Uthyrning av kontor till eget AB

Övrigt Bostad, bolån och liknande
#1

Jag vill hyra ut ett rum på 9m2 i villan som kontor till eget AB. Som jag förstått det, bland annat utifrån avsnittet med Mainhome är det viktigaste att:

  1. Rummet är avgränsat och bara används av bolaget
  2. Det finns ett reelt behov från företagets sida
  3. Hyran är marknadsmässig

Min fråga gäller vad som kan anses vara en marknadsmässig hyra. Vet något hur Skatteverket resonerar här? Min tanke är att utifrån marknadshyrorna för kontor som anges i den här rapporten räkna fram en hyra för rummet i fråga:

I mitt fall handlar det om C-läge (villaområde, ej centrum) i Lund och rapporten anger då en hyra på 700-1200kr/m2 och år. Detta är dock siffror från 2019 och då den årliga hyresökningen enligt samma rapport varit 4,3% de senaste 10 åren räknar jag upp detta till 750-1300 för 2021. Eftersom rummet inte är en sunkig källare utan nyrenoverat och fräscht vill jag lägga mig i övre delen av det här spannet, säg 10000kr/år för ett rum på 9m2.

Vad tror ni? Kommer skatteverket att godta detta? Finns det bättre sätt att beräkna en marknadshyra? Tips emottages tacksamt!

#2

Jag hyr ut ett kontor till vårt företag. Hyran ligger på 5000kr/månad, med hyrsefritt under juli och juni.
Detta då jag som privatperson får ha inkomster på upptill 40 000 kr per år skattefritt. Vidare får man ha ett schablonavdrag på 20% av totala hyresbeloppet för olika kostnader. Således blir schablonavdraget 10 000kr och räknas då av från den totala hyran, dvs 50 000kr -10 000kr = 40 000kr. Då får jag 50 000 kr skattefritt.
Om du lägger dig över 50 000kr / år behöver du ange detta på din deklaration.
Källa: Skatteverket

#3

Tack för ditt svar! Får jag fråga hur du kom fram till siffran 5000kr/mån? Det verkar vara viktigt att hyran är marknadsmässig och jag skulle vilja förstå om det finns någon praxis för vad Skatteverket godkänner här.

Jag är också lite förvirrad angående hur hyresinkomsterna ska beskattas. På Skatteverket står följande:

När du hyr ut ett utrymme i din privatbostad till ditt eget bolag eller till din arbetsgivare gäller särskilda regler. Dessa regler gäller också om du hyr ut till en närståendes arbetsgivare eller till en närståendes bolag.

  • Precis som vid annan uthyrning av privatbostad är skatten 30 procent av överskottet.
  • Överskottet får du fram genom att minska din hyresintäkt med de ökade kostnader som uthyrningen medför.
  • Du får inte göra något schablonavdrag eller andra avdrag.
  • Det finns särskilda regler kring utrymmet som du hyr ut och vilken hyra du kan ta ut.

Även foretagande.se menar att man inte kan dra av schablonavdraget vid uthyrning till bolag.

  • Du får göra avdrag för ökade kostnader, såsom el, vatten, uppvärmning och sophämtning.
  • Du får inte göra några andra avdrag än för de ökade kostnaderna (du får t.ex. inte dra av schablonavdraget om 40 000 kr som vid uthyrning till privatperson).

Detta tolkar jag som att jag behöver skatta 30% av hyran från första kronan, möjligen efter ett mindre avdrag för typ el och värme.

#4

5000 kr/månad kom jag framtill genom brytpunkten för att börja betala skatt. Hyresfritt 2 månader är för semestern. Dvs gjorde ingen marknadsundersökning eller liknande.

Spännande, det har jag missat. Och tydligen Skatteverket också. Har haft upplägget i snart 3 år utan några frågor, varken till företaget eller till mig privat.

Verkar som att det blir skatt från första kronan om jag tolkar Skatteverket och företagande.se korrekt.

#5

Att titta på m2 hyran för kontor blir missvisande då det ofta handlar om betydligt större ytor än 9 m2 typ korridorer, förråd och andra ytor räknas med. Mitt tips är att du tar in ett par offerter från kontorshotell på din ort. Ligger du i den häraden så tror jag det blir svårt att hävda att du inte har marknadsmässig hyra. Exakta m2 spelar mindre roll eftersom i denna storlek är det mer funktionen kontorsrum som är relevant så 8 eller 11 spelar ingen roll.

När det gäller det skattejuridiska så är jag ingen expert, men har för mig att om man redovisar öppet så kan man som sämst få ett nej.

1 gillning
#6

Jag tycker Skatteverkets riktlinjer är svårbegripliga. När jag startade mitt AB fick jag uppfattningen att Skatteverket är väldigt strikta och att det i princip var uteslutet att kunna hyra ut ett rum i mitt fall.

Skatteverket skriver:

Det ska finnas ett behov av en lokal i den anställdas bostad för att hyran ska beskattas som inkomst av kapital. Om arbetsgivaren inte har något behov av utrymmet ska ersättningen beskattas som inkomst av tjänst oavsett ersättningens storlek.

Hur definierar man då “ett behov”? Om jag arbetar hemifrån med hjälp av en laptop har då arbetsgivaren behov av lokal?

Skatteverket skriver:

För att bedöma arbetsgivarens behov av utrymmet och om hyran är marknadsmässig bör arbetsgivaren hyra ett särskilt utrymme. Om det inte finns något särskilt avgränsat utrymme kan arbetsgivarens behov av utrymmet ifrågasättas.

Ok, om jag avgränsar ett rum utan egen ingång, uppfylls då behovet? Om ja, kan min sambo förvara sina hobbyprylar i samma rum eller behöver det vara helt dedikerat till min laptop och skrivbord?

Sedan tycker jag att Skatteverket skriver en sak men hänvisar till domstolsbeslut som direkt strider mot deras riktlinjer. Har vi någon skatteexpert / skattejurist på forumet så lyssnar jag gärna mer.

#7

Enligt avsnittet om privatuthyrning räcker det med ett avdelat rum som jag förstår det:


Hobbyprylar i samma rum är nog inte tillåtet men jag vet inte hur strikt detta är.
1 gillning
#8

Vad jag vill minnas får man inte hyra ut till eget företag med privatuthyrningsreglerna och får därmed inte den förmånliga skatten.
Hyr själv ut fastigheter och fick av en slump reda på att jag inte längre kunde hyra ut ett hus med dessa regler längre. Fick bara hyra ut i max två år då vi själva aldrig hade stått skriva på fastigheten. Så jag hyr nu ut det genom mitt AB och skattar som vanligt men får ju även dra av allt.
Jag har hyrt ut kontor i huset till enskilda firman enligt 2000 kr/år. Vet inte annars vad som skulle vara marknadsmässig hyra för en lite yta i ett rum som även utför förråd :slight_smile:

#9

När de förmånliga privatuthyrningsreglerna kan tillämpas är bra beskrivet i det länkade avsnittet ovan.

Hyr du ut till eget AB måste du skatta 30% från första kronan men det är fortfarande det minst beskattade sättet att få ut pengar ur ett AB. Även utdelning enligt 3:12-reglerna ger ett högre skattetryck. Hyran måste dock vara skälig och jag följde därför rådet från @PerPortfolj och inhämtade offerter för liknande rum på kontorshotell i närheten och lade mig i underkant av det spannet.