Hej!
Har inte riktigt någon att bolla med så uppskattar verkligen er hjälp här.
Vi har under en längre tid varit föräldralediga. Totalt ca 4år med 2 barn. Det har gjort att vi inte kunnat spara så mycket pengar. Vi vill nu flytta för att bo större. Vi har fått ett bud på våran bostadsrätt som ger 300 000kr i förlust. Tyvärr räcker inte de pengarna till 15% kontantinsats på nästa objekt. Vi måste putta in dem pengarna som vi har på sparkontot, vilket vi kanske inte vill, då vi “tömmer oss”.
Nu jobbar både jag och min fru 100% igen. Vilken känns väldigt skönt för ekonomin.
Detta gör att vi har cirka 35tkr över varje månad efter alla utgifter. Utgifterna inkluderar ränta, amortering, hobby, bil, mat, allt.
Hade ni gått in med 10% i kontantinsats på ett hus/radhus på ca 6mkr?
Vi kommer ju att ha ekonomin att klara månadsutgifterna känner jag. Men är det något man bör oroa sig för?
Som jag ser det gör 10% vs 15% kontantinsats ganska liten skillnad. Båda alternativen ger er över 70% belåningsgrad, vilket innebär 2% amorteringskrav oavsett. Skillnaden i månadskostnad landar på runt 1 000 kr/mån (ca 500 kr i ränta + 500 kr i amortering). Så valet handlar egentligen inte om månadskostnaden utan om huruvida ni vill ha en buffert kvar eller inte (eller kanske snarare hur snabbt ni kan spara ihop en ny buffert). Med tanke på att ni har två småbarn och precis börjat jobba heltid igen så känns det attraktivt att behålla pengarna på sparkontot och gå med 10%, men det är ju givetvis ett beslut ni själva måste landa i.
Men den viktigare frågan som ni inte ställer: kommer banken att godkänna lånet? Jag räknade på det med antagandet att ni har runt 60 000 kr netto tillsammans (ni nämner inte inkomst, men med 35k kvar efter allt och familj med bil är det en rimligt nivå). Med 5,4 mkr i lån hamnar skuldkvoten på runt 750% av nettoinkomsten. Banken stresstestar vid ca 7% ränta, och då landar månadskostnaden för boendet på runt 33 000 kr, med schablonkostnader ovanpå det. Oavsett om ni lägger 10% eller 15% riskerar KALP-kalkylen att bli negativ, alltså att banken bedömer att det inte finns tillräckligt kvar att leva på. Jag kan uppdatera siffrorna om du vill dela med dig av era inkomster.
Ni bör prata med banken tidigt och vara transparenta med hela bilden. Be dem räkna på vad ni faktiskt kan låna med era inkomster och utgifter. Om ni tjänar mer än 60k netto tillsammans förbättras kalkylen snabbt. Men räkna också med att drift av ett radhus (antar äganderätt och inte i BRF med tanke på hur du skriver) kostar ca 4 000-5 000 kr/mån i el, värme, vatten och försäkring, utöver ränta och amortering. Det är en merkostnad jämfört med BRF:en som ni behöver ha med i beräkningen. Dessutom innebär radhus större underhållskostnader. De behöver inte betalas upfront varje månad, men plötsligt pajjar det något större som kan kosta mycket.
10% vs 15% spelar alltså ganska liten roll i månadskostnad, men ta reda på vad banken faktiskt godkänner innan ni bestämmer er (och även innan ni investerar för mycket mentalt; jag har själv blivit bränd där, att man börjar drömma och att det sen skjuts ner). Med schablonvärden för inkomst och drift ser det tight ut, men det hänger mycket på vad ni faktiskt tjänar.
Hej Christoffer, Tack för bra och utförligt svar. Jobbar du med bolån eller bank? Hur har du bränt dig?
Såhär ser det ut. Säljer vi lägenheten med 300k i förlust kommer vi ha ungefär 650k kvar, då till kontantinsatsen till nästa boende. Där av räknat på 10% i kontantinsats. Vi har 200k på sparkontot, de pengarna vill vi inte riktigt röra, just för att ha en buffert. Men del av de ska täcka lagfart, pantbrev såklart. Har även lite tillgångar i värdepapper (inte så mycket, 100k) som kan säljas men även dem vill vi inte röra i första hand.
Vi har en nettolön tillsammans på ca 85tkr. Vi lever inte så snålt men har ändå sparat ca 100k på 3mån. Så bufferten kan väl byggas upp relativt fort i dagsläget. Blir i mindre takt såklart om man köper dyrare och större lån…
Nej, jobbar inte med bolån. Är bara en civilingenjör som både i jobb och på fritid tycker det är roligt att räkna och kalkylera 
Snubblade in på boendeekonomi när jag letade boende själv för några år sedan och satte upp ett gäng beräkningar för att bättre kunna jämföra olika objekt och hushållssituationer. Det är dem jag refererar till här.
Jag och min sambo brände oss genom att vi “mentalt flyttade in” i ett hus men blev (lite överraskande) totalt överkörda i budgivningen. Att acceptera att vi inte skulle flytta in i det perfekta huset vi hade kärat ner oss i och var “säkra” på att vi skulle få var riktigt tufft. Mycket värre än jag trodde det skulle vara.
Men till era siffror! 85k netto tillsammans gör stor skillnad. Jag uppdaterade min kalkyl och nu ser det faktiskt bra ut. KALP (“kvar att leva på”) är godkänd med god marginal, även vid stresstest på 7% ränta. Så banken borde inte vara ett hinder.
Däremot, när man räknar in lagfart och pantbrev utöver kontantinsatsen blir det tydligt att 15% aldrig var ett reellt alternativ. Lagfart kostar 1.5% av köpesumman (90 000 kr) och pantbrev 2% av lånebeloppet (upp till 108 000 kr om det inte finns befintliga pantbrev i fastigheten). Totalt vid 10% kontantinsats: 600 000 + 90 000 + 108 000 = ca 798 000 kr. Ni har 650k från försäljningen + 200k på sparkontot = 850 000 kr. Det ger er 52 000 kr kvar, utan att röra värdepappren. Tight, men med 35k i månadsöverskott har ni 100 000 kr buffert igen efter 2 månader. Och kostnaden för pantbreven är troligtvis lägre i verkligheten. Vid 15% hade ni behövt 900 000 + 198 000 = 1 098 000 kr. Även med värdepappren (totalt 950 000) saknas det 148 000 kr. Så det alternativet är inte aktuellt.
Kostnaden för ränta, amortering och fastighetsskatt (“kommunal fastighetsavgift”) vid 10% och 2.9% ränta landar på runt 19 000 kr/mån i kassaflöde. Det är ca 22% av nettoinkomsten, men då utan drift (el, värme, vatten, försäkring). I ett radhus med äganderätt bör ni räkna med runt 4 000-5 000 kr/mån extra för det (även om det kan variera kraftigt med, om t.ex. beroend epå uppvärmningsteknik eller skick på det). Totalt hamnar ni med dessa antaganden på runt 23 000-24 000 kr/mån, dvs ca 27-28% av nettoinkomsten. Det är en sund nivå. 30 % av nettoinkomsten används ofta som tumregel.
Så med 85k netto, 10% kontantinsats och 35k sparande per månad ser det helt annorlunda ut. Enda teoretiska orosmolnet är väl att ni landar med lite buffert de första månaderna, men det löser sig snabbt med ert sparande. Prata med banken och kolla vad pantbreven kostar på det specifika objektet ni tittar på, det kanske minskar “problemet” ännu mer.
1 gillning
Såg din hemsida nu! Blev lite sugen på att prenumerera och testa
Jag förstår! Så var det lite när vi skulle köpa lägenhet. Men kanske inte riktigt så extremt som i erat fall. Nu är det mer att vi behöver större, men vi trivs väldigt bra i vårt område. Så vi har inte riktigt mentalt flyttat, utan drar oss mer från att sälja.
Våran andra tanke var att spara ihop de resterande 5% genom att spara i månader/år. Men då är risken att objekten vi tittar på försvinner och priset hinner öka. Vilket leder till att man aldrig når dem 15%.
Just detta objekt så ligger det pantbrev på 4,4mkr redan. Så pantbrev bör landa på ca 30k. Det blir ändå en rejäl skillnad i likvida medel.
Kul! Återkommer gärna när det finns lite mer konkret att bita i.
Jag tycker det låter som ni resonerar väldigt sunt. Och med pantbrev på den nivån så blir, som du skriver, inte heller bufferten ens ett teoretiskt problem skulle jag säga 
När släpper du live-versionen? Har anmält mig nu
Jag har hört av mig till några mäklare om förhandsvisning, så jämför några objekt redan nu
God förmiddag! Skriver i chatten till dig så kan vi ta mer där.