Den svenska bostadsmarknaden jämfört med den finska

Övrigt
1

Hej allihopa!

Under den senaste tiden så har jag reflekterat en hel del på hur den svenska bostadsmarknaden är uppbyggd och vad det är som enligt mig inte fungerar.

Anledningen till detta är att jag utvandrat från Sverige till vårt östra grannland under början av 2023 men har haft ett ankare kvar då vi hade skrivit upp oss på en nyproduktion under 2021. Vi testade nyligen att hyra ut vår nyproducerade lägenhet i Sverige och blev helt överrumplade av par och barnfamiljer vars kontrakt skulle gå ut vid månadsskiftet och riskerade att hamna på gatan.

Som exempel från vår uthyrning av en ägarlägenhet i Finland så har folk ett stort utbud av hyresbostäder att välja bland och kan skriva upp sig på trygga tillsvidarekontakt, det är bara att välja och vraka. Marknadshyrorna i Helsingfors ligger i snitt för ettor på 27e/kvm/mån, tvåor 21e och treor 19e. Hela 40% i landet hyr tillsvidare från andra privata bostadsägare med ägarlägenhet.

I Sverige - en reglerad hyresmarknad som bidrar till en väldigt osäker andrahandsmarknad om man är i behov av ett boende på kort varsel och en i princip total avsaknad av ägda lägenheter där BRF föreningar i stället godkänner uthyrningar vid särskilda skäl och med ett års mellanrum utgör grunden i den svenska bostadsmarknaden.

När vi berättade för vänner att vi köpt en rätt att bo för flera miljoner kronor som vi tar över med 12500kr/kvm i lån som vi alltså inte kan påverka eller betala av lånet på och inte kan hyra ut som man vill så är man inne och petar på det mesta som inte fungerar på svenska bostadsmarknaden, och lägg sedan till inlåsningseffekten med permanent vinstskatt på villasidan. Allt detta är unikt för Sverige i Europa.

Mellan 2010-2015 så ökade dom svenska bostadspriserna näst mest i hela Europa, bara efter Estland som två decennier tidigare blivit självständiga från Sovjetunionen och haft ett stort uppsving i sin ekonomi och kom från historiskt låga priser. Men varför ökade det så mycket i Sverige? Bristen på privata hyresrätter och systemet med kö-poäng gör att man helt enkelt måste köpa en rätt att bo i vilket har lett till säljarnas marknad under långa perioder.

Som referens ökade bostadspriserna i Stor-Stockholm mellan 2005 och 2021 med +190 procent och i Helsingforsregionen +70 procent över de 16 åren.

En bostadsrätt, som i praktiken är en subventionerad äganderätt där man förhandlat bort ägandeskapet, gör att priserna dragit iväg under perioden med låg ränta. Tänk om dessa föreningslån skulle visas i försäljningspriset på Hemnet? Alltså inte i någon rad i annonsen utan det första priset du ser när du letar bostäder.

I Finland har man samma upplägg med en avgift som täcker service och underhåll med en motsvarande underhållsfond. Prismässigt har du ett försäljningspris och ett skuldfritt pris. Går du in med skuldfria priset har du alltså inga lån och avgiftshöjningar pga ränteläge att oroa dig över från föreningens sida och det är alltid det skuldfria priset som visas i annonserna. Vid större renoveringar i framtiden går du in kontant eller tar ett bolagslån med andra i föreningen på din lgh som ökar avgiften.

När Finland avreglerade sin hyresmarknad på 90 talet ökade incitament att hyra ut för privatpersoner vilket innebar mer skatt för staten, tryggare andrahandsmarknad och mycket mindre svarta kontrakt.

Vart jag vill komma med detta är att det enligt mig finns stora fundamentala brister och en stor ovilja att göra något åt detta från dom som är inne i systemet. Alla som sitter på en billig hyresrätt kommer aldrig vilja bli av med systemet, företagen som bygger BRF:ers ryggrad hade knäckts om priserna uppdaterats och dom är väldigt måna om att kunna baka in stora lån i bostadsrätterna för att kunna hålla priserna på en artificiellt lägre nivå och locka till sig kunder. Staten vill inte få bort sin kassako i vinstskatten då en rörligare bostadsmarknad inte är värt det tappet samtidigt som man missar miljarder på svarta hyreskontrakt för att det helt enkelt är för krångligt att hyra ut lagligt som privatperson.

Vad tycker ni? Skulle man ta efter finska marknaden på någon punkt eller är det bara att köra på med det befintliga systemet? Eller har ni några andra synpunkter?

8 gillningar
2

Hur funkar det med styrelser för motsvarigheten till brf i Finland, för det låter opraktiskt att alla ska ha en åsikt.

3

Man väljer en bolagsstyrelse som sköter centrala delarna. Vid saker som påverkar dom boende har man teamsmöte där man röstar igenom ändringar. Likt som i Sverige skulle jag säga.

Stora skillnadern är att man slipper be om lov för att hyra ut då man äger boendet och det andra är att man kan påverka ekonomin efter ens förutsättningar.

T.ex. kan man välja att ta ett motsvarande banklån som i Sverige och då lösa ut hela bolagsslånet via banken och köra på med ett klassiskt banklån. Det andra alternativet är att du övertar bolagets lån direkt och behöver inte gå till banken. Då behöver man uppfylla kraven för det vilket brukar vara ca 30% handpenning (försäljningspriset som jag nämnde ovan.) Betalar du av din lägenhet så har du inga lån kvar vilket inte är möjligt med BRF modellen. När lån tas i framtiden för renoveringar väljer alla om man vill betala av det direkt eller lägga det på avgiften.

4

En grej man bör hålla i minnet om man gör en jämförelse mellan dessa två länder är att det finns ganska stora demografiska skillnader. Finland har nordeuropas lägsta födelsetal och väldigt liten invandring, och så har det varit väldigt länge. De har legat under 0,4% årlig befolkningstillväxt sedan början av 1990-talet; idag är den nere på 0,3% och befolkningen väntas börja minska år 2034. Deras befolkningspyramid blir gradvis allt smalare i botten vilket minskar efterfrågan på små lägenheter. Befolkningen har bara ökat med ca 10% sedan 1990; i Sverige har den under samma period ökat med över 20%.

I Sverige har vi historiskt sett litat mycket till allmännyttan för att se till att det byggs tillräckligt med bostäder, men på många håll (och särskilt i Stockholm) slutade allmännyttan nästan helt bygga bostäder efter miljonprogrammets dagar; först eftersom det inte behövdes (miljonprogrammet skapade ett överskott på bostäder som räckte i bortåt 20 år) och därefter av politiska skäl.

Personligen är jag starkt emot marknadshyra; eftersom tomtmark i stadsmiljö är en av naturliga skäl mycket begränsad resurs är detta problem inte så enkelt som tillgång och efterfrågan. En sak du inte nämner är att i Finland har man mycket generösare regler för bostadsbidrag än vi har här. Däremot håller jag med om att dagens svenska system är dysfunktionellt. För att det ska fungera ordentligt krävs att det allmänna bygger betydligt mer. I bostadsrätt bor man till självkostnadspris; det finns i mina ögon ingen vettig anledning till att hyresgäster inte också skulle få göra det, i alla fall när det allmänna är huvudman.

8 gillningar
5

Grattis. Finland är bra mycket bättre än Sverige.
Finland har reformerat sin bostadsmarknad med Sverige som avskräckande exempel.
Vi har kvar planekonomin med dess brister och obalanser.
Vår bostads"marknad" var en katastrof redan innan den okontrollerade massinvandringen.

2 gillningar
6

Du framställer det här med att man får hyra ut precis som man vill som en bra sak, men jag och de flesta andra håller inte med. Visst att det gör det lättare att hitta lägenhet att hyra, men det gör det också sämre att äga för att bo. Det är trots allt inte någon lag på att BRFer måste göra det svårt att hyra ut, utan det är medlemmarna i föreningen som vill att det ska vara svårt.

6 gillningar
7

Om vi zoomar in och jämför Stor-Helsingfors och Stor-Stockholm mellan 1990-2023 så har vi följande tal:

Stor-Helsingfors
822.000 invånare 1990
1 576.000 invånare 2023

Ökning 754k eller 91%

Stor-Stockholm
1 641.000 invånare 1990
2 454.000 invånare 2023

Ökning 813k eller 49%.

Ser inte att det är detta som gör den stora skillnaden mellan prisökningarna mellan huvudstads områdena.

Finland har ett generöst bostadsbidragssystem som låginkomsttagare kan ta del av oavsett bostadsform. Dom stora grupperna som får bostadsbidrag är studenter och arbetslösa, ca 40% per grupp. Dessa bostadsbidrag dämpar skillnaderna i hyresnivåerna och gör att alla har olika alternativ att välja bland. Detta är den stora anledningen att det inte förekommer svarta kontrakt inom allmännyttan mm.

Hade jag varit låginkomsttagare och i ett snabbt behov av bostad så hade jag alla dagar i veckan föredragit marknadshyrorna jag skrev om ovan och ett bostadsbidrag för att mildra kostnaderna om jag kan flytta in imorgon, vilket är verklighet i Finland. Det finns ingen bostadskö.

Att det är självkostnadspris med flera års kösystem alternativt osäkra andrahandskontrakt eller bo svart ser jag inte som ett system att sträva efter.

Förstår inte resonemanget med motstånd till marknadshyror och tillgänglig mark i städerna. Om man gör om systemet behöver man bygga exakt 0 nya bostäder för att det ska slå igenom.

1 gillning
9

Var har du fått siffran 822 000 invånare i Stor-Helsingfors 1990 från? Finska wikipedia säger 1 062 320 invånare 1990 vilket låter rimligare; det skulle då vara 48%. Räknar man bara centralorten (Stockholms respektive Helsingfors stad) så har Stockholm vuxit ca 44% sedan 1990 medan Helsingfors vuxit ca 37%, och då har Stockholms stad något mindre landyta och betydligt större befolkning än Helsingfors stad.

På vilket sätt dämpar bostadsbidragen skillnader i hyresnivåer??? Jag säger för övrigt inte att bostadsbidrag är fel, hur man väljer att finansiera att alla ska ha bostad är en annan diskussion, men jag förstår inte resonemanget här.

Inte jag heller. Priserna är höga därför att utbudet är begränsat. På orter där det är mindre konkurrens om bostäderna är priserna lägre. Den enda lösningen är att bygga fler bostäder. Förespråkare för marknadshyra brukar mena att om man låter hyresvärdarna sätta hyran fritt så att de uppnår önskad lönsamhet i byggprojekten så sköter marknaden om detta. Jag ställer mig högst tvivlande till att detta faktiskt fungerar som det påstås, av en lång rad anledningar, men det är inte den enda tänkbara lösningen på problemet. Det system vi har idag i Sverige håller jag med om att det inte är eftersträvansvärt, och jag menar att det största problemet är att varken marknadens aktörer eller det allmänna bygger i tillräcklig utsträckning. Jag menar att lösningen till största delen (men inte enbart) borde komma från det allmännas sida.

10

Om du ska jämföra priser så får du jämföra rätt saker.

En bostadsrätt i Helsingfors kostar en bråkdel av svenska priserna, finns ingen efterfrågan på den boendeformen på finska sidan. Äganderätter i Sverige kostar 10-15kkr mer per kvm än motsvarande BRF då man inte bakar in föreningslån i avgiften.

12

Ser fortfarande inte att dina siffror förklarar skillnaden på 70% prisökningar i Helsingfors och 190% i Stockholm mellan 2005-2021. Demografi och yta kan spela in någon procent men det ska inte skilja så mycket, det är bristen på hyresalternativ på kort sikt som är boven. Om det är obalans i Finland med för dyra köppriser så hyr folk i stället. Det har inte varit säljarens marknad i samma omfattning som i Sverige.

Bostadsbidragen dämpar skillnaderna just då låginkomsttagare kan hyra likvärdiga bostäder som gemene man. Det möjliggör att man inte behöver samla alla låginkomsttagare i utsatta områden.

13

Ja Finland är väl bättre än sverige på typ allt. Lyckligare, bättre skola, bättre elsystem, bättre bostadsmarknad, mindre gängkriminalitet mm.

3 gillningar
14

Den stora skillnaden är antalet BRF kontra äganderätt. På Hemnet har du totalt 104 ägarlägenheter till salu i hela Sverige jämför med 20k+ BRF. I Finland finns 1600 BRF till salu kontra 26k+ äganderätter.

Här är BRF:er till salu i Helsingfors på Finlands motsvarighet till hemmet:

16

Mer och mer som skiljer, men det jag ser som det stora nu är bostadsmarknaden och hade hoppats på en konstruktiv diskussion i tråden. Många som fortsatt ser fördelar med BRF och reglerad hyresmarknad.

17

Du har bott där ett knappt år och skriver ett inlägg om att boendet i Sverige är skitdåligt och i Finland är det jättebra. Varför skulle det vara starten på en konstruktiv diskussion?

1 gillning
18

Har sedan 2012 tillbringat någon månad per år här men som sagt nu skillnaderna slog mig och om du avfärdar allt jag skrivit om svenska bostadsmarknaden som icke konstruktivt och som “skitdåligt” så får det stå för dig.

19

Ja den du länkade för 2mkr är en äganderätt, bostadsrätterna jag länkade till kostar ca 300-500kkr.

20

Kan inte hitta något som du skriver är bättre i Sverige än i Finland i ditt inlägg? Mellan raderna kan man förstås läsa att du har lätt att hyra ut din nyproducerade lägenhet som du av någon anledning behåller. Det är ju … konstruktivt. Sälj nyproduktionen, släpp ankaret och lycka till i Finland.

21

Fyll gärna på i diskussionen med fördelar med den svenska modellen? Förstår att det kan vara ett känsligt ämne då man har mycket pengar investerade i sin bostad.

1 gillning
22

Jag skulle definitivt inte påstå att det är så i Sverige, i alla fall inte i min BRF. Här fattar styrelsen beslut som definitivt påverkar de boende och genomför dessa, utan att vare sig fråga eller informera övriga medlemmar.

1 gillning
23

Nu bor jag själv i en brf lägenhet men hade önskat att den var en ägarlägenhet.

Min nästa bostad ska vara en äganderätt helt klart sen om drt är en ägarlägenhet eller litet småhus/radhus återstår att se.

Det värsta med att själv vara aktiv och bry sig i en brf styrelse är att man märker oviljan hos folk att hjälpa till med arbete många gånger visst finns några eldsjälar men i de flesta föreningar jag suttit så har de varit få utan de flesta förväntar sig att någon annan ska göra allt arbete en förening kräver…

Då är jag hellre villig att leja bort allt arbeta och betala något mer i avgift samt hyra ut hur man vill.

Som exempel så hyr jag just nu ut min brf då jag flyttat utomlands men får enbart tillåtelse att hyra ut max 1 år… hade varit skönt att kunna ha kvar lägenheten och hyra ut den för att jag har ju ändå en tanke att komma tillbaks till sverige i framtiden men som det ser ut nu så verkar det som att jag antingen får låta lägenheten stå tom om ett år och kicka ut min hyresgäst eller sälja.