Som lekman kan man ofta få en god uppfattning om skicket bara genom att gå runt och kolla samt fråga vad som är bytt och renoverat.
Om tomten är välskött och lutar rätt. Om grund, fasad, takavvattning, fönster och tak är underhållet. Om badrum är renoverade i tid och allt ser underhållet och välvårdat ut, ja då är det mest troligt ett bra hus. Givetvis ska man besikta ändå.
Om hängrännor lutar fel och fönstren flagnar. Om fasaden ser murken ut. Osv osv ja då är det ingen noggrann ägare som bor där.
Ofta gör man ju besiktning först när man vunnit budgivningen. I alla fall så gjorde vi. Eftersom vi var helt inkompetenta så fick vi det ovanliga tipset att ha två besiktningsmän. Det är nämligen väldigt mycket upp till respektive persons tycke och smak vad man anmärker på. Tipset blev således:
det båda anmärker på, det fixar ni, det bara en anmärker på kan ni välja att göra vid eller ej.
Tex anmärkte en på ventilationen medan den andre tyckte att det var helt okej och kom med den typen av hus.
Visst det kostade tror jag 7000 kr extra för en ytterligare, men köper man något för 8 MKr så är det typ felräkningspengar. Plus att man har fått en second opinion - samt att vi kände att vi kunde delegera ansvaret (som vi ändå så klart har, men att två besiktningsmän skulle missa en allvarlig sak får man ju se som osannolikt)
Jag vet att detta förekommer, har hört att det speciellt händer i Nacka. Men det är ett jävla oskick som jag inte förstår hur folk kan gå med på. Som säljare är det ju najs men att som köpare bara gilla läget är för mig helt absurt.
Mycket bra råd i denna tråd i övrigt. Gillade två besiktningsmän som @janbolmeson precis skrev. Helt rätt att det är växelpengar i sammanhanget.
Jag har själv aldrig köpt hus men planerar att göra det. Redan nu så intalar jag mig själv att det kommer kosta pengar och att vara dumsnål kan bli det dyraste jag gör. Vilket får mig att fundera på om jag kanske skulle bli besiktningsman…
Först och främst gå på första visningen och känn efter om du är intresserad vad säger magkänslan. Därefter om du verkligen är intresserad finns de en hel del man kan göra. Tex:
Anlita besiktningsmannen som säljaren använt sig av så du är motpart om han missat något. Ännu bättre är istället att anlita en helt egen besiktningsman (SBR har lista över utbildade). Besiktningsmannen som säljaren använder är som regel någon mäklaren har tipsat om. En mäklare kommer aldrig att fortsätta anlita/rekommendera en noggrann besiktningsman som skriver för mycket. Gör ju bara mäklarens jobb svårare som vill sälja så många bostäder som möjligt. Kräv en besiktningsklasul de är standard och om de vägrar detta så skulle jag vara starkt misstänksam till vad de försöker dölja!
Därefter skulle jag rekommendera att ta med mig en hantverkare om du känner någon som kan följa med. De kan se vad för standard som har gjorts på huset, mest troligt om tex elen/VS/bygg är väl utfört så har ägaren gjort övrigt bra och vice versa.
Är de eget vatten kolla av om de har någon lukt eller smak (fråga efter vattenprov). Om de finns vattenprov skicka de till en säljare av filter och be om deras råd. Har själv råkat ut för att provet sagt att vattnet är tjänligt men när man väl läser de 100-200 ämnena de testat för så är halten för hög på något (vem vet gränsvärdet för fluor eller järn tex?)
Pröva spola och se om de rinner undan. Är ett helvete att byta ut eller relina avlopp.
Köp en fuktmätare och kontrollera själv. Sök på internet så får du fram vart de är lämpligt att granska. (Fuktmätaren kommer du oavsett vilja ha om du köper hus)
Hör av dig till kommunen och se om de har samtliga tillstånd som bygglov m.m. Titta detaljplan och se om de är planerat något i framtiden. Kanske kommer en ny järnväg/väg/elledning precis vid huset. Hur ser de ut med skola/förskola i närheten, är du i ett mindre samhälle så kan de vara att de är nedläggningshotat och kan påverka hur attraktivt de kommer att vara att bo i närheten.
Försök kolla av säljaren vissa saker kan du ta/få reda på själv och att då dubbelkolla vad säljaren sagt i frågeformulär eller om du ställt frågor själv. Då kan du enkelt se om säljaren ljuger eller är ärlig.
Fråga mäklaren efter andra visningen om de kommit upp några frågor och att du gärna vill ha svaren på dessa också.
Sist av allt är de bara att beklaga sig över bostadssituationen vi har nu. Är och har varit säljarens marknad en väldigt lång tid nu… Stor chans att om du är minsta krånglig så säljer de bara till budgivare 2-51. Så försök att aldrig kräva något och vrid och vänd på allt så de inte låter anklagande för att få informationen.
Om du inte har bråttom att flytta in (1-2 år) så skulle jag rekommendera att kontakta husförsäljare och se vad de erbjuder. Väldigt många kommuner i Sverige nu som de är mer fördelaktigt att bygga nytt än att köpa befintligt. Om inte annat kan du få bra med inspiration av att ta fram en husoffert.
Det är på många sätt galet. Men å andra sidan är situationen sådan att säljarsidan måste smida medan järnet är varmt. Det är normalt visning sön-tis, sen budgivning och sen är objektet sålt på fredagen. Man kan inte vänta två veckor och se vad som kommer ut av en ny besiktning och sen ev börja kontakta nästa i budkön. Det är väldigt riskabelt ur säljarens perspektiv, då riskerar man att spekulanterna gått vidare eller drar åt sig öronen pga att den vinnande spekulanten inte är nöjd, vilket kan vara både befogat och obefogat. I sämsta fall behöver säljaren göra om hela processen med följd att många blir misstänksamma kring varför objektet kommer ut igen.
Vad som är rimligt att göra beror mycket på själva objektet. I ett äldre hus finns fler fallgropar jämfört med ett nyare hus. Detta gäller särskilt hus där det gjorts ombyggnader eller förändringar jämfört med husets ursprungliga “setup”. Det kan gälla värmesystem, ventilation och inredda rum i källare/vind. När jag gick på visningar mer aktivt för några år sedan var det väldigt ofta som det fanns brister kopplade just till inredda rum i källare i hus byggda på 20- och 30-talen.
Om du har gått på många visningar i ett område och lärt dig hur de olika hustyperna ser ut så har du också fått en orientering om de brister som kan finnas. Denna erfarenhet är mycket värd. Vissa hustyper är mer problematiska än andra.
Det kan vara bra att prata med besiktningsmannen, om du inte vill kosta på att göra en egen besiktning. Mycket av det som står i besiktningsprotokollet handlar om att friskriva säljaren från möjliga dolda/framtida fel. Det kan handla om att det finns mossa på taket, att marken lutar på fel sätt, att någon installation är gjord på ett olämpligt sätt etc. Det är bra att förstå dessa saker i detalj för att kunna värdera riskerna bättre.
Det är ofta väldigt viktigt att veta när i tiden som olika installationer är gjorda. Även “felaktiga” installationer täcks av försäkringen om de inte räknades som felaktiga vid tiden när de gjordes. Det innebär att ett objekt som haft mycket av “hemmafixande” kan ha risker kopplade till detta. Behovet av en egen besiktning kan vara större där. Det kan på så sätt vara tryggare att köpa ett hus med äldre standard som ingen tagit sig an på allvar än något där det byggts och fixats i tid och otid. Hemmafixandet behöver inte medföra att allt är kaputt men när vattenläckan väl kommer kan det bidra till att skadorna blir större och att försäkringen inte täcker fullt ut.
Jag minns ett äldre hus jag tittade på där det i besiktningsprotokollet talades om avvikande lukt och användes ord som “fuktvandring”. Huset hade inget dramatiskt utgångspris men det fick inga bud alls. Några månader sedan kom huset ut på nytt med ett nytt besiktningsprotokoll där det inte stod något om avvikande lukt. Jag vet förstås inte vad säljaren hade gjort men hen hade uppenbarligen lyckats dölja de brister som ändå fanns.
När vi köpte hus hade vi en besiktningsklausul som ovan. Värt att veta är att du kan dra av kostnaden för besiktning på skatten när du säljer.
Ang Radon så beror det väl också på vart i landet man bor. Där vi köpte hus är det mycket vanligt med radon så de flesta säljare har en radonmätning gjord senast fem år innan försäljning. Om vi hade köpt hus där radon inte är lika vanligt hade jag inte tyckt det var lika viktigt.
Radon är kopplad till berggrunden, om det inte handlar om hus byggt av blåbetong. Om man går på visningar i ett visst område lär man sig snart om radon är ett problem eller inte. Om det är ett problem är det främst åtgärder mot radon som borde vara relevanta. Sådant kostar en del pengar. Att någon haft lite lägre värde en period, om man bor i ett område där problemet finns, verkar inte så relevant.
Angående besiktningsklausul så har jag råkat ut för 2 av 2 gånger när vi lagt bud att mäklaren försöker övertala mig att det är en dålig idé för då kanske säljaren väljer att gå på en budgivare som inte är lika strulig. Varav den ena gången det fanns brister som säljarens besiktningsman pekade på kräver fortsatt utredning. Då har jag svarat att säljaren nog inte är någon att göra affär med för oss.
Nu har vi inte vunnit budgivningen vid dessa tillfällen ändå. Men visst finns otyget även utanför Stockholm (detta är i Örebro med omnejd). Flera bekanta vittnar om samma sak. Man vill inte veta av jobbiga köpare.
En kraftig rekommendation från min sida är att ringa till besiktningsmannen och tjåla lite. De verkar ofta vara pratglada (har varit när jag ringt) och kan ofta ge en mer detaljerad förklaring kring noteringarna i protokollet. Här får man ju ofta också en känsla för vad de faktiskt tycker om huset.
Om objektet är intressant på riktigt kan man väl ta en besiktningsman med sig. Inte för att göra en komplett undersökning utan för att som sakkunnig ha synpunkter och vara ett stöd. Borde vara billigare och snabbare än att få en riktning besiktning utförd.
När egentligen är det man meddelar mäklaren att man är intresserad av att köpa bostaden med besiktningsklausul? När man väl vunnit budgivningen? Eller innan man påbörjar budgivningen?
Jag skulle göra det i samband med att jag börjar buda. Som säljare skulle jag bli galen om folk villkorar sina bud efteråt. Både köpare och säljare ska vara nöjda. Båda kan ha nytta av det efteråt.
Är det någon idé att inför ens första bud meddela mäklaren att man endast är intresserad av att delta i budgivningen om man får skriva in en besiktningsklausul i köpeskontraktet?
Då meddelar man mäklaren/säljaren tydligt sin avsikt, vinner man budgivningen så ska det väl mycket till då att man väljs bort pga besikningsklausulen om allt sköts snyggt.
Finns risken för säljaren att köparen häver köpet efter besiktningen genom att hänvisa till någon detalj i besiktningen? De flesta hus har väl någon liten anmärkning, eller? Kan denna situation uppstå förstår jag om säljaren inte accepterar en besiktningsklausul.
Som säljare vill man inte ut på marknaden “en gång till”.
Ja, en besiktningsklausul är i regel “öppet köp” för köparen. Det vill säga om besiktningen av huset innebär att köparen inte är nöjd så får denne häva köpet. Det finns ju olika alternativ t.ex. att man villkorar ett vite vid hävning av köpet - det är ju upp till de båda parterna att hitta en överenskommelse.
Ska kolla in en bostad i helgen, det står i annonsen på Hemnet “Besiktningsprotokoll kommer finnas tillgängligt 10/8.”, även samtliga renoveringar står i annonsen vilket är ganska ovanligt i de annonser jag har sett.
Spontant får jag intrycket att säljaren är seriös, samtidigt verkar denne lite mer ordentlig än andra på Hemnet vilket får mig att tänka “Hmm… försöker säljaren dölja något?”.
Förstår jag det rätt att jag borde säga till mäklaren att jag vill ha en besiktningsklausul om jag verkligen vill göra det rätt från mig?
En sak som många glömmer och det är en av de viktigaste sakerna är att ringa på hos grannarna och kolla av läget lite, för att se vad det är för folk man får till granne. Även om mögel hål i tak etc är riktigt illa så är en idiot till granne inget man kan fixa.
Om man inte är bekant med området så skulle jag söka upp lite forum etc och se vad som skrivs om närområdet.
