Vi har börjat kika så smått på villa. Vi har hittat ett gammalt villaområde i staden där vi bor som ligger väldigt bra till. Problemet är att alla husen är byggda i slutet av 1930-talet och tyvärr har många av de äldre ägarna inte gjort några större åtgärder sedan de flyttade in. Nu säljs många av husen av dödsbon. Jag har även hört ryktesvägen att dagvattensystemet är underdimensionerat. Dock är priset lockande i området på de orenoverade objekten. Frågan är bara om det är värt tid, pengar och allt byggande som det skulle krävas för att få upp skicket på huset till acceptabel nivå.
Problemen (i korthet…):
Det har varit översvämningar i området tidigare.
Många hus i området har problem med radon.
Huset vi kikat på har konstaterat fuktproblem i källaren enligt Anticimex. (Vilket beror på att tidigare ägare renoverat fel i källaren.)
Huset har konstaterat fuktproblem på vinden (oklart varför) enligt Anticimex. (Detta tycker jag är konstigt då taket är en av få saker som åtgärdats.)
Ingen dränering har gjorts på huset.
Det saknas nödutgång i källarplan (brända barn…).
Gammalt elsystem (med elcentral på källarplan…).
Kök av äldre standard och behöver bytas ut.
Boytan på entréplan är för liten, så huset måste byggas ut.
Båda badrummen (varav ett på källarplan) behöver rivas upp då teknisk livslängd gått ut.
Tomten är en djungel.
Hur mycket uppskattar ni husägare att ovanstående skulle kosta att åtgärda i runda slängar? Pratar vi 500 tkr, 1 mkr, 2 mkr eller 3 mkr? Jag tänker att den mesta hjälpen kommer behöva köpas in som ROT-tjänster över en 10-årsperiod.
Jag känner spontant att det börjar bli lite väl många problem oavsett hur stor rabatt det skulle bli på huset. Trots det fantastiska läget.
Utbyggnad- kan bli hur dyrt som helst. Beror på vad ni gör.
Övrigt- killgissar runt 1,5 - 2MSEK. Det låter som ett mastodontprojekt.
Omdränering grund-250 kSEK
Radonproblematik -250kSEK (nytt FTX)
Fuktproblem vind -åtgärdas med undertrycksventilation (troligen självdrag och därmed fukt från bostaden >vinden)
Åtgärder skydd översvämmning 100kSEK (nya brunnar, upprivet golv m backventiler osv)
Elsystem 100-200kSEK, troligen i högre intervallet pga gammalt elsystem som dras om i grunden, nya uttag , fler uttag osv
Nödutgång - är det nödvändigt? Kostnad källartrappa runt 250 kSEK, görs med omdränering
Vill man använda källaren är förbättrad ventilation a och o.
Kök - 100-300kSEK
Badrum -250kSEK/st
Trädgård- 100-500 kSEK, beror på ambitionsnivån. Kan kosta 50 000 att ta in någon som röjer bort allt och bara slänger i en container.
Om du ska leja bort dränering, bygga ut, fixa två bad, göra om all el, byta en herrans massa ytskikt, fixa ev radonproblem, ordna fukt på vind etc så handlar det om miljoner. Plural. Sen kan man ha tur och det går att göra saker kostnadseffektivt men med gamla hus är det sällan man kan räkna med att allt är i bättre skick än man ser, när man börjar riva i det dyker det alltid upp något mer.
Om du dessutom inte har kunskap och tid att dra i det mesta helt själv så kommer det bli ännu lättare att trampa snett.
Om du tänkt bo i tio år med barn och familj i en cirkus likt ovan så kan jag bara avråda.
tak, 100-200k beroende på vilket tak du väljer och hur det ser ut under.
att taket är fuktskadat kan bero på massa saker, fel eller dålig ventilation, textiler och organisk material i förvaring på vind, dåligt tätskikt över råspont mm
Översvämningar gör källaren obrukbar till annat än förvaring och kanske hobby
Radon kommer väll oftast från marken och kanske kan avhjälpas med ny dränering?
dränering 2023 ca 6k per löpmeter
nödutgång i källaren görs vid dränering. skulle tippa på ca 100k i kostnad. allt springer iväg fort!
gammal el… beroende på husets storlek så kommer ni vilja ha fler uttag, fler faser, fler möjligheter
räkna högt… min övervåning kostade 1000sek/kvm.
kök och badrum har blivit dyrare fort… hur mkt kan du själv? 2-300 000?
Bygga ut… om du fått offert på 500k så lägg på 100k så är du kanske i närheten.
badrum
250k per styck om du inte väljer plastmattor och att återanvända gammalt porslin.
tomten är en djungel?
Allt på plantagen kostar… skulle gissa att en fin tomt med lite växter, plattor, träd osv kostar 500k
Men med erfarenhet av renoveringar i ryggen så har jag lärt mig att det blir alltid dyrare än man trott, tar längre tid än planerat och överraskningar hittas ofta på vägen.
Sen har jag bara renoverat sommarhus, så behövde inte ”bo” i kaoset som renovering innebär.
Det är bra att tänka på vad det innebär! Många älskar resan som en renovering ändå är, men många gör det inte.
Tyvärr är inte punkterna riktigt lika fina för vår del. Förvisso skulle vi kunna bo i sommarstuga på sommaren (semestertider), men det blir svårt att snurra ett familjeliv med barn i en byggarbetsplats. Vi är dessutom nybörjare. En sommarstuga kanske är ett rimligare första renoveringsprojekt tänker jag. Så att du slipper bo i allt byggelände under tiden.
Man häpnas ibland över hur folk har olika fokus.
Jag var och tittade på femtiotalshus i förra veckan där det mesta var i mycket gott skick, med fräscha bad, nytt tak osv. Men dränering var inte gjord och källaren luktade inte hallon. Elen behövde bytas. Radonmätning var inte gjord. Avloppsstammarna behövde nog bytas snart.
Jag står i det nyrenoverade köket och läser besiktningsprotokollet och pratar med min fru om detta när vi avbryts av en annan spekulant som skriker hysteriskt till sin man ”kolla, de har INBYGGD ESPRESSOMASKIN!!!”.
Själv hade jag knappt noterat detta, jag var i full färd med att få en bild av husets grundkonstruktion och tomtens väderstreck…
Ett sånt hus är bäst lämpat ekonomiskt för någon som är rutinerad husägare, alt hantverkare själv, har bra kontakter och mycket energi/tid.
Det låter INTE som något lämpligt projekt för en ”husnybörjare” som dessutom kanske är på väg med familjebildning och karriär.
Att få tag i ”rätt” hantverkare, ge de rätt förutsättningar/underlag och sen vara med i processen och styra kräver både energi, tid och kunnande förutom pengar.
Räkna med minst 1,5 miljoner OCH mycket energi och tid.
Precis. Kolla vad det skulle kosta och bygga nytt. 3 mkr? Kostar det lika mycket att renovera känns det ju ovärt. Men kolla med en mäklare först vad värdet skulle bli…
Alltså, om huset är billigt så kan det ju vara ett case.
Det går att renovera upp allting på ungefär ett år, utom trädgården eftersom det naturligtvis tar tid för nyplanterat att växa upp.
Då köper ni huset och tar in en hantverkare med totalentreprenad, dvs ni har EN som fakturerar. Det blir inte billigt, men det blir en del i er huskalkyl. Det kommer kräva ett stort engagemang från er sida, men ni slipper “bli klar med renoveringsjobbetstressen” på er själva. Möjligen man har ett par olika hantverkare som kan arbeta överlappande så har ni ett par totalentreprenader. Men inte att ni själva råddar med alla olika VVS, snickare, elektriker osv som kommer och tjafsar.
Att ha en överlappande huvudentreprenör räkna med att de lägger på 15% på underliggande entreprenörers fakturor, ungefär.
Men är huset dyrt pga läget och “potential” så glöm det som du noterar. Man skall inte köpa ett hus om man tror att man får panikattacker av allt som behöver göras.
Det är inte bra för varken hälsa, ekonomi eller ens förhållande.
Detta! Så om huset ligger i ett normalt sett “dyrt” område och du kan få det till ett bra pris kan du förmodligen med mycket små medel renovera upp det romantiker lägger märke till (det som syns) utan att göra särskilt mycket åt de viktigare sakerna, och sedan sälja till god förtjänst i en uppåtgående marknad. Snyggt kök och några fina detaljer kan få ett par förstagångsägare på fall innan du hinner säga radonmätning/dräneringsbehov/ventilationsutredning/takomläggning. I en tillväxtmarknad av pandemityp så är det läge, läge, läge som gäller och bara att få tag på ett hus i vilket bättre område som helst (i storstads/tillväxtregioner) kommer folk betala ordentliga pengar för innan de hinner så mycket som läsa ett besiktningsprotokoll.
Sen även i ditt fall så är det ju så att ska man bo i ett äldre hus så ska man ju göra det för att man gillar det och ser charmen i högre takhöjd, tidstypiska detaljer, ofta större tomter, vackrare arkitektur osv. Med gamla hus kommer en del fix men det är ju inga problem utan snarare kul om man gillar sitt hus och man avser bo där långsiktigt. Men ska man bara blåsa ut det utan att bevara charmen också inuti så kan man ju med fördel köpa tomt och bygga nytt eller det absolut sämsta huset på den bästa tomten och bygga nytt, om man har råd.
30-talshus är tyvärr en skolåda i betong. Så det finns ingen charm om du inte är funkiskommunist. Jag uppskattar dock charmen i de ännu äldre fastigheterna, men då pratar vi sekelskiftet.
Haha, funkiskommunist alltså! Mycket ska man höra, uppenbarligen. Vet inte om jag ska ta det som en komplimang eller förolämpning. Jag gillar iofs funkishus också, men vårt 30-talshus är ingen skolåda i betong
Vet inte om jag lyckades förolämpa dig på något sätt, inte min mening, men om du tycker bättre om sekelskifte kanske du ska köpa ett sånt hus då?
Nja, 30-talshusen kan nog vara billiga självbyggda byggsats-trähus av pappkartongkvalitet (Som vårt från 1932) men skokartong-betonghusen kom lite senare. Såna 60-talshus med platta har vi också bott i Vi kallade det “Skokartongland”.
Vi kallade det “Skokartongland”.