Vet inte om teorin har ett namn, är dels vad jag lärt mig från högskolan (Investeringsanalys, Corporate Finance), men även från diverse källor såsom Meb Fabers Podd. GDP-ökningen brukar vara rätt tätt bunden till inflation och befolkningstillväxten (plus en multiplikator för effektiviseringen och ökning av produktivitet per invånare) 
1 gillning
Kollar man på SCB och deras sammanställning av hyresfastigheter- och konsumentprisindexet så drar det iväg i Sverige. Att gå in i hyresfastigheter idag känns lurigt. Speciellt som nybörjare.
Men det finns ju andra sätt att investera i fastigheter. Om man nu vill det.
1 gillning
Borde inte hävstången som alla har när de köper fastigheter öka på priserna ännu mera? Lägger man in 1 krona får man ju 5 av banken (drygt).
1 gillning
Det finns ju fastigheter i Sverige som inte är hemskt dyra. Kollar du en bit ifrån storstadsregionerna så går det ju att hitta villor för runt 1M som är fullt rimliga att bo i eller hyra ut.
1 gillning
Jo, hävstången driver ju upp avkastningen mot investerat kapital kraftigt. Köper man kontant kanske man har en alternativkostnad på 5%, att jämföra med 1,56% med 80% belåning och 0,7% nettoränta, vilket borde kunna mångdubbla värderingen. Därför tror jag att det om man har kontanter kan vara klokt att investera i fastighetsmarknader som inte har så utvecklad kreditgivning eller där räntan är högre – då finns det mycket potential för uppgång. Till och med här på Malta, inom eurozonen, är räntan på ett bolån 3%, vilket jag tror ger en potential för god uppgång om räntorna skulle röra sig mot svenska/tyska nivåer.
1 gillning
Det som är problemet, nu ter det sig lätt att hålla en låg WACC, då det är billigt att låna. Jag tror ett problem är att folk inte inser att det minskar avkastningskravet, och att förhöjda priser i sig bör vara en riskfaktor att ta i hänsyn till när man beräknar kapitalkostnaden för det egna kapitalet
2 gillningar
När jag kalkylerar avkastningen enbart på ränta (dvs. utan värdestegring) så hamnar jag nånstans runt 6-7% direktavkastning bara på hyran. Återstår att se om det är en för positiv kalkyl eller inte när jag väl lyckas vinna en budgivning och hyra ut ett hus.
Problemet är bara att så fort man ger sig utanför Sverige så uppstår en hel del problem. Svårt att få lån och ofta höga räntor/amorteringskrav, osäkra lagar och regler, valutaväxling, svårt att kolla till huset och andra avgifter osv. Jag håller mig mycket hellre till Sverige.
1 gillning
Det vi gjorde var att köpa med 85% lån och sen låta hyresgästerna amortera av lånet på 10 år.
Snabbt sätt att tjäna relativt mycket pengar om kollar historiskt. För oss medförde det iaf en avkastning på ca 2 000% på 10 år, svårt att slå det på börsen…
Men jag skulle säga att det är otroligt riskfyllt och bara valuta risken är jobbig att uppleva
Men skulle jag spekulera i bostäder igen skulle jag återigen välja ett land med relativ hög inflation istället för UK det finns högre uppsida inom dessa ekonomier.
2 gillningar
Hur gjorde ni för att få 85% lån? Hur mycket betalade hyresgästerna per månad om de amorterade av lånet på 10 år?
Via Fruns jobb gick det att få fördelaktiga lån, en fördel med västerländska företag utomlands.
Fastighetspriserna låg på ca 25 000 kr/m2 när vi köpte idagsläget ligger den på 110 000 kr/m2.
Ihop med ett anutitetslån med ca 7% ränta i ett land med 7-10 % inflation.
Första 2 åren gick det inte jämt ut utan vi fick tillföra några hundra kronor i månaden, sen gick det jämt ut och sista 3 åren fick vi ut mer i hyra än lånekostnaden. Totalt sett gick vi plus på hyran.
I vilket fall är det mer den höga inflationen som gjort det till en bra affären och inte att man satsar rätt.
Det man kanske ska nämna också är att man har träffat på många fifflare som hyrt bostaden och krävts mycket energi att åtgärda dessa problem.
4 gillningar
Hade man satsat för 10 år sedan i Sverige hade man gått rätt hårt plus också:
https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/#/villor
+18.4% senaste året. Lägg på en hävstång på 1/0.15 = 6.67 så blir det: 18.4*6.67 = ca 122% på ett år. Dock är det väldigt svårt att få 85% belåningsgrad i Sverige om man inte lyckas ta det som bolån (vilket inte jag lyckades med).
2 gillningar