Jag sitter i styrelsen för en Byggnadsförening i en kyrka som har två fastigheter med totalt 19 lägenheter och några lokaler samt kyrkan. Största hyresgästen är församlingen men även andra aktörer. Så jag har lite insyn, även om jag mest “styr”.
Rent allmänt skulle jag säga att det är ett riskabelt upplägg som du spånar på. Det krävs ganska mycket grundläggande jobb som är i princip lika stort om du har fem eller 50 lägenheter. Det är svårt att få till stordriftsfördelar. Kan du göra en del själv är det så klart en fördel. Men det kostar att ha en fastighet och nackdelen med så få hyresgäster/liten fastighet är att du får en extrem riskkoncentration. Du har svårt att plocka pengar från andra fastigheter för att täcka ex en åtgärd i en annan. Utan fastigheten måste hela tiden bära sig själv. Det tar tid och mycket energi. Fundera på om det är värt tiden och risken, som enligt mig är för hög.
Vi har exempelvis två fastigheter och har nu fått hussvamp i den ena. På grund av historian har vi liten kassa och svampens utbredning kommer nog kosta i spannet 4-6 miljoner. Och det utan att värdet på fastigheten ökar en spänn. Det har tidigare funnits planer på att sälja fastigheterna eftersom vi är en så liten församling men dessa har nu konkretiserats framåt. Vi har på grund av vår storlek svårt att dels få låna kapital men också svårt att bygga kassa för att hantera risker, detta eftersom vi är så små och har inte så många intäktskällor. Detsamma kommer sannolikt gälla för dig?
Utöver detta kan det även vara värt att känna till det regelverk som styr hyresmarknaden med privata hyresgäster. Reglerna kommer via såväl lagar som förhandlingar mellan parterna, dvs hyresvärdarna och Hyresgästföreningen. Det är rätt strikt och reglerna är inte dispositiva till hyresgästens nackdel rent allmänt. Så spånar du på sådana lösningar ska du nogsamt utreda var som är möjligt. Inte heller kan du ju sätta hyran hur som helst, men det känner du säkert till.
Min poäng är att det är tufft att vara liten hyresvärd. Det tar mycket tid, innebär hög risk och är tämligen regelstyrt. Risken för felsteg är stor.
Min generella bild utifrån hur jag har bott är också att sådana här fastigheter som ägs av en ensam snubbe ofta är extremt eftersatta. Har själv haft dusch i källaren och 14 grader på vintern eftersom hyresvärden, 70 år, var för snål/inte hade pengar, att göra det relevanta underhållet. Men det är mest en egen erfarenhet som hyresgäst 