Jag behöver hjälp att tänka kring värdering av hus. Jag tycker det är svårt att komma fram till vad hus är värda. Hus i riktigt dåliga skick säljs till priser där det är mycket dyrare att köpa och renovera, än att köpa något som är i gott skick, och människor verkar inte förstå kostnader för renoveringar.
Hur värderar man renoveringar på ett vettigt sätt?
Vi kikar på ett hus där allt exkl. tvättstuga renoverats de senaste 5 åren. Och då menar jag allt. Personen har renoverat för mer än 2 miljoner och för att bo där resten av livet, men fick en möjlighet som denne tänker ta. Personen verkar vara pedantiskt ingenjör som inte lämnar något åt slumpen samt låtit yrkesmän göra rubbet.
Så det enda som jag kan se är att ev. tvättstuga måste göras om så småningom, men annars ska inga större poster behövas göras på 20 år.
Hus i området värderas enligt booli till 5.7 miljoner på samma storlek, men dessa husen är byggda på 60 tal, och varierande kvalitet. Utg. pris är ca 7 miljoner, men vi tänker att man kan buda lite under på 6.7m om man bestämmer sig för att man vill ha huset.
Så, det är 1 miljon över snittpriset för området. Det som gräver mig är att om man någonsin får tillbaka dessa pengar om man bestämmer sig att sälja av någon anledning när det är det dyraste huset som kommer säljas på gatan, men kanske också det i bästa skick av alla husen.
Så hur ska man tänka kring renoveringarna? Att köpa ett i sämre skick och renovera skulle säkerligen kosta lika mycket, men det verkar inte som att det tas höjd i marknaden för sådana saker då slitna hus köps ändå. Topp renoverade hus verkar inte heller få ut det som lagts in heller.
Jag skulle vilja förstå bostadspriser på marknaden, men jag gör inte det
Du vinner ju framförallt väldigt mycket tid på att köpa ett renoverat.
Den kontakt jag haft med mäklare har generellt gett att en renovering max höjer värdet med kostnaden av renoveringen. Sen faller ju det såklart över tid. Men kostar hus med stora renoveringsbehov 5,7 är det ju inte orimligt att betala 6,7 för ett som är i toppskick.
Tänk att olika ägare kan göra samma renovering för olika kostnad om de t ex själva är, eller känner hantverkare.
Sen finns det ofta några optimister som underskattar vad det faktiskt kommer att kosta.
Så inte konstigt att ruckel ofta värderas för högt och hus i “tekniskt påkostade/toppskick” värderas för lågt.
“Ytskicktsrenoveringar” kan däremot ofta värderas för högt.
Så är det tekniskt påkostat och det är gjort med hög kvalitet hade jag personligen värderat det en hel del. Svårigheten är ofta att värdera kvaliten på vissa saker, fram för allt det som är inbyggt och inte går att se/besikta.
Kan inte ge några specifika råd i ert fall. Kan däremot säga att hus är värda det någon är beredd att betala. När vi letade hus upplevde vi också att folk kan vara fullkomligt tappade när man lägger bud. Det är förbaskat drygt att hoppa av en budgivning där det nått fantasisummor bara för att folk inte har koll. Samtidigt är det klokt att hoppa av i långa loppet. Man hittar något till slut om man är lite ihärdig!
En aspekt är att många vill sätta sin egen prägel på huset. Så även sånt som är i gott skick åker ofta ut i samband med ägarbyte pga att den nya ägaren har en annan smak än den gamla. Därför tror jag att en nyligen genomförd renovering ofta prissätts av marknaden till mindre än vad den kostade att utföra.
Och därmed: om de nyligen genomförda renoveringarna faller dig i smaken så pass att du kan tänka dig att bo i dem under deras återstående livslängd, kan du antagligen göra ett smärre klipp. På köpet bidrar du till minskat slöseri och ogjort arbete.
Du har fått en hel del vettiga synpunkter.
Några till…
En del känslomässiga nedvärderingar kan komma om det är ytligt slitet och lite smutsigt etc.
Då kan ommålning, Tapetsering, nogrann rengöring och bättring höja attraktionen rejält. Mer än pengarna man lagt ned.
En del renoveringar man sett är slarviga. Man har inte följt reglerna för badrumsrenovering dvs försäkringen gäller troligen inte. Fult inpassade lister och slarvigt målat etc. Då passar jag.
Minns ett trist rum där det låg 5 lager tapet. Andra lagret var knöligt , bubbligt och slarvigt lagt. Mycket trist jobb att få bort alla lagren.
En del renoveringar var möjligen ok för säg 6år sedan när elen kostade hälften och innan luftvärmepump. När luft -luft värmepumpen bidrar med nästan all värme effektivt är det inte vettigt alls.
Hemma hos oss har vi eldriven handdukstork, golvvärme i stora badrummet och i hallen i vårt 70-talshus med tveksam golvisolering.
Eldar för kråkorna med DYR direktel. Numera är dessa värmekällor permanent avstängda och utan värde. golven får vara iskalla på vintern. Tofflor på.
Elförbrukningen är numera ca halverad via olika åtgärder.
Min poäng är att förhållanden ändras. Att få varma golv ekonomiskt i rummen ovan skulle kräva vattenburen värme och den typen av värmepump. Stort projekt och stort dyrt omtag.
Jag har också gjort den observationen att folk underskattar vad det kostar att renovera.
Om man ska vända det till sin fördel så får man alltså göra som flera ovan påpekar, vänta tills man råkar på ett hus/lgh som är renoverat som jag vill ha det och som är gjort med bra kvalitet.
Men ja ska man vänta in det perfekta läget och dessutom rätt grad av renovering, då riskerar man att få vänta länge…
Mitt största problem är att jag inte kan se historiken för husen så jag kan veta vilket skick de var i. Så det är då svårt att jämföra prishistoriken. Men nu har Booli sänkt snittpriset 200k till för området.
Det kan vara kul att renovera, men jag tror jag är i den period av livet där de passar in minst….
Ja det är svårt. När jag frågar runt så verkar renoveringskostnader ökat enormt, men jag vet också sätt att få ber kostnaden själv genom att prata med personer jag känner och göra saker själv.
Så om jag skulle göra något skulle det sällan bli till listpris. Dock så går det ändå en massa tid.
Och ja, jag har sett en del hus där de bara gjort ytskicktsrenoveringen invärtes men skitit i allt annat. De villorna såldes ändå till priser som motiverade att allt var gjort (jämfört med hus som låg ute samtidigt).
Det är väl ett bra tips om man ska sälja. Vixa alla småsaker så det inte ser slarvigt ut.
Är det så att man tycker att eluppvärmda golv är överskattade i detta forum? För det är väldigt dyrt på årsbasis, men ändå väljer många att installera det.
Det kanske utökar köpargruppen?
Men hur länge håller vattenbaserad golvvärme? För mig så är det ju lite läskigt att ha vatten överallt i alla golv.
Har ingen erfarenhet av vattenburen golvvärme själv, Däremot fick vänner till oss bo ett par månader på annan plats när deras vattenburna golvvärme läckt och stora delar golv behövde saneras till hög kostnad. Ekonomisk smäll togs i huvudsak av försäkringen i deras fall.
Jag påstår att för den som mäter och kalkylerar (som jag ) är elburen direkt golvvärme i markvåningen till ett 70-talshus numera en idiotisk idee i dom flesta fall. Inte vettig att ha påslagen.
Nogranna mätningar visar att årsmedelvärdet på verkningsgrad för uppvärmning via vår luftvärmepump är 2,7 ggr.
Kopplar man dessutom det med att isoleringen i golven troligen är < 1 decimeter. Blir kostnaden för golvuppvärmningen helt orimlig.
Jag har dock vänner som ex inte installerat värmepump i sitt hus, aldrig bytt försäkringsbolag eller elbolag som verkar ha åsikten att så länge pengar finns kvar i slutet av månaden funderar dom inte ett dugg över vad som är ekonomiskt vettigt och om bättre alternativ finns.
Sådana diskussioner möts med glaserad blick och ointresse. Undviker dessa ämnen då jag blir frustrerad av ointresset. Kanske finns det sådana husspekulanter därute.
Min L-L värmepump har gått sedan 2007 utan strul eller tappad effektivitet ( japantillverkad ) och antalet antalet besparade kilowatttimmar på uppvärmning har nått 100.000 st. Värmer hela huset helt ensam alla dagar vissa år. Drar ca 3500 kWh el per år. Kyler även alla sovrum sommartid effektivt hetaste dagarna.
Finns inget bättre än att komma hem en varm sommarkväll då det är 28 grader och ibland väl fuktigt inne och slå igång kylan och efter ett tag blåser det in 10 gradig torr luft ifrån värmepumpen som kyler ned hela våningsplanet snabbt. Kylan är kostnadseffektiv. Kostar inte många kronor el. jag har loggning och fjärrstyrning på pumpen.
Elvärme är ju trivselvärme för badrumsgolv skulle jag säga, kallt klinkers är anus, därav vettigt att lägga in golvvärme. Men inte för att värma huset.
Vi la elvärme när vi renoverade badrummet, inget som märks på elräkningen. Golvet torkar snabbt och det är varmt och skönt om tassarna.
Vi letade väldigt intensivt men tror det var cirka 6 månader innan vi hittade det huset vi till slut fick. Men då undersökte vi säkert över 100 hus kring det basala, gick på 20-30 st visningar samt förlorade eller hoppade av 4-5 st budgivningar.
Både renoverat och orenoverat är värda det folk är villiga att betala. Det finns alltså ingen formel i stil med orenoverat + renoveringskostnader = nytt pris. Orenoverat kan säljas till nästan samma pris för att folk är okunniga och inte vet bättre. Eller så budar folk som inte har råd med nyrenoverat på dom och drar upp priserna. Gällande nyrenoverat så värdesätter köpare sällan renoveringskostnaderna till det fulla värdet, framförallt inte om det är onödig lyx. Som extremfall kan du tänka dig priset om någon skulle sätta in ett designkök för kvarts miljon i någon håla där lägenheterna säljs för 250 000kr. Inte får du dubbelt betalt för att du satt in ett orimligt dyrt kök.
Som redan påpekats kan renoveringar kosta väldigt olika mycket. Det gäller både kopplat till förutsättningarna (objektet) och vem som gör det.
Hela byggsektorn är idag översvämmad av svartarbetare. Att ha betalat fullpris är ingen garanti för att allt har gjorts korrekt i allla led. Det kan bara innebära att någon annan skott sig på dig.
Att renovera köket i ett äldre hus kan kosta massor, helt enkelt för att standardalternativ inte kan användas. I ett annat hus finns standardmått och det går utmärkt att sätta in ett IKEA-kök. Det är inte så att det dyrare alternativet är av mycket högre kvalitet.
IKEA-köket är enkelt att sätta in och kan hanteras av lite vem som helst medan anpassningarna i det äldre huset kräver mer av ordentlig kompetens och erfarenhet.
Sedan är det också skillnad på olika standarder. Vissa kakelplattor kostar massor medan andra är billiga. Skillnaden syns ofta bättre uppmonterat än när kaklet ligger i lådor. Vad det är värt att ha dyrare kakel eller andra dyrare lösningar är svårt att säga.
Det där påminner om vissa bekanta till mig som fick typ panik när elpriserna blev höga för några år sedan. De verkar ha köpt ett hus som de gillade utan att titta så mycket på detaljerna. Sedan har det bara varit att betala höga elräkningar och då har de uppfattat det som normalt.
Dessa personer har tjusigare hemma än vad jag har men verkar annars ha betydligt sämre privatekonomi än de skulle kunna ha.
