Amortering, den sämsta sparformen?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
41

Gällande likviditet är det väl det man har bufferten till. Mer likviditet än min buffert + i nödfall aktiefonder ser jag inte behov av.

Som tidigare svar tar upp så behöver avkastningen jämföras med andra investeringar utan risk, i praktiken sparkonto. På detta forum är det ju inte ovanligt med folk som sparar i räntefonder på ISK, samtidigt som de betalar bolåneräntor som överstiger vad de tjänar (eller snarare förlorar, efter skatt) på sina ränteinvesteringar… Att det går att trixa till sig inlåningsräntor som överstiger bolåneräntan hör väl inte till vanligheterna så det är nog inget man ska förlita sig på.

Jag tycker man i dessa diskussioner ska bortse från eventuella psykologiska effekter, för åtminstone i mitt fall vägs olustkänslan av skuld upp av FOMO:n man får av att inte maxa investeringarna på aktiemarknaden. Men trots det tycker jag alltså att amortering är en helt okej sparform, om man jämför den med annat räntesparande.

42

Amortera! Varför envisas med att ge pengar till banken när du inte behöver göra det? Vi överamorterar och det är det roligaste vi vet när vi konstaterar att vi nästa månad betalar några spänn mindre i ränta till vår banktjänsteman. Några spänn är inte mycket, men det blir mer och mer för varje månad som går. Det blir ju en slant varje månad som jag kan lägga på en glass eller något annat roligt till mig istället för att ge dem till banken.

Sedan en annan tankeställare: vad vill du göra med alla dessa pengar som du har sparat genom att amortera så lite som möjligt? Är inte det tryggaste/vettigaste att investera i det egna boendet? En låg belåningsgrad ger större möjligheter att amortera mindre om den ekonomiska situationen ändrar sig. Om pengarna på banken ska vara en trygghet för dig vid en kris, vad kommer du att lägga pengarna på när krisen är framme? Jo boendet i första hand. Så varför inte göra det innan det det blir kris?

Såklart är lagom bäst, så man behöver inte amortera ihjäl sig. Man ska även kunna månadsspara.
Några tankar bara!

1 gillning
43

Om man investerar pengarna och har en markant högre avkastning än räntan på lånet så lönar det sig rent ekonomiskt.

Inte säkert. Man kan bli väldigt exponerad mot bostadsmarknaden om man inte har andra innehav.

44

Mycket tänkvärt uttalande.

Om man t.e.x köper ett boende och amorterar 10 år i rad har man lagt alla sina ägg i en väldigt specifik korg. En svensk bostad i ett geografiskt läge utan någon inneboende värdeskapande förmåga.

Det är på ett sätt ännu högre “risk” gentemot att investera de pengarna i globala aktier på samma tidshorisont. Då man ska ha en otrolig otur om man inte får högre avkastning gentemot räntan på bolånet, till en betydligt bättre Sharpe-kvot :slight_smile:

1 gillning
45

OM det blir en högre avkastning, ja. Men vem vet det i förväg? Jag har landat i att det amorteringen är min lågrisk-pott/investera i fastigheter/räntefonder. Att inte amortera och istället använda pengarna för att investera i sånt ger högre risk är väl samma sak som att låna pengar för att investera i sånt som ger högre risk. Då väljer jag hellre att fördela pengarna i olika potter. Så tänker jag.

46

Ja, men det är ju tekniskt sett samma sak att låna till att investera i aktier om du har något lån alls på din bostad och samtidigt har pengar i en aktiefond.

Alltså det gäller att ha lagom mycket lån och lagom mycket investerat i börsen.

Amortera är inte alltid rätt. Vissa bör tom gå och låna pengar och köpa aktiefonder för pengarna för att hamna rätt i risk. Andra bör sälja sina aktiefonder och amortera stora delar.

Rätt risknivå är det som gäller. Inte för hög men inte heller för låg.

2 gillningar
47

Njae, har man det? Då tänker du att det är enbart en investering. Man bor där man bor för att man vill och/eller behöver det. En flummig idé om världsförbättrartillvaro i obygden kanske inte är det, men då är det oftast billigare.

En bostad kan tappa i värde, men hur ofta och hur snabbt går botten ur totalt och på en given ort likt börsen kan? Möjligen, och då säger jag möjligen, på en liten bruksort i norra Sverige, men inte ens där förmodar jag.

Tappar bostaden 20% så har mest troligt övriga marknaden av bostäder också gjort det. Nästan lika troligt har börsen också tappat och inte orimligt mer än så.

Men ja, prisutvecklingen framåt är troligen en sämre investering. Men då är vi tillbaka i att det i första hand och för de allra flesta är en bostad.

1 gillning
48

Fast om du finansierar huset med lån (istället för att binda kapitalet i bostaden) så flyttar du ju bostaden från investering till konsumtion (räntebetalningar). Alltså skaffar en negativ tillgång och nyttjar kassaflödet för att betala den.

Alltså att amortera innebär en riskkoncentration. Medans belåning och inköp av andra tillgångar innebär diversifiering.

1 gillning
49

En bostad kan tappa i värde, men hur ofta och hur snabbt går botten ur totalt och på en given ort likt börsen kan? Möjligen, och då säger jag möjligen, på en liten bruksort i norra Sverige, men inte ens där förmodar jag.

Tappar bostaden 20% så har mest troligt övriga marknaden av bostäder också gjort det. Nästan lika troligt har börsen också tappat och inte orimligt mer än så.

Mjo, fast när jag menade geografisk plats så tänkte jag på Sverige i sin helhet. D.v.s risken (om än låg) för, Gud förbjude, t.e.x en krigssituation i Sverige eller vårat direkta närområde. Men det kan också vara något mycket mindre dramatiskt så som en intern finanskris á la 90-talet i annan tappning som raserar värdet specifikt på inhemska bostäder och fastigheter.

Äger man då globala aktier som de facto är produktiva tillgångar så kan man finansiellt vara helt oberörd av en sådan händelse eller till och med ligga på plussidan. Särskilt när man just har lång tidshorisont.

50

Japp, jag håller med om matematiken, men tänker samtidigt att bostaden är något mer än en del av tillgångskontot.

Snackar vi krig har vi större problem än diversifiering. Blir det 90-tal igen (bildligt) så tänker jag fortfarande att jag behöver bo och stannar kvar s a s. Visst skulle man kunna lösa lån med externa investeringar, men jag tror inte det var vad som avsågs.

Ja, enbart amortering är ju kanske inte det bästa man kan göra. Men att inte amortera mer än man är tvingad till är inte nödvändigtvis bästa approachen heller… tycker jag. Men “oberörd”? Är det farligt att tillgångarna backar i värde? Så länge vi är på en marknad som långsiktigt arbetar ikapp så ser jag inte riktigt problemet.

Jag agerar lite Janskt tankespjärn här. Att spela monopol med feta höga sedlar och hälften av gatorna upp- och nedvända, är en ganska riskabel strategi det också. :slight_smile:

51

Ja, konsumtion. Det är ju den delen du skruvar upp genom högre belåning. Du har ju fortfarande 100% exponering mot den specifika bostaden. Du blir ju inte mindre exponerad i kronor av ditt boende för att du lånar på det. Men du frigör kapital så du kan öka exponeringen på andra tillgångar.

52

Det låter ju inte riktigt riktigt, det här med att det skulle vara mindre riskabelt att massivt belåna sig på sin största tillgång och sedan sätta in pengarna på börsen. Visst kanske det går att att kallt räkna med att pappa staten alltid kommer gå in om det blir en bred kris för bostäder, men ändå.

Vi har ju också kollat en del på hur man minimerar sina risker här på forumet, och då är det konsekvent bankkonto/räntefonder vi kommer fram till. Jag ser ingen anledning till att den sanningen skulle ändras bara för att man dessutom betalar av en enorm skuld som riskerar att riktigt ställa till det för en vad gäller möjligheter att bo där man vill.

Däremot kan jag köpa att sharpekvoten går upp om man gör så, men att kalla det för lägre risk, då jobbar man nog med en rätt abstrakt och potentiellt idiosynkratisk definition av risk som borde få en att tillskriva även övervikt av korträntefonder högre risk jämfört med aktier?

För övrigt tror jag att det stämmer väl som någon i tråden sa att om räntorna plötsligt stiger eller bostadspriserna plötsligt sjunker av andra anledningar, är det troligt att börsen sjunker samtidigt.

2 gillningar
53

Om du menar global, så kan du ha rätt. Menar du lokalt i Sverige så är det inte lika säkert. Det finns ju en räntespridning mellan västvärldens ekonomier.

Det finns ju andra heta bostadsmarknader som har fått en större korrigering utan att vi kände av det här, på samma sätt måste ju kunna gälla om det händer här.

Jag har länge varit inställd på att bli helt skuldfri och är nu cirka fyra år från att kunna lösa det sista huslånet. Vi har dock övriga tillgångar som vida överskrider det vi har i lån på huset. Skulle det vara så att när det väl är dags (2023/2025 för respektive del) att man kan få en riskfri ränta som överskrider vad man kan binda lånet / pengarna på så kanske vi rullar över dem och skjuter beslutet på framtiden.

54

Extra intressant med tanke på ditt nick/bakgrund (?). Ligger det i generna för här i Ruotsi verkar så många tycka att t o m 15% ägande är närmast “onödigt”. I Finland betalar man ju fortfarande av sina bolån under sitt arbetsliv, som standard.

55

Tror att vi som härstammar från landet i finland och som är lite äldre är närmare armod och fattigdom än “medelsvensson” som har fått det bättre lite tidigare.

edit: Namnet är mitt riktiga men vi bytte efternamn när vi kom till Sverige, använder det på nätet för mitt svenska efternamn är väldigt ovanligt.

1 gillning
56

Är det därför man gärna betalar av menar du? Jag kan helt och hållet köpa tanken då missväxt och krig ligger närmare i medvetandet än här i mellanmjölks- och trygghetsnarkomanins land.

Jag vill vara tydlig med att jag absolut inte ser det som något negativt f ö. Lite ekonomisk sisu skulle inte skada på fler håll. :slight_smile:

57

Vi pratar inte om att massivt belåna sig. Vi pratar om att inte gå ner på väldigt låga till ingen belåning alls.

Håller jag inte med om. Riskminimering över långa tidsperioder brukar leda till diskussioner om värdebevarande portföljer av typen RT portföljen. Alltså bred diversifiering mellan tillgångar. Inflationen går inte heller atr ignorera på långa tidshorisonter.

Nej, vi pratar om att inte ha en övervägande majoritet i en enskild fastighet på en enskild plats och samtidigt inte ha någon signifikant exponering mot andra tillgångar.

Det finns alltid risker förknippade med enskilda fastigheter. Allt från miljörisker (kanske finns nedgrävda miljögifter på tomten) översvämningar, expropiering osv osv.

58

Ja, precis. Man betalar för att man vet hur pass “nära” vi fortfarande är stor fattigdom, krig och svält. Min mor kunde bara äta sig mätt när hon gick i skolan, då är hon inte ens 70 fyllda.

1 gillning
59

Sitter man med 80% belåning på huset så blir det ju 4x hävstång. Visserligen är tillgångsslaget stabilt, men ändå bara ett hus.

Håller jag inte med om. Riskminimering över långa tidsperioder brukar leda till diskussioner om värdebevarande portföljer av typen RT portföljen. Alltså bred diversifiering mellan tillgångar. Inflationen går inte heller atr ignorera på långa tidshorisonter.

Om vi talar om den lägsta risknivån så talar vi inte om RT-portföljen, nej. Tror knappast jag behöver länka dig till trådar om forskning på hur man minimerar riskerna, eller till Jans rekommenderade portföljer på den lägsta risknivån. Långtidsperspektivet är dock en annan vinkel, återkommer till det i slutet.

Det finns alltid risker förknippade med enskilda fastigheter. Allt från miljörisker (kanske finns nedgrävda miljögifter på tomten) översvämningar, expropiering osv osv.

Ok, så säg att huset går från 5 miljoner till 2,5 miljoner i värde. Känner du dig då tryggare i att ha huset belånat till nästan det dubbla av sitt egna värde, 4 miljoner, och samtidigt ha 1,5 miljoner på börsen, eller känner du dig tryggare i att ha betalat av 1,5 miljoner i förtid så att du är relativt pank men ivf skuldfri? Det första exemplet är ju i akut risk för totalkollaps, speciellt om börsen råkat gå ner samtidigt, så att ens totala förmögenhet blir t ex -0,75 miljoner, om vi räknar med en halvering även för börsen. Det andra alternativet är riktigt tråkigt men man överlever.

Risken från huset finns kvar där, oavsett vad mer du gör. Lägger du till ytterligare riskabla investeringar, så blir den ännu högre. RT-portföljliknelsen skaver också iom att fastigheter korrelerar med aktier.

Exemplet ovan låter rätt extremt, men det var inspirerat av dig, och inte mitt eget påhitt. Samma logik kan tillämpas även om huset “bara” tappar 20% i värde.

Jag fattar att om man ser till ett helt liv, så vill man låta sig ta lite risker tidigt i livet så att man har mer pengar mot slutet, men jag tycker att vi ska benämna det korrekt som risk, och inte någonting annat. Det blir inte mindre riskabelt kortsiktigt av att belåna för att sätta in pengar på börsen. Möjligtvis kan man argumentera för att det blir det väldigt långsiktigt, om man sätter upp vissa parametrar om ett minibelopp man vill ha åstadkommit då. Personligen hade jag inte rekommenderat att gå all in på att betala av tidigt för jag är mer risktolerant och ser mer långsiktigt än så, men jag tycker ivf att det ska vara tydligt och korrekt så att folk förstår vilka avvägningar de gör. Tjänar man bra och är tidigt i karriären så kommer man antagligen klara sig bra till slut ändå, så då kan man ju lika gärna trygga upp om man är så lagd. Tjänar man mindre, kanske man känner sig mindre risktolerant kortsiktigt, har man redan tillräckligt och vill känna sig extra säker kanske man vill betala av, driver man företag kanske man ser det som ytterligare en risk och känner att det får vara nog med den risken, eller så kanske man ser det som rimligt att först betala av sig ner till 70%, och sedan gå in i börsen så man har en mer stabilt grund att stå på, osv.

60

Ingen pratar om att belåna sitt hus till 80% som riskminimering.

Vi pratar om att det kan vara dumt och förhöjd koncentrationsrisk att amortera ner till låga belångsgrader typ 0-30% och inte äga några signifikanta värden i andra tillgångar såsom guld, aktier och andra saker/värdepapper.

Det är mer riskabelt att sitta i ett helt obelånat hus för 10MSEK och inte ha andra mer likvida tillgångar. Inte alls säkert man kan belåna huset ifall man blir sjuk eller liknande.

Ingen pratar om att det är lägre risk att belåna en fastighet till 80% + och sätta i aktier. Det är ditt eget påhitt.