Jag har en fråga gällande beräkning av Networth i samband med bolåneabsökan.
I det här fallet finns hälften av våra tillgångar i en obelånad fastighet i ett annat nordiskt land, som precis som i Sverige har ett offentligt fastighetregister.
Det jag önskar är att banken kan ta hänsyn till detta på tillgångsidan så det kan användas som argument för att få mer förmånliga villkor vid bostadsaffär.
Min fråga är om någon har erfarenhet av ett sådant samtal med banken ?
Det vi vill uppnå är att få bästa möjliga villkor och lösningar utan att för den del pantsätta den utländska fastigheten. Dvs, banken skall känna sig trygga med att det finns täckning med marginal för deras eventuella risker vid utlåning och på så sätt ge oss lösningar / villkor som vi annars inte hade fått utan denna tillgång.
Bankernas boutlåning är något drastiskt att jämföra med en fabrik som har löpande band. Allt är standardiserat. Banken har något förenklat två kriterier för räntesättning. Risk för fallisemang (KALP) och risk vid fallisemang (Belåningsgrad).
Min erfarenhet att många, kanske de flesta banker har svårt att tänka utanför boxen. Er fastighet i utlandet syns ju ingenstans.
Ja tyvärr kommer en bra bankkontakt med fysiskt möte vara nödvändigt i detta fall. Som du skriver syns endast fastigheter i Sverige vid en vanlig kreditupplysning så det kommer kräva att banken gör något utöver det vanliga för att fastställa förhållanden.
När det gäller Kalp ser det bra ut så har inga farhågor att vi inte skulle kunna få ett bolån. Det är mest villkor, tex att köpa först och sälja sen, ev. brygglån samt bra ränterabatt som vi önskar få till.
Jo, jag förstår. De rationaliseringar som skett inom bank har varit gynsamma för den stora massan, helt klart. Däremot inte lika bra för dem som hamnar utanför.
Det kan vara som i ert fall eller exempelvis de som har enskild firma, men har pressat ner synligt resultat med periodiseringsfond eller något annat. Extremt få bolånerådgivare kan läsa ett bokslut.
Trots allt finns ju fastigheten i er förmögenhetsmassa. Det vore väl illa om inte någon bank skulle ta hänsyn detta. Ibland kan fristående sparbanker vara duktiga på “udda fall”. Detta varierar givetvis från ort till ort.
Nja, din utländska tillgång har inte med bolånet att göra. Så det där är utsiktslöst.
Det banken bryr sig om är:
Inkomst. Men vilken man skall betala räntor och omkostnader.
Lånebelopp
Den belånade bostadens värde (så man inte försöker belåna den mer än den går att sälja för).
Utgifter som man har.
Den sista punkten inkluderar i sig fritidshus. Det ser banken som en utgiftspost och gör att du kan betala mindre ränta. Och därmed kommer banken att reducera ditt maximala lånebelopp.
Så nämner du att du sitter på utgifter i utlandet (i form av en fastighet) så kan det leda till att banken reducerar maximalt lånebelopp och ökar på din ränta. Deras risk ökar ju.
Ja, har tänkt på detta. Enig att en fastighet har utgifter som belastar kalkylen, i detta fallet är dessa dock 0 och framåt finns även möjligheter till intäkter genom uthyrning.
Om jag förstår dig rätt kommer banken alltså inte väga in hur eget kapital ser ut utöver själva bostaden. Dvs tillgångar såsom aktier, fastigheter m.m utan det handlar mer om vilken utgiftsbörda de bedömer att man klarar hantera?
Det det med att belåna den andra fastigheten har övervägds och är såklart ett alternativ. Det som talar emot är dels att räntebetalningar måste göras i en annan valuta vilket är en stor risk då SEK knappast är något att hålla i när det blåser, vidare kan det vara svårt att få bolån i ett annat land om man saknar inkomster där även om det kanske går att lösa.
Nej, banken väger inte in eget kapital.
Dom tittar på inkomster som räcker till att betala ränta och eventuell amortering.
Och vilka utgifter som finns som tar utrymme från ränta och amortering.
Du kan se det som att om du har t ex aktier så skulle du kunna sälja de och låna mindre. Och vill du ha kvar aktierna så kan du belåna de och använda lånebeloppet till större kontantinsats.
Att låna i landet med fastigheten kan vara värt att prova. Om du inte har inkomster där så är ju det en försvårande omständighet. Men dom kan ha andra beslutsgrunder där.
Att belåna en utländsk fastighet i svenska bank är tämligen hopplöst. Dom har inget fungerande sätt att se den som en pant. Här i Sverige finns lantmäteriet som garant.
Folk som har bostäder i Spanien/Portugal brukar hamna i den här typen av frågeställning. Det är en känd fråga.
Att gå till Nordea om man har en fastighet i Finland kan fungera. Dom har kontor och rutiner för att belåna fastigheter i Finland.
Även det kan man nog glömma, det togs i alla fall ingen notis i det omvända fallet. (ja, vi frågade, av nyfikenhet, inte för att det egentligen gjorde skillnad)