge du betalar räntan.

14

Blev också med pool när förra året. Inget vi heller ville ha men vi allt annat med hus och tomt passade. Det är dock bara ett sånt där pool paket från jf fritid. Enligt hemsidan kostar det ca 16 000kr tror jag. Sen så är det en del jobb att montera givetvis.

Inga kvalitetsgrejer, no name kina. Men de har faktiskt reservdelar så jag har bytat lite packningar och sådant. Fungerar helt ok men får se hur det blir. Vi har badat 3 gånger denna sommar så känns inte värt det direkt. Kanske bara snickrar ihop ett lock av trall och lägger över.

1 gillning
15

Ja vatten som vatten oavsett vad poolen kostar! Framför allt barn struntar ju i hur avancerat/snyggt en pool är byggd. De leker glatt i ett handgrävt hål med en vattenfylld presenning en varm sommarvecka :hugs:

Bygga en nedgrävd pool med tak och lite mer avancerad uppvärmning och teknik kostar snabbt +500 000kr. Sen vill ju många ha avancerat/stort altandäck omkring, lite möbler, växter, självdoserande kemi, poolrobot osv. Lejer man bort hela kittet för att få det som i ”poolkatalogerna” är det inga problem lägga uppemot en miljon och över. (Vilket förvånansvärt många gör enligt flera av de poolfirmor jag pratat med på senare tid)

En billig delvis nedgrävd ovanmarkspool med enklare teknik alternativt begagnade grejor. Sen en egenbyggd altan/inramning omkring det och lite enklare relaxmöbler så kan man nog få ihop ett schysst poolområde för 25 000-30 000kr och man själv och barnen badar nog i princip lika bra och har lika kul i den! Tröttnar man sen på den efter något år så är den ju bara att hiva iväg grejorna på Blocket eller kasta om allt är trasigt.

Man ska även komma ihåg att många nedgrävda pooler idag inte heller går/mår bra av att tömmas/torrställas. Väggarna kan kollapsa/flytta sig, man måste ändå hålla koll på regnvatten som kommer in, djur/barn kan ramla i osv. Har man vatten i så vill man hålla det hyfsat rent på något sätt så man inte har en grön algsörja efter en tid osv. Så har man väl skaffat pool vill man nog hålla den igång så att säga.

Samma sak med SPA-bad. De är svåra att torrställa och få ut precis allt vatten ur alla delar. Blir lätt lite vatten kvar någonstans i något rör/pump/ventil/värmare som leder till frostskador.

Finns som sagt en anledning till att många skänker bort begagnade pooler/SPA-bad med mindre defekter på Blocket. De är dessutom inte helt enkla att flytta/transportera.

3 gillningar
16

Det är exakt detta vi har. :joy: Men det känns lite extra lyxigt med pool helt klart. Vi har pool vp också, gick väl på 10k. Men ja, man kan lägga hur mycket pengar som helst. Finns miljoner prylar i alla prisklasser. Vårt bästa köp där var en solfilm/bubbelplast. Håller värmen bättre, renare vatten, mindre klor och lättare att dra på överdraget. Det dryga är definitivt att dammsuga, skrubba och hålla den ren. Vi har mycket träd också så blir massor med löv, pollen och insekter hela tiden.

Nu är dottern bara 13 mån så inte mycket bad. Men hoppas att den blir använd sen. :joy: Sen blir det kanske om man är uppväxt med det så blir det inte lika speciellt längre.

Vi fick ett spabad också. Det tömde jag och la i garaget direkt. För dyr el. :joy: Kändes lönlöst att sälja…

17

Enligt min erfarenhet är det inte alls alltid räntorna är som bäst runt 50% belåning. 60% belåning ger nog mist lika bra ränterabatter om inte högre. Min erfarenhet är anektotiska från vänner o kollegor och vissa bankers hemsidor.

Om ni vill låna till poolen, är det ju klokt att hamna på amortering för det också tycker jag. Det är ju främst ett konsumtionslån där ni lånar från framtiden för att behålla ert lysa/sparkapital. Jag hade gjort så, lånat “förmånligt” genom bolån och sen amortera av det över några år, om ni vill ha pool nu. Som nån annan skrev i tråden, om poolen är tänkt för barnen kommer den ju ha mer livskvalitetsavkastning ju tidigare den byggs.

1 gillning