Ägarlägenheter istället för bostadsrätter

Övrigt
1

Jag har länge varit förundrad över Sveriges förtjusning i bostadsrätter.

Först betalar man en dyr insats som säkert motsvarar byggkostnaden för hela lägenheten.

Sedan betalar man via en avgift till en bostadsrättsförening lån som säkert ibland motsvarar ytterligare en lägenhet.

Det har varit svårt att hyra ut lägenheten om man behöver.
Till allt måste man i princip fråga om lov.
Dessutom kan lägenheten förverkas.

Det som köper brf lägenhet måste kolla upp föreningen noggrant med lån med mera.

En ägar lägenhet är enklare att bedöma kostnaden på.

Dessutom kan man köpa någon eller några och hyra ut utan krångel om man är stadd vid god kassa.

För något tiotal år sedan tänkte jag börja uppföra ägarlägenheter via min dåvarande firma.

Hade goda kontakter i byggbranschen och tänkte låta bygga hus med fyra ägarlägenheter.

Tänkte givetvis börja i liten skala.
Banken var dock helt kallsinnig till idén.

Deras svar var: vad tjänar vi på detta!

Ansökte även om lån till ett hyreshus med sex lägenheter har jag för mig det var.

Någon gång de åren.

Då var det inte problem att få ett lika stort lån beviljat.

Kom dock bara tvåa i budgivningen.

Nu ska jag försöka knyta ihop tråden.

Så om ni förstår vill jag ge ett förslag till alla lägenhetköpare att titta och efterfråga ägarlägenheter i första hand.

Sedan är det ett förslag till driftiga entreprenörer och hustillverkare som har svårt att sälja villor just nu.

Räkna på alternativet att uppföra mindre hus med ägarlägenheter tills efterfrågan öppnar upp på villor igen.

Ett hus med fyra lägenheter 2 plan behöver inte mycket större tomt än en större villa osv.

Det borde gå att pressa priset Per lägenhet ordentligt jämfört med dagens bostadsrätter?

Ägarlägenheter är även ypperliga för exempelvis dem som sålt Villan och vill fortsätta att ha låga kostnader.

Vänligen

Veikka

10 gillningar
2

Spontana nackdelar med ägarlägenheter jag kan tänka mig från en boendes perspektiv:

  • Störande boendemiljö pga skumma hyrestagare och tillhörande verksamheter som omsätts i hög takt
  • Det tillkommer forfarande en samfällighetsavgift för förvaltningen av ett flerbostadshus.
3 gillningar
3

Den stora scammen med bostadsrätter är just som du beskriver att det finns en mellanhand som säljer samma lägenhet både till föreningen och till medlemmen. Då är det bättre med idéburna byggherrar som typ HSB där det är föreningen själv som bygger.

Men när föreningen väl finns så bor jag hellre i en bostadsrätt med bostadsrättsförening än en ägarlägenhet med samfällighetsförening. Tycker att föreningskänslan kring förvaltningen har fungerat bra i de föreningar där jag har bott. Och så vill man inte råka bli granne med ett AirBnB.

5 gillningar
4

Jag tänker att detta inte borde vara något problem, jag letar själv efter ägarlägenhet att köpa endast för att hyra ut. Men jag är ju väldigt försiktig med vem jag hyr ut det till.

Yes, men denna är betydligt lägre då samfälligheter i regel inte har några lån som skall betalas! Iallafall inte från start.

Jag kommer aldrig köpa en bostadsrätt igen, även om jag själv ska bo där. Vill ha / behöver möjligheten att kunna hyra ut obehindrat när jag vill.

3 gillningar
5

Jag tror att det blir svårt för ägarlägenheter att konkurrera. För att de ska kunna göra det skulle bostadsrättens del av föreningens lån börja behöva ses som en del av priset av köparen och som en del av lånet av banken. Som det är nu ser en ägd lägenhet dyrare ut än motsvarande bostadsrätt, och banken är snålare med lån. Med tanke på detta är det underligt att inte bostadsrättsvillor blivit mer populära. :thinking:

6

Det här synsättet tror jag är vanligt bland köpare av ägarlägenheter. För alla som inte äger lägenheten blir det som att plocka det sämsta ur två världar:

  • Sämre granne än bostadsrätt eftersom du inte köpt för att bo där själv och därför kan antas ha lägre intresse av att upprätthålla en god grannsämja. Jag hade inte köpt lägenheten bredvid din.
  • Sämre än hyresrätt eftersom hyresvärden är någon liten fristående tjomme. Dessutom har inte grannen samma hyresvärd. Stor risk att klagomål skjuts på framtiden. Jag hade inte hyrt din lägenhet.

Den enda jag känner som bott i ägarlägenhet klagade på att grannarna sköt ner alla förbättringsförslag i samfälligheten. “Alla var bara snåla libertarianer”.

5 gillningar
7

(I exempelvis Finland så finns ju hyreslägenheter ägarlägenheter samt en variant av bostadsrätter.

Där betalas en insats som ofta är relativt sett låg
Men när man säljer så får man bara sälja för det man har köpt den för plus index.

Jag har inte hört att det är några större problem med okynnes uthyrning av ägarlägenheter i Finland.)

OBS!
Exemplet med Finland kan vara ett dåligt val som exempel på ägarlägenheter från mig.
Tack vare Esko har jag förstått att jag kanske har missförstått ägarförhållandena på bostäder i Finland.

Om vi sedan tar exemplet Spanien där också ägarlägenheter är vanliga.
Förekommer för visso mycket uthyrning på semesterorten.

Däremot förstår jag inte argumentet att det skall vara svårt att konkurrera med ägarlägenheternas totalkostnad kontra bostadsrätt.

Om jag tar exemplet Spanien igen.
En lägenhet jag tittade på för ca 5 år sedan, som var relativt ny.
Bra område vid Solkusten.
Den hade kostat under miljonen då.
Avgiften för skötsel/drift av pool och yttre fastighetsskötsel med mera var ca 400 kr.
Till det till kom fastighetsskatt och försäkring samt el.
Ett sådant upplägg gör ju att den som har kunnat betala bort lägenheten har väldigt låga kostnader.

Om vi tar Sverige igen.
Om ni ska jämföra kostnaden på ägarlägenhet och bostadsrätt så måste ni än en gång lägga ihop lånet på bostadsrätten samt lägga till den del ni har av föreningens lån.

Om vi skulle göra ett antagande att en husleverantör som kan sälja nyckelfärdiga små villor för 1,5 -2 miljoner. +Tomt och anslutningar.
Torde det vara ytterst sannolikt att de kan göra hus med exempelvis 4 ägarlägenheter förmånligt.

Dessutom blir tomtkostnaden billigare Per fastighet då man kan ha i principen lika stor tomt och anslutningsavgiften fördelas på fyra i princip.

Sedan anser jag också att det är ett trevligt sätt att bygga på varvat med villor.
Har alla möjligheter att bli lugna mixade områden.

Personligen tror jag att motståndet i Sverige till stor del beror på att det inte har varit så vanligt.

Det är något som är vanligt utomlands och det fungerar bra där varför skulle det inte kunna fungera bra i Sverige?

3 gillningar
8

Alla dagar i veckan hade jag valt en ägarlägenhet före en bostadsrätt. Att en styrelse i en förening ska sitta å bestämma hur min investering ska nyttjas är rena vansinnet. Klart det kan uppstå problem med stökiga högljudda hyesgäster. Men inte skulle någon hyra ut sin lägenhet till vem som helst ? Utan snarare hade man ju varit aktsam å selektiv med vem man hyr ut till. I dessa tider när ingen människa vill sälja men ändå kanske flytta så hade alternativet att hyra ut befintlig bostad i den ägandeformen klart underlättat nuvarande situation.

9 gillningar
9

Bostadsrätt som ägandeform för boende är väl relativt unikt i Sverige, vad jag vet är i princip alla andra ägandeformer utomlands äganderätt, aldrig hört talas om något annat.
Förutom möjligtvis Finland som du precis nämnde.

Funkar det i resten av världen bör det ju funka här också.

4 gillningar
10

Jag håller med aven del av det Du skriver - men i min kommentar siktar jag in mig direkt på din undran och de motargument som finns:

  1. Lagen i Sverige är anpassad efter brf. Det underlättar tvister och möjlighet till finansiering väsentligt.

  2. Det kan bli problem att sälja en så udda boendeform.

  3. Det är inte så kul att bo i ett hus där kanske 50 % av lägenheterna hyrs ut på kort eller lång tid

  4. Renoveringar och underhåll - antingen måste man ha tydliga regler och möjlighet för majoriteten att bestämma - då är vi nästan i brf igen - eller inte - och då kan det bli ändlöst tjafs kring vad och när saker skall göras.

  5. Det är svårt att kasta ut dem som inte betalar. Se hur det ser ut i Spanien - inte roligt.

Det finns en avgörande fördel - en brf kan inte dra av räntorna- det gör det mer fördelaktigt att lånen finns hos den enskilda.

Jag tror vi kommer få se en hel del problem även i brf nu när föreningarna (inte alla) inte kan köra med oförändrade avgifter längre. Många har ju struntat i att göra ordentliga avsättningar och nu är det något av en perfekt storm för deras ekonomi. Räkna med att medlemmarna vaknar när avgifterna höjs kraftigt.

För att använda ett slitet uttryck brf-modellen har tjänat oss väl - men man skall vara medveten om att man inte köper själva lägenheten utan en nyttjanderätt och en andel i föreningen.

2 gillningar
11

Om jag skulle välja å bo i en lägenhet så skulle valet bli ägarlägenhet… Samma sak med hus… Varför en dyr förening??
Såg på hemnet där typ ett bostadsrätthus kostar typ 5 miljoner å har en månadshyra på 6-7.000 kr… Blir ju svindyrt…
Man kan inte komma ifrån hyran för föreningen har sina egna lån, dom kan man inte lösa för att få ner månadskostnaderna…
Ägarlägenheter bli ju klart mycke billigare att bo i än bostadrätter… Förr va namnet andelslägenhet…

3 gillningar
12

Citat

Var inte så konservativ nu! Detta gäller endast idag
:slight_smile:

13

En sak som kan bli bökig med ägarlägenheter är hur finansiering av oväntade händelser sker. Vattenläcka, taket ramlar in. Det finns inte tillräckligt med kapital i samfälligheten. Hur löser man det då? I en Brf lånar man bara upp.

6 gillningar
14

Läste en artikel för länge sedan om franska ägarlägenheter. Enorma problem när huset blir så där 50-70 år gammalt. Många ägare varken kan eller vill vara med om att bekosta nödvändiga renoveringar.

3 gillningar
15

En del löser det genom att de tar in en byggherre som river huset och bygger nytt och samtidigt bygger på höjden.
Byggherren får andel i fastigheten och X antal lägenheter och de boende får nya och eventuellt större lägenheter.

1 gillning
16

Fastigheter har ju en ekonomisk livslängd på ca 50 år oavsett om det är en ägarlägenhet bostadsrätt eller villa.

Ett stenhus i södra Europa har ju kanske en längre ekonomisk livslängd i stomme med mera men det är ändå mycket annat som behöver underhållas.

Tyvärr är fastigheter ofta förbrukade rent ekonomiskt om inte underhåll har utförts.

Även här i Sverige blir det ju problem när gamla fastigheter renoveras.
Hyrorna kan höjas väldigt mycket om inte det har lagts undan pengar.

Bostadsrättsföreningar som har slarvat med underhållet eller underhållskassa får stora problem med tiden.

Att köpa en 40-50 år gammal villa kan vara en veritabel ekonomisk bomb.

Jag är osäker på hur de har löst det i exempelvis Finland med oväntade händelser i ägarlägenheter.

Men jag skulle kunna anta att en ekonomiska samfälligheten har en gemensam försäkring för sådana händelser. De som ägt radhus vet säkert då det blir en liknande situation?

Förslagsvis gör man ett juridiskt dokument när man säljer/köper fastigheterna första gången, att alla är gemensamt betalningsansvariga för yttre underhåll och skötsel.

Alternativt betalar man in årsvis till en reparations och underhållsfond.

De flesta fastighetsägare är rädda om sitt kapital och ser nog till att betala om inte annat när Kronofogden skickar brev.

Men det är nog inget Jag behöver försöka lösa, lösningarna finns nog redan.

Som sagt fungerar i flera länder.

1 gillning
17

Finns en artikel om det på Wikipedia:

Det finns i flera länder men verkar sällan vara den vanligaste ägarformen. I New York City är 75% av lägenheterna är bostadsrätter, och Tyskland har 3 miljoner.

2 gillningar
18

Intressant tråd!

Jag skulle tro att BRF är så vanliga av Sverige mest av tradition samt att man (precis som du säger) har möjlighet att låna mer totalt per lägenhet (egna län + föreningens) vilket ju är bra i en miljö med extremt låga räntor. Sen tror jag folk inte är så insatta i lån och så vilket ju inte varit något problem räntorna bara går ner.

Vad skulle du säga är skillnaden mellan en ägarlägenhet och en br i en förening utan lån (sådana finns)?

Kan man ha sin ägarlägenhet i centrala Helsingfors som airbnb och ta ut 2000/kr per natt? Det är såklart risker att hyra ut så men om man kan dra in 600k/år är det kanske värt det? Vet folk i Sthlm som hyrt ut så men till slut stoppats av sin BRF.

1 gillning
19

Kom igen. “En fastighet har en ekonomisk livslängd på 50 år”… Du menar att hus byggda före 1973 är i princip rivningsfärdiga?

“Att köpa en 40-50 år gammal villa kan vara en veritabel ekonomisk bomb” Visst, men det är undantag, inte regel. Själv umgås jag med många som har 70- och 80-talsvillor samt har en själv. Jag kan försäkra dig om att de är i ett utmärkt skick.

Min erfarenhet är att kvaliteten på dessa hus är hög. Vad gäller isolering är de i många fall skyhögt bättre än många nybyggda objekt. Idag mycket viktigt med nuvarande elpriser.

8 gillningar
20

Du har så rätt.
Är van vid ägarlägenheter från mina år utomlands och har alltid tyckt att ägarlägenheter vore ett mycket sundare alternativ än BR också i Sverige. Minns att det tidigare var omöjligt att få ett banklån för att köpa någon av de få ägarlägenheter som fanns men lyckades aldrig få ett svar varför. Kanske enklare nu.

Hade ett tag en tanke på att köpa en hyresfastighet och göra om hyresrätterna till ägarlägenheter men efter lite efterforskning så förstod jag att det inte vore möjligt då ägarlägenheter endast kan skapas i nybyggen eller genom att bygga om en kontorsfastighet till en fastighet med ägarlägenheter. En bostadsfastighet måste nämligen stå tom i 8 år för att kunna omtaxeras till ägarlägenhetsfastighet, IDIOTI!

“Den som är nyfiken på det här med ägarlägenheter bör känna till de krav som finns för att den formen av ägande ska kunna bli verklighet. Till att börja med fungerar det mindre bra med befintliga hyres- eller bostadsrätter, eftersom reglerna säger att lägenheten i detta fall inte får ha utnyttjats som bostad under de senaste åtta åren”.

1 gillning