Hejsan en fråga angående uthyrning utav sommarstuga.
Min tanke är att köpa en sommarstuga för både uthyrning och även kunna låta familj från annan ort komma och bo där någon gång per år.
Inköpspriset 500 000 kr ca
250 000 kr i kontantinsats för att få amorteringsfritt.
Ca 1600 kr i lån månaden.
Uthyrning ca 800 kr natten via airbnb och har kollat på andra liknande stugor de är fullbokade mellan juni till slutet på augusti. Därmed inkomster på runt 70 k för en sommar.
Vad bör kag ta med i kalkylen röknat i underhåll av stugan som inköp av gräsklippare mm?
Är det värt som investering enligt er eller har jag en glädjekalkyl?
Räknar du här nettointäkt till dig från Airbnb? Vad jag vet så har de ganska kraftiga avdrag för provision?
Kommer du att hantera städning, handdukar, lakan etc själv eller anlita någon för det?
Airbnb tar ut 3% i avgift när betalningen är genomförd och jag kommer se till att byten av handdukar lakan görs av mig själv.
Kom gätna med kritik om du ser någon fantasikostand?
Vad räknas i underhåll av fastighet på ett år exempelvis?
Jag funderar också på detta med fritidshus och periodvis hyra ut. Men precis som Bengt skriver så är det en del praktiska saker att tänka på. Städning byte av lakan och handdukar. Har hört att detta kostar en del om man inte gör det själv, vilket kan vara svårt om man inte är på plats. Med tanke på detta är det opraktiskt med uthyrning korta perioder ex helg. Blir väl inte mycket kvar om man ska betala för städning…
Att hyra ut en gäststugan och samtidigt bo i storstugan kan ju vara ett alternativ.
Jag skulle inte räkna med någon schablon för underhåll utan snarare ställa mig följande frågor:
Har du tänkt renovera och fixa själv med huset eller köpa in tjänster?
Har du kontakter ”på byn” som kan vara behjälpliga?
Vilka tekniska egenskaper har huset? Det gör enorm skillnad om det t.ex. är en egen brunn som kan torka ut jämfört med kommunal VA-anslutning. Det senare kan å andra sidan kosta mycket i vissa kommuner.
Att underhålla ett hus är inte jättedyrt om man gör det själv. Några burkar med färg kostar inte massor. Gräsklippare kan man köpa begagnad i princip. Ska du däremot köpa in tjänsten blir det något helt annat.
Små enkla hus är i teknisk mening gynnade i så måtto att skatteavdraget på 50.000 kr blir relativt sett mer gynnsamt. De är också, typiskt sett, enklare att underhålla själv.
Nackdelar med enklare hus är att de inte självklart är vinterbonade och därmed har begränsad användning. Generellt gäller att de sommarveckor i juli-augusti som du kan räkna med att ha fullbokat är få. Det är därför gynnsamt med ett hus som du själv har planer och möjlighet att använda övriga året.
Om man har ett hus på landet så är det naturliga att gästerna städar efter sig och att du anlitar någon granne att gå dit och byta lakan, se till att allt är ok och fylla på saker.
Frågan är mer att man helst ska bo på rimligt avstånd så att ev. åtgärder på huset inte blir en jättegrej att få till.
Du kommer ju ha utgifter för stugan. Kanske 25 - 50.000 kr per år beroende på ambition och storlek samt skick på hus/tomt. T.ex löpande underhållskostnader, el, vatten, renhållning, vägavgifter mm.
Hyresintäkterna behöver du skatta för också, över en viss gräns.
Sett enbart som investering är det bättre på alla sätt att köpa en global aktieindexfond för dina 250 000.
Men säkert kan du tjäna en mindre summa per år om du helt räknar bort din arbetstid, om du tycker det är kul och upplever att du har nytta av stugan under övriga året. Men det hänger ju helt på att du ser det på det sättet och inte som ett sätt att tjäna pengar.
Men en global indexfond ger ju bara i princip 8% per år enligt detta skulle det här ge mera i inkomster om man återinvesterar pengarna i en indexfond seda än som blir över? Eller tänker jag fel?
Du kan inte räkna så schablonmässigt med vare sig avkastning från uthyrning eller fonder. Fonderna är dock i någon mening säkrare.
Ett hus som du köper för att använda själv och där lite uthyrning är en bonus är i min värld ett lågriskprojekt. Risken att ”gå miste” om den förväntade nyttan är låg.
Ett hus som du köper för att hyra ut i stor skala är ett betydligt mer riskabelt projekt. Vattnet i brunnen kan torka ut, saker kan paja, gäster kan missköta sig, lokala förhållanden kan påverka efterfrågan negativt och så vidare. Allt detta innebär förlorade hyresintäkter. Kostnaderna har du kvar ändå.
Räknat lite snabbt och då tänker jag på hela säsongen från maj till slutet av september.
72 k intäkter då räknar jag att det blir uthyrt sammanlagt 12 veckor ungefär på den perioden.
Utgifter med lån 18 k
Sedan tillkommer utgifter för bensin till gräsklippare samt tid.
Sedan kommer utgifter för löpande underhåll därtill men målning och sånt kommer jag sköta själv.
Byte av sängkläder och kollar till städning samt klipper gräsmatta gör jag för att hålla kostnaderna nere.
Egen incheckning genom nyckelskåp som jag sänder ut kod via airbnb appen några dagar innan incheckning.
De får sköta städningen själv men kommer öndå kolla mellan varje gäst.
Vibsten jämfört med en indexfond känns spontant som detsamma?
Förutom oförutsedda utgifter på en fastighet?
Vinsten med det hela är att familjen slipper betala hotell när de hälsar på.
Samt att jag kommer kunna ha en husbil där som jag även tänkt hyra ut.
samt motorcykel som förvaring och slipper min garagekostnad på 500 kr månanden där.
Det kan vara så att jag tänker helt fel med att det inte är värt det egentligen.
Det beror ju på.
Du måste göra jobb.
Du måste ta risken att något pajar helt oväntat (antar att i den prisklassen är det inte nybyggt).
Du tar risken att beläggningen blir lägre än du tänkt, eller att hyresgäster strular.
Du exponerar en stor del av ditt kapital mot fastigheten.
Lägg gärna upp din kalkyl i Excel eller liknande format här i forumet. Jag gillar tanken i sig att ha en sommarstuga som betalar sig via uthyrning. Har stött på flera som har fjällstuga som de hyr ut och till och med får överskott på.
Däremot så undrar jag över hur du har räknat på det. Du har med en sådan liten detalj som bensin till motorgräsklippare (vad kan det vara, 200 kr per år) men inget om underhåll (t ex bygga upp en underhållsfond) som kan bli rejält kostsamt. Du har inte heller nämnt försäkring.
Du blir också bunden tidsmässigt och du verkar inte heller lägga in något värde för den egen tid. Det behövs ju inte om du gillar att pyssla med underhåll av hus, det kan ju jämföras med den långa diskussionen om att köpa enskilda aktier i stället för indexfond som jag följde i förra veckan.
Generellt så tycker jag det verkar vara ganska hög risk, mycket arbete och relativt låg avkastning för det här projektet. Men det är ju bara min åsikt, inte fakta.
Vad har du för driftskostnader (vatten, sopor, försäkring, el, internet)? Normalt sett har man ju på lite värme under vintern så att inte ledningarna fryser. Mellan tummen och pekfingret skulle jag säga att det är svårt att komma under 1500 kr per månad i driftskostnader.
Sen är min erfarenhet att ofta vill man utnyttja stugan själv de veckor då det är mest attraktivt att hyra ut (typ från mitten av juli till början av aug), inte minst pga väder och temp i vattnet. Så om ens egen användning är en del av anledningen till köpet behöver man tänka igenom den noga.
Jag skulle tro att det är för optimistiskt. Normalt börjar säsongen efter midsommar och pågår fram till mitten av augusti. Om du ska hyra ut före eller efter denna period så är konkurrensen stor. Det kan så klart gå att få någon enstaka hyresgäst då men hyresnivån behöver sättas lägre och osäkerheten är stor. Det är också en realitet att det kan bli någon “vecka över” även under högsäsongen.
Jag tror att de här “extra syftena” med husägandet är väsentliga. Att kunna samordna olika behov är någonstans nyckeln till att få ett bra husägande.
Om stugan har enskilt avlopp av äldre modell så kan du som ny ägare åka på föreläggande att förnya. Det är också möjligt att avloppet har begränsad kapacittet vilket funkar bra för 1-2 pensionärer men mindre bra för barnfamiljer eller kompisgäng som hyr stugan.
Samma sak med enskilt vatten. Kapaciteten kanske inte räcker till för en större eller mer tvättande/duschande/etc stugbefolkning.
Värmen är ett annat frågetecken. Idag kanske det finns direktverkande el samt en braskamin vilket funkar bra om man är beredd på att jobba och frysa lite. Om du vill hyra ut i maj och september så kanske du behöver en värmepump.
Vitvaror kanske måste bytas eller rent av installeras.
Kika också på hur taket ser ut. Omläggning kostar en hel del.
