Det här måste vara en av de bästa trådarna på forumet. Den har iallafall fått mig att tänka om vad gäller hur jag tänker mig att lägga upp planen för mitt kapitalbyggande för resten av livet.
Jag har räknar på följande förutsättningar och livsval:
- Jag är 48 år 2026, ensamstående med 2 barn, och mitt huslån ligger på 50% belåning, och är ungefär dubbelt så stort som mitt kapital i värdepapper.
- Jag fortsätter med en sparkvot på ca 20% av nettolönen till kapitaluppyggnad tills barnen är självförsörjande, går upp till ca 25% när barnen blir självförsörjande, och går ner till ca 5% när jag går ner på halvtid. När jag går i pension så börjar jag istället ta ut pengar.
- Huspriserna utvecklas på samma sätt som de senaste 40 åren, dvs 5% ökning per år
- Inflationen är 4% per år.
- Börsen utvecklas med 7% per år.
- När barnen fyller 25 får de en miljon var i förtida arv.
- 5 miljoner ges till barnbarnen 2058, då är de ca 25. Det motsvarar ungefär 1,5 miljoner i dagens pengavärde.
- Går ner på 50% arbetstid vid 60 och pension vid 70 (egen företagare).
- När jag dör går arvet till barnen, som förhoppningsvis inte behöver det eftersom de är i pensionsåldern då.
- Jag fortsätter att amortera 1% av bolånet per år.
Det här ger en fin och bekväm kalkyl med mycket goda marginaler.
- Redan om 4 år så blir mitt sparade kapital lika stort som husets värde.
- När jag går ner på halvtid vid 60, så ligger belåningsgraden på bekväma 25% och mina aktiekapital ligger på 1,6 ggr bolånets värde så jag skulle kunna betala av huset direkt. Och då har jag ändå givit barnen varsin miljon i 25-årspresent några år tidigare.
- Lånen på huset kommer inte att vara ett problem. När jag går i pension vid 70 så ligger belåningsgraden på bekväma 15% och jag har 2,35 ggr så mycket värdepapper som lån.
- När jag dör är belåninggraden 4%. I praktiken så ärver barnen ett nästan obelånat hus och dessutom en rejäl hög värdepapper.
Reflektioner
Givet den här kalkylen så är det inga som helst problem att amortera världigt lite. Om jag ändrar kalkylen till att inte amortera alls och en konservativ utveckling av fastighetspriserna på vara 2% så hamnar jag ändå på en belåningsgrad på 22% vid döden och 32% vid pensionen, och jag kommer att ha lika mycket pengar i värdepapper som huslånen under hela tiden som jag är pensionär. Om jag samtidigt räknar med en inflation på 4% så innebär det att husets värde reellt halveras motför idag, men det är ändå inget problem. Belåningsgraden förblir låg. Och rimligen så har pensionen följt inflationsutvecklingen.
Om något så är kalkylen för konservativ. Även om husvärdena långsiktigt reellt havererar så är det ändå inga problem att sitta med bolån som pensionär. Med lite positiva utfall så är det snarare så att jag kan spara mindre pengar och ge mer till barn- och barnbarn. Att dö med ett lågbelånat hus och flera miljoner (i dagens penningvärde) på banken känns också helt onödigt, det är snarare så att jag borde bränna mer pengar eller jobba mindre ännu tidigare.
Om jag jämför med en likadan kalkyl där jag är nöjd med mitt nuvarande aktiekapital och fokuserar på att betala av huslånen blir kalkylen brutalt mycket sämre. Visserligen är jag skuldfri strax efter 60 men mitt aktiekapital är bara 20% av vad det skulle ha varit om med fokus på kapitalbyggande. Jag kommer inte att kunna ge något till barnbarnen när de är i 25-årsåldern och mitt reella aktiekapital vid döden kommer att vara ca 20% av det som det skulle ha varit i det primära scenariot trots att jag inte givit något till barnbarnen.
För mig är slutsaten glasklar - fokusera inte på att betala av huslånen. Håll dem på en rimlig nivå istället.
