Tjäna ett par miljoner eller välja högre livskvalitet? Hyra eller köpa

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Pratade precis med en kompis som står inför en intressant frågeställning.

Hen bor i en hyresrätt som ska ombildas till bostadsrätt. För enkelhetens skull säger vi att ombildningen sker på 7 Mkr och värdet på motsvarande bostadsrätter ligger någonstans runt 10 Mkr och den är på 100 kvm. Det vill säga att det finns en uppsida på 3 - 5 Mkr. Kompisen har råd att köpa och vara med i ombildningen och göra en bra ekonomisk affär.

Men, här kommer det intressanta. Till följd av framtida tillökning i familjen är det nuvarande boendet på sikt något för litet och behöver bytas. Det vill säga att man kan inte bo där med en 10 årig horisont. Kompisen har därför pratat med fastighetsägaren som kan göra ett byte till en 150 kvm hyreslägenhet med en hyra på säg 15 000 kr/mån. Som bostadsrätt skulle den kosta säg 15 Mkr.

Alternativet står således lite mellan:

  • A) Att göra en bra ekonomisk affär men bo kvar i en, på sikt för litet boende, och sedan “chansa” på att kunna köpa en större lägenhet.

  • B) Att “lämna X kronor på bordet” men få ett boende man kan bo kvar i på nästan 10 - 20 års sikt.

Det vill säga att jag tänker att man nästan kan se “pengarna man hade kunnat tjäna” som priset för ett billigare / större boende på 10-20 år.

Övriga ekonomiska förutsättningar

Hen och hens partner är företagare som båda idag idag på 45 tkr/mån, kan ta ut lite schablonutdelning på årsbasis och har ca 1 - 2 Mkr sparat privat att använda som kontantinsats. Min misstanke är att det inte skulle räcka till för att köpa den större 15 Mkr lägenheten.

Snabbt överslag för ett nytt lägenhetsköp:

  • Kontantinsats: ca 6,5 Mkr (=5 Mkr i vinst på ev. försäljning + 1.5 Mkr sedan tidigare)
  • Årslön: 1.2 Mkr, säg avrundat med utdelning, 1.5 Mkr, dvs, 60 000 SEK/mån.
  • Bostadsrättsavgift: 6 000 SEK
  • Lånelöfte: ca 8 - 9 Mkr
  • Totalt möjlighet att köpa för 14.5 - 16 Mkr
  • Ut i månaden
    • 6 000 till BRF
    • 13 500 - 15 500 i amortering
    • 6 000 i ränta efter ränteavdrag (ca 8000 kr före)
    • Totalt ut i boende: ca 27 000 - 30 000 SEK/mån

Att jämföra med eventuellt en hyra på 15 000 SEK/mån.

Slutsats

Det verkar som att boendekostnad för en

  • 15 Mkr lägenhet (brf-avgift + ränta) är ca 12 000 + 15 000 i amortering, dvs totalt 27 000 SEK, varav 15 000 är “sparande” men som ändå ska ut. Men å andra sidan har man en balansräkning på i alla fall 6 Mkr och eventuellt en något mindre lägenhet än man önskar sig.

  • Hyresrätt motsvarande BRF-lägenhet ovan ligger på ca 15 000 SEK, dvs något över i kostnad, men man slipper den tvungna amorteringen på ca 15 000 SEK. Man har eventuellt en drömlägenhet med relativt låg hyra på en attraktiv plats, men med en balansräkning på 1.5 Mkr.

Hur tänker ni andra? Hur skulle ni råda? Pluspoäng för smarta frågor som råd. :wink:

2

Detta kalkylarket har jag använt för att beräkna vad månadskostnaden är för en bostadsrätt:

Kalkylarket tar hänsyn till missad avkastning på börsen och förväntad värdeökning på bostadsrätten.

4 gillningar
3

Jag har lite svårt att se vad “chansandet” skulle bestå i. Med två ordentliga inkomster och en rejäl egeninsats finns ju alla möjligheter att kunna köpa något större om/när behov uppstår. Ofta kommer det behovet senare än man tänker sig. Den låsning som kan finnas handlar ju främst om hur stora möjligheter det finns att hitta större lägenheter inom det tänkta området. Jag utgår från att scenariot bygger på att barnen inte ska behöva byta skola etc.

Där jag bodde tidigare fanns det extrem brist på lägenheter över tre rum. Det gjorde att massor av barnfamiljer trängde ihop sig på liten yta. De lägenheter som var större såldes samtidigt till markanta överpriser.

1 gillning
4

Kan man hyra en stor lägenhet och samtidigt behålla den ”lilla”?
Isf kan man hyra ut den lilla i andra hand under själva ombildandet för att därefter sälja…

1 gillning
5

Min första reaktion är att beräkningen för nytt lägenhetsköp känns ganska så riskabel. Även om kontantinsatsen är helt fantastisk på 6,5 miljoner så kommer ju hushållet fortsatt ha ett lån på 8,5 miljoner kr (om det nya hushållet kostar 15 miljoner kr).
Förstår jag det rätt att hushållet har netto-inkomster på ca. 60,000 kr/månad? Den nya lägenheten skulle alltså kosta 27,000 - 30,000 kr/månad - alltså 50% av netto-inkomsterna. Utöver det så väntar hushållet tillökning, vilket troligtvis innebär minskade inkomster.

Mvh,

1 gillning
6

10-20 års sikt är låååång planeringshorisont!

Kärnfrågan =Tänker man sig boende i en lägenhet “for life”? Vid eventuella tankar om t ex hus i framtiden så kanske det bästa är att casha in nu (ombildning nuvarande) för att sen kunna växla över till hus framöver? Den större 150 kvm lägenheten har ju i princip bara ett “bruksvärde/nytta” så länge man vill/kan bo kvar. Vill man flytta är ju värdet i princip 0 kr på öppna marknaden (exkl div mer eller mindre sanktionerade handel/byten med kontrakt osv)

Hur är lägenheterna utrustade med hiss osv om de själva eller en anhörig (t ex barn) blir rörelsehindrad? Kan man då bo kvar? Vad händer vid en eventuell skilsmässa, vad finns kvar då? (Pengarna, alt möjligheten byta en ovanligt stor lgh mot två små?).

Om man vill/behöver flytta till annan ort, vad är då värdet/nyttan med den hyresrätten på 150 kvm?

“Framtida familjeökning”. Det heter att FÅ barn eftersom inte alla lyckas…så även om det finns planer är det inte säkert att det blir så i verkligheten. Att säga att man inte KAN bo där är nog lite väl kategoriskt, VILL/ÖNSKAR är nog snarare korrekt benämning. :wink:

Ligger lägenheterna “rätt” i förhållanden till dagens OCH framtida jobb/skolor/intressen/preferenser? Många utan barn/småbarn har nog en bild. När barnen blir äldre uppstår ibland helt andra tankar/önskemål. Vi valde själva att flytta in till Stockholm nu när ena dotterns gymnasium innebar låååånga restider.

Räntekostnaden kan mycket väl dra iväg rejält med den tidshorisonten. Visst 6 000 kr idag med räntor på 0,9-1,2% men säg att räntan drar iväg till hela 3% på 10 års sikt. :shushing_face: Det innebär då 3 ggr så hög räntekostnad i månaden PLUS att föreningens lån antagligen ökar i motsvarande grad. Så det kan nog bli ökade månadsavgifter samtidigt också.

Finns det potential att den större lägenheten på 150 kvm ombildas framöver? :thinking:

Finns det potential att i framtiden åter få möjlighet att hyra en liknande större lägenhet (150kvm) om man åter vill hyra efter att man t ex bott i hus ett antal år? (Det beror lite på relationen med hyresvärden, utbud på stora lägenheter osv)

TVÅ egenföretagare i familjen hur “sårbara” är inkomsterna vid t ex en lågkonjunktur framöver?

Tror kärnfrågan handlar mer om hur fast man tror att dagens “planering/scenarion” står sig på 10-20 års sikt. Tittar jag själv 20 år bakåt hade jag ALDRIG ens i min livligaste fantasi kunnat gissa hur det ser ut idag på många punkter!

Så inte helt enkelt val. Men jag antagligen försökt se det som “bättre 1 fågel i handen än 10 i skogen” och behållit nuvarande lgh och varit med på ombildningen OM jag nu bedömde att den nuvarande lägenheten uppfyllde alla nuvarande önskemål belägenhet/planering/kostnadsnivå för de närmaste 5-10 åren.

4 gillningar
7

En ytterligare aspekt kan vara om det finns möjlighet att bygga om den nuvarande lägenheten i en eller annan form. En vän till mig växte upp i en äldre attraktiv lägenhet i centrala Stockholm. För att utöka ytan där hade de i ett rum byggt till ett sovloft. Det gav ett normalt barnrum under. Takhöjden var högre än de 2,40 som jag har i mitt radhus men den motsvarade inte två våningar. Detta kan förstås uppfattas som lite primitivt men om man vill bo centralt kan sådana lösningar vara bra. När man har en större lägenhet kan sådana lösningar lättare gå att få till.

1 gillning
8

Jag hade tagit chansen att köpa bostadsrätten. Inte många gånger man får chansen till en sådan “öppet mål” situation.

5 gillningar
9

Hade stannat och varit med i ombildningen. Min erfarenhet från bekanta är att har man bra lön och historik i övrigt, är det ‘relativt’ lätt att få hyreskontrakt från privata värdar på stora (läs dyrare!) lägenheter, i alla fall i Malmö och Göteborg. Som andra sagt, inte ofta man får chansen till 3 miljoner i det närmaste riskfritt.

2 gillningar
10

Vet inte om jag förstod det hela rätt. Låter som om det är ett område med hög efterfrågan.

Min erfarenhet är att man då oftast gör en god förtjänst på att vara med i en ombildning och inget man bör tacka nej till.
Och som flera varit inne på - det är mycket svårt att ha en mycket lång planeringshorisont när det gäller val av bostad.
Storleken på lägenheten borde också vara i det spannet att det finns en fortsatt god efterfrågan. Alltså borde det enkelt gå att sälja vid framtida behov.

1 gillning
11

Är de helt säkra på att det inte finns ett bättre/billigare alternativ till att skaffa en större boende än att “betala” 3-5 miljoner kronor för att få ett hyreskontrakt som kostar 15 000 kr/mån (som de inte ens verkar behöva akut)?

2 gillningar
12

Det låter som en bra idé att vara med på ombildning. För långsiktigt stort boende med plats för barn och allt man behöver och samlar på sig skulle jag rekommendera att köpa (eller låta bygga nytt) hus.

1 gillning
13

Har de kollat upp statusen på fastigheten?
Många hyresfastigheter har haft alldeles för lågt underhåll i många år vilket kan bli en dyr affär för bostadsrättsinnehavaren med höjda avgifter, och därmed lägre framtida pris. Med den insatsen kan det vara värt att slå sig ihop med grannar och göra en egen besiktning via tex Anticimex.

Men visst skulle man nappa på en ombildning bara fastigheten är OK, behöver inte ens vara bra. Säkra pengar av all jag vet som varit med om det.

Hade aldrig hoppat in i en större hyreslägenhet för att man eventuellt behöver det om 10+ år. Det låter dessutom lite vagt:

nuvarande boendet på sikt något för litet

Om 10 år vill de kanske hellre vill ha ett hus eller en sommarstuga eller flytta till en annan ort.

2 gillningar
14

Familjen drar in 2x45kkr, dvs antagligen ca 50kkr efter skatt. Om de kan göra en fin affär på lägenheten så kan de därmed dra in motsvarande 3 miljoner / 50kkr = ca 60 månadslöner. Dvs de kan skippa att jobba i 5 år. Det är alldeles för mkt pengar att säga nej till.

Dessutom - många vill ju byta till villa så småningom eller flytta utomlands ngn gång i framtiden, det funkar ju inte om de satsar på större hyresrätt… det är mer flexibelt på sikt att vara med på ombildningen.

Jag skulle solklart bott kvar.

Mvh

Fredrik

1 gillning