Hej,
Alla i forumet och många avsnitt i podcasten verkar vara överens, det är bättre att investera än att amortera på bostadslån.
Men, om räntan går upp och bolånet hamnar på 10%, hade då lösningen varit samma?
Eller är svaret baserat på dagens ränte-nivå.
Hade varit intressant att höra vad ni tänker om olika antaganden på nivåer av ränta på bostaden. Dvs, om den är 3% så tänker jag följande, men 7% så hade jag tänkt såhär.
För mig börjar det bli svårt runt 5%.
Det som ger avkastningen på börsen är förenklat:
Aktieavkastning ≈ riskfri ränta + 3–5 % riskpremie + real vinsttillväxt/andra effekter
Så om den riskfria räntan höjs så höjs även den förväntade avkastningen.
Innan någon börjar ryta, jag vet att det finns mängder med fler faktorer men principen ligger kvar.
Min bolåneränta är just nu 2,6 procent. Bästa sparränta på ett helt vanligt sparkonto med insättningsgaranti och låst i tre månader (samma som bolåneräntan) är 2,85 procent. Det är till och med bättre att stoppa pengarna på sparkonto än att amortera. Går räntorna upp gäller det både bolån och sparränta. Jag skulle nog säga att det nästan alltid är sämre att amortera.
Amortering är en någorlunda bra deflationshedge. I ett deflationsscenario slår ränta börsen. Deflation skulle skvallra om väldigt låg räntenivå, så deprimerande avkastning.
Hej,
Om man vill optimera avkastning över tid så har du oddsen på din sida om du amortera så lite som möjlig.
Finns dock lägen då amortering har fördelar:
Om räntan går upp ökar förväntade avkastningen på börsen också. Ofta beror höga räntor på inflation, och företags vinster ökar med inflationen i det långa loppet. Så högre ränta gör inte att amorteringar blir mer fördelaktiga.
De löpande räntekostnaderna går ner när du amorterar, det tycker jag är ganska nice.
Om man inte kan hålla sig ifrån att konsumera istället för att investera de pengar man annars hade amorterat med.
Har du provat sökfunktionen?
Hej!
Tack för bra svar. Det var något som detta jag hade önskat att flera fokuserade på!
Önskar att följa upp.
I Norge är räntan på bostäder 5-6%.
Man investerar i samma global index, som man gör i Sverige.
Du tänker fortfarande att det är bättre att investera än amortera?
Alternativet är att amortera några år, därefter låna upp och investera när räntan sänks.
Har svårt att ha någon åsikt om Norge då jag inte är tillräckligt insatt.
Vad som gäller oavsett land är att ditt humankapital oundvikligen minskar med åren.
Detta gör att det är betydligt svårare att få nya lån vid ökad ålder.
Pengarna du amorterar låser du därmed in i din bostad. Pengar på börsen är inte inlåsta på samma sätt.
Längs Bohuskusten i Sverige har vi problem med att, tack vare norrmän, många pensionärer sitter på obelånade hus värda en förmögenhet men de har svårt att få den dagliga likviditeten att gå ihop.
Frågan är väl snarare om inte räntan fortfarande är låg.
Där den ligger idag är väl nästan ett minimum för en sund ekonomi?
Minusränta som vi hade ett tag är väl egentligen inte speciellt bra för någon?
Även om börsen gick som tåget under denna tid vilket den då egentligen inte borde gjort om man ska titta på förväntad avkastning ränta vs börsen.
Då är förmodligen inflationen 8 %, vilket ger en nettorealränta på minus en procent med svenskt ränteavdrag. Då bör man ta så mycket lån man kan så länge man kan hitta en investering som inte förlorar över en procent av sitt värde varje år, enkelt räknat.
Kolla in PRA Spar, insättningsgaranti och 2,9% ränta vid 3 månaders bindning, så blir ränteskillnaden ännu bättre 
Det är en komplex fråga… det finns ju amorteringskrav som är ett tvångssparande.
Men rent krasst: Långsiktigt börjar det rent matematiskt och riskjusterat bli mer fördelaktigt att prioritera amortering framför börsen när din bolåneränta når runt 5 % till 6 %.
Det som gör det komplext att räkna exakt är reducering på skatt för bolånekostnader, kapitalvinstskatt, ISK-skatt, fondavgifter…
Om du har större bolån så påverkar det ditt kassaflöde markant. Då kan det vara lönt att amortera för att långsiktigt frigöra kassaflöde.
Ett konkret exempel: Om ett hushåll med 60 000 kr i månadsinkomst har ett lån på 3 000 000 kr och lyckas amortera ner lånet så att de hamnar under både 70 % belåning och 4,5x inkomsten, sjunker det tvingande amorteringskravet från 3 % till 1 %. Det förbättrar kassaflödet med hela 5 000 kr extra i plånboken varje månad.
Den där din ränta är högre än avkastningen…
Räntor kan ändras och likaså avkastning.
Håller med tidigare svar att vid över 6% börjar det bli betydelselös skillnad mellan ränta och avkastning.
Att amortera nu för att slippa amortera sedan låter konstigt.
Det är samma läge i USA, med bolåneräntor > 6% men samma börser som vi att investera i. Där verkar det vara betydligt mindre förespråkat att investera före amortering. Dvs. hellre betala av huset tidigare än att lägga in evt. överskott på börsen. Och det kan man ju förstå med de räntorna.
Man får dock ha i minnet att i USA är bolån i praktiken alltid bundna på 30 år, vilket man betalar en saftig premie för. Om räntorna går ner kan man också när som helst binda om lånet och få en lägre ränta, vilket naturligtvis är en flexibilitet banken tar extra betalt för. Amerikanska bolån är också annuitetslån, så man betalar samma summa varje månad, i början av löptiden mest ränta och mot slutet mest amortering. Det ger ju väldigt förutsägbara kostnader, men man får som sagt betala mycket för denna typ av försäkring.
Att amortera nu för att slippa amortera sedan låter konstigt.
Huh?
Kassaflöde har inte direkt att göra med amortering.
Du vet att det finns en slogan “Asset Rich, Cash Poor” och då är ett sätt att förbättra sitt kassaflöde genom att använda tillgångar för att reducera lån…
Detta. En grov uppskattning, men ändå det viktigaste att hålla i huvudet anser jag.