Jag är i sluttampen av att köpa en lägenhet i Göteborg, nyproduktion i Riksbyggen BRF Lindholmsallén. Det här blir min första bostadsrätt, jag har gått igenom den ekonomiska planen och allt ser väl egentligen bra ut — lånen är bundna och nu är räntorna på väg ner, inga planerade avgiftshöjningar och det finns en underhållsfond. Det som oroar är att jag inte får tag på någon i föreningen och att jag hänvisas till representant hos Riksbyggen, samt att det verkar finnas få parkeringsplatser i föreningen, men det verkar ändå inte vara någon kö för att få plats just nu.
Belåningen verkar också vara rimlig. Allt är för bra, och det säger mig att det snarare är okunskap hos mig och att det är något jag inte fattar… Har någon vänlig själ möjlighet att ögna igenom den ekonomiska planen och se vad jag inte fattar?
Avskrivning enligt K2 med 120 års avskrivningsperiod sida 10. Lång avskrivningstid men knappast ett problem kortsiktigt.
Genomsnittlig ränta är 3,9% på föreningens lån
Räntereserv 0,5% vilket skall jämföras med att RIksbyggen anger att den normala räntereserven är 1-2% (1)
Om räntan inte håller på att toppa så kan det här resultera i rejält ökade avgifter. Mera info finns i prospekt.
Notera att nio lägenheter kunde inte säljas utan plockas upp av riksbyggen i form av hyrköp. Det indikerar att bostadsrättspriserna ligger högre än vad marknaden bär.
63 platser som delas mellan tre fastigheter med 91 lägenheter i “din” fastighet innebär att det inte kommer finnas parkering för alla. Vem äger “futura samfällighetsförening”? Parkeringen kostar 1500 per månad idag men hur sätts det priset i framtiden och av vem?
Tusen tack för svar, uppskattar det så mycket. Hyrköp verkar vara avsatt redan från början men är som du säger trögt, det är en insats på 195 000:- och hyran fortsatt hög. Inte så oroad över detta, vilken ung har råd med det.
Men när jag pratade med mäklaren finns 9(!) osålda ettor varav flera ännu är oannonserade. Lyckades pressa ner priset på min och det verkar nödvändigt med tanke på att ännu fler ettor kommer ut när nästa hus byggs som ingår i samma samfällighetsförening Futura (dock ej samma BRF). Vet inte hur orolig man ska vara. Men vet att vissa betalat en halv miljon mer så känns inte som överpris, för de verkar gå ändå. Tror resten blir sålda med tiden.
Futura samfällighetsförening kommer bestå av tre bostadsrättsföreningar i samma kvarter. Vi delar då på gemensamma utrymmen och parkering under markplan. Kände mig också orolig över detta men tydligen ingen kö till parkering just nu. Behöver dock en plats först om två år och hur läget ser ut då är ytterst svårt att bedöma.
Ja absolut, det är ju sant. Men tänker att låsta räntor med fallande räntläge, det är inte mycket som tyder på det men risken finns absolut! Jag skulle också klara en avgiftshöjning. Sen vet man aldrig vilka oväntade kostnader som kan uppkomma.
Efter ett år där många brf tvingats höja avgifterna (jag har sett allt från 10 till 50%) pga. ökade kostnader funderar jag över hur detta framöver kommer påverka prisbilden. I föreningar som redan tidigare hade en hög avgift kan det slå mot värdet.
Det verkar som om Futura samfällighetsförening kontrolleras av de tre fastigheterna så det borde innebära en hygglig balans mellan parkeringsavgifter och väntelistor för parkering. Det är relativt få parkeringar så om man villhöver bil så bör man nog vara lite aktiv kring att säkra en parkeringsplats. Det viktiga är att parkeringen inte har skickats iväg till ett separat bolag som sedan kan ta de avgifter som marknaden bär.
På räntekänslighet så bör man bara vara medveten om att det finns små marginaler i kalkylen vilket gör att om räntorna går upp iställer för ner så kommer avgifterna gå upp. Betydligt mindre problem idag än för några år sedan när vissa föreningar räknade med så lågt som 2%
En risk är givetvis att den lokala marknaden inte klarar av att absorbera stora mängder nya lägenheter. Chalmers skall väl flytta från Lindholmen men det dyker väl sannolikt upp annan verksamhet i lokalerna.
Ja det var ju oroande även om Lindholmen expanderar med nya lägenheter tänker jag att behovet alltid kommer finnas, men att Chalmers ska flytta? Blir ju enorm lokal påverkan… måste kolla upp detta!
Inte för mig, har alltid blivit tipsad om att prata med någon i föreningen innan köp men det du säger verkar vettigt. Inte alltid man köper nyproduktion och det här blir min första bostad.
Mindre entreprenörer använder en konsult som gör ekonomisk plan. Större entreprenörer har kompetens själva. I vissa fall kan även mäklaren svara på frågor, tyvärr inte alltid…
Hej, om jag förstår det rätt så har du fått betala lägre insats än vad som anges i Ekonomisk plan? Det är ju bra. Vad gäller hållbar ekonomi så tror jag att den utlovade avgiften kommer att höjas av flera skäl:
Det finns flera typer av sparande: framtida såväl som tidigare förpliktelser (Amortering).
Kassaflöde samt Avsättning till fond för framtida underhåll belöper sig på 20 +15 kr/kvm BOA och år (dvs 35 kr). Normalt räknar man med minst 100 kr i Avsättning till fond för underhåll. Här kommer avgiften på sikt att gå upp med +65 kr/kvm och år.
Amortering är låg under år 1-3, för att sedan fördubblas. Det blir ytterligare +65 kr/kvm inom kort. Sålunda bör du räkna med minst 130 kr i ökning av avgiften inom några år.
En annan sak som kan ställa till det är om verklig lägenhetsyta motsvarar angiven? Den kan ha krympt.
De flesta kalkyler är dock glädjekalkyler.
Mer om detta kan man läsa i boken Köpa osett?
Tack så mycket för ditt inlägg. Bra input. 130 kr gör mig inte särskilt orolig, så känns ändå tryggt givet de osäkra omständigheterna. Egentligen är lägenheterna redan byggda och redo för tillträde, Riksbyggen har dock haft svårt att få ut de sista lägenheterna och säljer objekten för ett lägre belopp än det som står i den ekonomiska planen. På grund av olika omständigheter är affären inte i hamn ännu och går allt som planerat är de sista papperna klara om cirka två veckor. Det är ett markant lägre belopp än det som står i den ekonomiska planen, men det är minst sagt motiverat med tanke på läget (det stora utbudet och den låga efterfrågan).
Hej på er, det verkar som att vi nu är i hamn med ett avslut men i grannföreningen BRF Futura Götaverksgatan. Dessvärre verkar dock belåningen högre än Lindholmsallén, men ”årets resultat” är på flera miljoner mer minusbelopp och dessutom i en mindre förening. Jag förstår ingenting, vad innebär det här egentligen? Jag hade varit så tacksam om någon kunde skumma den och bara vägleda om det här köpet ändå är genomförbart som planerat.
Jag lyckas dessvärre inte ladda upp den här i forumet(?) så provar via länk,
även om Lindholmen expanderar med nya lägenheter tänker jag att behovet alltid kommer finnas, men att Chalmers ska flytta? Blir ju enorm lokal påverkan… måste kolla upp detta!