Jag skulle vilja ha hjälp med att få till hur jag ska tänka i mitt sparande.
Hus 1: Lån 720 000. Värderat till 1 300 000.
Rörlig ränta 1,82%
Hyr ut övervåningen för 3 800kr
Hus 2: Lån 315 000. Värderat till 800 000.
Rörlig ränta 1,82%
Hyr ut med Kallhyra 5 900kr/månad.
Bil: Privat lån 300 000. 0% ränta. Betalar av 2 500kr/månad.fyr
Ensamstående med en tjej på 15 år som bor hos mig på heltid. Får barnbidrag och underhåll utöver nedanstående inkomst.
Inkomst före skatt 36 000. Ytterligare inkomst ca 6 000 kr / månad som kan försvinna.
Kan ej byta bank, har idag swedbank. Bankerma räknar att jag går minus. Har kontaktat alla banker och försökt. De räknar att jag har 2 hus som jag ska betala på. De räknar inte in att jag får in några hyror, då uthyrning inte gäller som inkomster i deras kalkyl.
Jag har börjat spara för 1,5 år sedan efter en bla ekonomisk utrdragen katastrof 2008-2014, (ej sådant jag själv kunnat påverka, inga skulder hos kronofogden osv men en kostsam process). Börjat om med ekonomin från 0 kr nu för 1,5 år sedan då jag kommit ikapp med allt.
Jag har läst till en examen och bytt jobb nyligen, läst på fririden under 10års tid och ej tagit studielån. Har precis passerat 50år. Jag ser då jag kollar på mitt sparande att jag har för höga risker nu. Jag har 60 000 i globala barnportföljen. 50 000 på sparkonto med 0, 75% ränta.
Hur skulle ni tänka för att lägga upp enligt 4 hinkar principen?
Försöker spara 8000 - 10000 till fonderna och buffert nu. Övrigt spar går in i husen då det alltid är något som behöver fixas. Kan kanske spara mer längre fram men har en källare jag renoverar lite i allteftersom i huset jag hyr ut.
Kan tillägga att jag har två barn som ej bor hemma, en bor utomlands och en i södra sverige varför en del av mina pengar lagts i en bra bil, blir vanligtvis några resor dit. Bor i norrland så bra bil är ett måste för mig.
Kom på att jag har ett till spar som uppgår till 50 000 som jag har i aktivt förvaltade fonder på SAVR.
En sak till, Avanza sa att jag är kreditvärdig när jag betalat bort lilla lånet på 310 000.
Kan du testa att värdera upp ena huset och ta ett lån för att lösa ut det minsta lånet (310K) Då behöver du nämligen inte blanda in det andra huset. Naturligtvis är det KALP:en som spökar. Ensamstående med två hus blir riktigt tufft om pannan går sönder på båda samtidigt.
I mina öron så låter det sjukt löjligt att Swedbank tjafsar. Värderingen på huset överstiger rejält dina lån.
Dessutom får du ju in pengar på huset varje månad.
Det är inte swedbank som krånglar. Det är ingen annan bank som ser mig som kreditvärdig då de räknar att jag på min inkomst ska betala husen själv. De räknar inte in att jag hyr ut. Jag har kollat med Nordea, Handelsbanken, Avanza, Danske bank mm. Alla räknar på samma sätt. Idag är jag tacksam att swedbank gått med på rabatt på drygt 0,57% från listräntan då ungen annan bank vill ha mig som kund.
Jag ser inte någon skillnad på lånen om jag har ett eller två lån, det bli samma kostnad på lånen och ingen skillnad i min ekonomi. Sen tror jag inte jag får värderat upp husen, de är nog ungefär rätt värderade.
Konstigt. 36000 i lön och bankerna anser att man inte klarar drygt en miljon i lån. Det har väl vem som helst i en storstad känns det som.
Om man slår in siffrorna (utom bilen) på Avanza ser det ju grönt ut. Fast det sägs ju inget om att det är två hus.
Jag är en stor anhängare av fyra-hinkar-principen och har använt den för att strukturera upp ekonomin för mig och min familj. Du skriver att du upplever att du just nu har för hög risk i ditt sparande. Jag tycker att just fyra-hinkar är ett utmärkt sätt att samla ihop och gå igenom alla detaljer för att landa i vilken risk som är rimlig att ha i sitt sparande.
För egen del har jag jobbat i dessa steg och jag tror att det skulle passa även dig.
Räkna ut hur stora dina månadsutgifter är i genomsnitt. Se till att få med alla kostnader, inklusive amoteringar, räntor, underhållskostnader för husen. Kanske måste du i ditt fall samla kostnader på årsbasis och sedan räkna ut ett månadsgenomsnitt då jag kan tänka mig att kostnaderna för husen varierar en del olika månader.
Räkna ut hur stort genomsnittligt sparutrymme du har på dina inkomster (lön, stadiga extrainkomster, intäktshyra, barnbidrag, underhåll) efter skatt.
I mitt fall nådde jag ca 25% sparutrymme i förhållande till lön efter skatt (sparkvot). Utifrån det landade jag i att en bra grund (“konsumptionsbuffert”) Bufferthinken för större oförutsedda utgifter är 2 gånger månadsutgiften. Om du har en högre sparkvot kan du kanske gå ned till en gång månadsutgiften. Men eftersom du har de två husen kan det vara klokt med en något större “konsumptionsbuffert”. Hitta det du känner dig bekväm med. Syftet med “konsumptionsbufferten” är att kunna jämna ut penningflödet då kostnader varierar upp och ned olika månader och att utgöra en första “krock-kudde” om något oförutsett inträffar.
Sätt upp dina “sparmål”. Framtida önskade eller väntade större utgifter. Det kan exv vara ett antal renoveringsprojekt du vill/behöver göra, annan bil, en resa man vill göra, eller vad som helst annat. Fördela dessa över Buffert-, Mellanrisk- och Passiva hinken beroende på tidshorisont.
Tänk igenom ett antal mindre trevliga scenarion (exv arbetslöshet, bortfall av extrainkomst, hyresgäst som säger upp kontraktet/inte kan betala, längre sjukdom) och undersök vilka garanterade inkomster du har i dessa scenarion över de olika tidsperioderna och vilka buffertar du kan behöva för att möta dessa. Naturligtvis beror det mycket på familjesituationen och den arbets- och hyresmarknad som gäller där du bor hur lång tid som krävs för att återgå till ursprungsläge (ny inkomst, ny hyresgäst) eller åter balansera ekonomin på ny nivå (långtidssjuksrivning). I denna tråd har jag skrivit om hur jag tänkt kring detta. Fördela sedan de buffertar du ser behövs över Buffert- (1-3 år) och Mellanriskhinken (4-10 år).
Efter att detta borde du ha en ganska god uppfattning av hur stor respektive hink behöver vara. Sedan är det bara att fördela tillgängliga sparmedel. Det som eventuellt blir över hamnar i Passiva hinken.
För frågan kring hur medel i de olika hinkarna ska investeras hänvisar jag helt till Jans rekommendationer kring bankkonton, modellportföljer eller Lysa-fördelning för respektive portfölj.
Börja styra ditt månadssparande till den hink där det krävs påfyllning. Bufferthinken har så klart alltid högsta prioritet. Därefter tycker jag det handlar om hur de olika scenariona kan hanteras. Där är det svårt att säga något generellt.
Hoppas detta kan vara till någon nytta för dig.
Tveka inte att skriva igen om du har ytterligare funderingar som du vill ha input kring. Det finns många som gärna hjälper till här på forumet.
Tack för feedback, jag har börjat strukrurera upp hur det ser ut för mig.
Jag fick några funderingar då jag jobbade med det, hur jag ska tänka med husen?
Jag har möjlighet låna 150 000 utan att ta nya pantbrev. Jag kan låna upp om t.ex. båda bergvärmeanläggningarna går sönder samtidigt, eller om min hyresgäst i huset jag hyr ut inte betalar för sig och det blir ett ärende för vräkning. Detta går göra så länge jag inte blir sjuk eller arbetslös. Blir jag sjuk eller arbetslös kan jag sälja båda husen om det krävs och flytta till en hyresrätt. Hur ska jag tänka här i hinkpriciperna?
Jag bor centralt, det är inga problem sälja idag, troligen får jag ungefär det husen är värderade till. Boende i hyresrätt eller köpa ett hus i nån by en mil utanför till billigt pris funkar utan problem.
Jag har valt att ha rörlig ränta på lånen och betala bort på det mindre lånet om jag får över pengar. Tänkte så för att på sikt bli kreditvärdig så jag kan byta bank. Men samtidigt är det kanske dumt byta bank eftersom swedbank lånar upp pengar till befintliga pantbrev utan att knussla. Det är inte kul byta till annan bank på nåder och sedan inte kunna låna där om det skulle behövas, det blir för riskfyllt.
Ett liten kommentar om hus. Jag har ägt/underhållit ett 10-tal hus genom de senaste 30 åren. Det räcker nog inte att kolla på ett års kostnader för underhåll/reparationer för att få en bra bild. Cyklerna mellan olika frivilliga/akuta åtgärder är betydligt längre än så. Med kunskap så kan man göra en hyfsad bedömning av hur de närmaste 5-10 åren bör bli för ett specifikt hus men det är fortfarande bara en prognos/önskan där vekligheten ofta sätter ut lite krokben för prognosen.
Har också erfarenhet av att hyra ut. Även de bästa hyresgästerna kan snabbt få förändrade förutsättningar (fått sparken, nytt jobb på annan ort, träffa ny kärlek, sjukdom osv). Sen kan man få dåliga/mardrömshyresgäster också och då kan det snabbt bli dyrt. Så jag förstår att bankerna är lite tveksamma till hyresinkomster. Å andra sidan är jag fascinerad av att banker mm räknar “lön från någon annan” som det mest heliga och säkra. Då man är egenföretagare och kanske har lite mer oregelbundet uttag av lön så blir det helknas i deras modeller/simuleringar. Vilket vi själva råkade ut för när vi nu skulle flytta och skulle låna pengar.
Du skriver “-Övrigt spar går in i husen då det alltid är något som behöver fixas”
Frågan är om du trivs med att vara “vaktmästare” i TVÅ hus även om det kan vara lönsamt på olika sätt? Räknar man med en framtida värdestegring via renovering eller ändrad marknad så kan det ju vara en bra affär MEN de huspriser du nämner indikerar att husen inte ligger i de attraktivaste tillväxtregionerna. Så frågan är ju då också hur din sits blir om det blir lågkonjunktur och du har två hus (även med låg belåningsgrad) och behov av att uthyringsinkomsterna måste komma in.
Skulle du sitta i en bättre/tryggare/roligare sits och kunna få bättre utväxling om du säljer ena huset och investerar överskottet på något lämpligt sätt? Det skulle ju kunna både frigöra tid/ro och ge en kickstart i ditt nya sparande.
Dessa möjligheter ska du räkna in i dina scenarion som en buffert du kan ta till/väg till att få en balanserad ekonomi på en ny nivå om det värsta skulle hända. Det kommer att sänka ditt kontanta buffertbehov rejält och öppna för ett större sparande med högre risk/bättre avkastning. Fundera dock på hur långt tid du i respektive scenario vill ha på dig innan du behöver fatta respektive beslut, samt hur långt tid det tar att verkställa dem så att du får loss pengarna.
Jag tror att du är på helt rätt spår i ditt strukturerande.
Har kommit fram till 150 000 i buffert. Har satt krispengar för vad tre månader utan hyresgäst i huset, kostnader för renovering/underhåll, rese pengar för att hälsa på mina barn, pengar för bilservice/bilrep, utöver det har jag satt in pengar för alla andra utgifter jag har så jag klarar dessa i tre månader. Jag har försäkringar, alla jag behöver. Jobb får jag ganska snabbt så länge hälsan håller.
Kan spara nästan 50% av min inkomst från lön, uthyrning mm, om jag räknat rätt. Blir mycket mer än det jag sprar idag.
Har inte räknat mer än hit. Ska räkna på övriga hinkarna nån dag.
Jag räknade på min inkomst i snitt förra året. Får räkna nytt underlag om lönetilläggen försvinner.
Hoppas jag är inne på rätt spår.
Mellanriskhinken;
I denna satte jag boende bundet 1 065 000 (värdering-lån)
Sedan satte jag 160 000 som jag kan låna upp på husen utan att ta nya pantbrev.
Den är då på 1 225 000kr.
Tycker ni jag behöver mer här?
Mellanriskhinken är för tillgångar som kan realiseras bortom de 3 första åren om behovet skulle uppstå idag. Tänker du att det inte är förrän efter 3 år in i ett scenairo du skulle behöva använda möjligheten att ta upp nya lån eller skulle det ta dig 3 år att realisera dessa och få tillgång till pengarna?
Om dessa 160 000 är ett lån som du kan ta upp snabbare än så, kanske inom 1 år, så kan de utgöra del av din Bufferthink (1-3 år), dock inte ersätta den kontantbuffert du kan behöva under månaderna fram tills pengarna från ett sådant lån blir tillgängliga.
Om du i dina scenarion ser att du kan uppnå ett nytt balanserat ekonomiskt läge inom 1-3 år tycker inte jag att det behövs någon likvid buffert i Mellanriskhinken. Då är det bara husen (värdering minus lån) som hamnar där och sedan kan du vara nöjd.
Som ett exempel från mina egna hinkar har jag scenarion där vi bedömer att familjen behöver 5 år på sig för att nå ett nytt balanserat ekonomiskt läge, vilket inkluderar tid för barn att bli äldre, flytt till billigare boende och eventuell utbildning för att kunna hitta ny försörjning. Då har jag en Bufferthink som täcker totala kostnader minus garanterade inkomster för år 1-3 och sedan en likvid buffert i Mellanriskhinken som täcker motsvarande för år 4-5 på samma sätt. Eftersom den likvida bufferten i Mellanriskhinken inte kommer att behövas under de tre första åren kan den investeras till högre risk än bankkonto och därmed förhoppningsvis ge minst inflationsskyddande avkastning.
Tack för svar. Du har helt rätt, tänkte inte alls i rätt bana där. Jag har nu gjort om i mina uträkningar utifrån din feedback.
Jag har kommit fram till en bufferthink på 120 000 i likvida medel. Sen har jag då även 160 000 i illikvida medel i form av utrymme låna upp utan nya pantbrev.
Mellanriskhink = 1 065 000 bundet boende.
Jag kan ställa om livet inom 1-3 år. Sälja hus, flytta till hyresrätt osv. Jag har en relativt ny examen och har bytt jobb nyligen, en helomvändning i en helt ny branch med större möjligheter till jobb.
Hur mycket tycker du/ni man ska ha på bankkonto resp. räntetrippel av dessa 120 000?
När det kommer till själva investeringsdelen är jag nybörjare. Därför har jag valt att gå helt på Jans rekommendationer som säger att Bufferthinken är bankkonto med insättningsgaranti. Jag har valt att sätta motsvarande två månadsutgifter på vanligt bankkonto och resten på ett konto med högre ränta med 30 dagars bindningstid. I mitt fall har jag valt Santander Mitt Spar+ det ger ca 1% ränta före skatt.
Tack för svar och för all hjälp.
Jan sa i ett avsnitt att man kunde använda sig av räntetrippel, men att det inte lönade sig om man inte kom upp i en buffert som överstiger 100 000. Det var därför jag funderade lite här.
Jag ska fortsätta fylla bufferthinken, har tidigare börjat sätta in på nordiska flex plus med sparränta 0,9%. Säljer jag de fonder jag har är bufferthinken fylld.
Kom nu till en ny fundering hur jag ska göra. Jag har skrivit i inlägget hur det ser ut med mina bolån.
Frågan jag ställer mig är om jag ska lägga in mitt sparande till ena lånet är borta så jag har möjlighet byta bank. Det rör sig om 300 000 innan jag anses kreditvärdig hos t.ex. avanza efter personligkontakt. Eller spara i fonder?