Är SBB köpvärda nu på 16.5 kr per Aktie? [Analys]

Bakgrund:

Jag har fått upp ögonen för SBB (Samhällsbyggsbolaget). Det är ett fastighetsbolag med komplex företagsstruktur av många “JV” (Joint Ventures) och krånglig bokföring. Mycket av marknadens nuvarande skepsis mot bolaget beror på just detta – och att det lyfts fram att blankarfirman Viceroy.

Värdering:
Jag saknar erfarenhet inom fastighetsbolag och väljer därför att lägga fram resonemang från två analytiker. Kommentera gärna om ni tycker det verkar vettigt eller ej.

Analytiker 1: Via Börsveckan: Börsveckan: SBB i hetluften | Placera
Analysen baseras på siffror och resonemang från februari. Största skillnaden, som jag uppfattar det, är att han utgår från en inflation på 3-4% per år och att SBB kan anpassa sina hyror till det. Men nu är istället inflationsförväntningar ca 9%. Kan SBB isåfall höja sina hyror med mer än 9% per år?

Men: Det bör de inte behöva göra första 1-3 åren iaf? Då majoriteten av deras obligationslån har bunden ränta på 1.5% närmaste 3 åren.

Om vi förbiser räntefrågan, kan man genom att nedjustera hans resonemang till dagens siffror få fram ett ungefärligt värde runt mellan 24-43.5 kr per aktie enligt:

  • Relativvärdering: Balder värderas i nuläget 15x kassaflödet i börsvärde. Om SBB också gör det blir det en aktiekurs på 37 kr. Om SBB istället värderas till 10x kassaflödet blir det 24 kr aktien.

  • Tillägg av “Value-Added” segmentet: 1 kr till i kassaflöde/vinst. I analysen utgick de från 10x. Men om vi istället utgår från 5x är det 5 kr till. Då har vi 29-42kr per aktie.

  • Tillägg av värdepapper: Han lägger även till 5 kr för JM, Heba och övriga värdepapper. Men det var i februari. Jag gissar att de kraschat med 50%, så jag ger det 2.5 kr i värde. Då blir det ett värde på 31.5-43.5 kr per aktie.

Analytiker 2: Via Youtube: 2022-06-23 Storköpt SBB. - YouTube
Min summering från videon:

  • Han tror på 100% uppsida på 1 år. Från 16 till 32 kr per aktie.
  • Kan gå fort när det går uppåt, då det är top 3 mest ägda aktien på Stockholmsbörsen
  • Men han tror INTE att räntorna långsiktigt kommer gå upp och baserar därför sin investering i SBB på den testen, då majoriteten av SBBs obligationslån har bindningstid på 3.5 år till ca 1.5% ränta. Han tror dessutom räntehöjningarna upphör nästa år.

Säkerhetsmarginal
Eftersom jag saknar erfarenhet inom fastighetsbolag är jag därför ej självsäker i min förmåga att prissätta aktien med hög precision. Därför kräver jag en hög säkerhetsmarginal. Men det tycker ändå att nuvarande aktiekurs på 16.5 kr i förhållande till en uppsida på 24-43.5 kr erbjuder?

15% av aktien blankad: Finns snabb uppsida vid återköpstryck?
Trots att jag som sagt tycker värderingen verkar ganska attraktiv, har jag ingen riktig aning om hur stor nedsidan är. Kanske kan aktien falla till 5-10 kr och man kan plocka upp den där istället?

Blankarfirman Viceroy har själva skrivit att de ansåg SBB vara värd ca 10-15 kr. Kanske vill de då på något sätt trycka ned priset till 5 kr för att ha lite marginal i samband med att de måste köpa tillbaka aktierna. I nuläget är ca 15% av aktien blankad. Så det bör bli stort återköpstryck. Har dock ingen aning om hur mycket eller hur snabbt detta kan pressa upp priset. Men man får nog utgå från att blankarna är smarta och koordinerade och inte kommer få panik och orsaka en “short squeeze” för sig själva.

Övriga tankar och skepsis

Eftersom jag inte riktigt begriper bolaget ännu försöker jag därför nedan agera djävulens advokat och komma med några motargument jag snappat upp från Twitter, Facebook och diverse tidningsartiklar:

  • VD & grundare Ilja Baltjan anses av vissa vara en skurkaktig typ som använder sina kontakter via Socialdemokraterna för att få extra bra deals. Visserligen en dålig association, men jag har inte sett några bevis för faktiska brott.

  • Finansmannen Sven Hagströmer var med i TV och tidningen häromdagen med starkt negativa åsikter om SBB. Han anser bl.a att bolaget ej hör hemma på börsen och att dess affärsmodell inte fungerar. Det är något av en indikator då han äger Avanza och egentligen inte har incitament för att baktala ett av de mest ägda bolagen på handelsplattformen.

  • SBB erbjuder hög utdelning. En direktavkastning på 7.63% från dagens nivå! Men om man är cynisk och lite efterklok, kan man spekulera att det använts som ett medvetet verktyg för att locka in småsparare och utdelningsjägare.

  • SBB har i nuläget en substansrabatt på 65%. Som jämförelse ligger Balder på 44% substansrabatt och Castellum på 47%. Men om det är fuffens med balansräkningen kan man ändå inte lita på dessa siffror för SBB. Om det visar sig vara bluff kanske det inte är rabatt över huvudtaget?

  • Punkt #2 angående substansrabatten: Jag har läst vissa som säger att SBB och JM sitter på väldigt bra mark och annan fastighetsegendom som man kan utveckla. Det ska bli värdefullt i framtiden. Men jag har ingen aning om hur man bedömer eller värderar det.

  • SBB har P/E-tal 1. Men det är missvisande eftersom i princip hela vinsten beror på bokföringsmässig (godtycklig?) uppskrivning av dess tillgångar. Det är bland annat detta blankarfirman Viceroy uppmärksammat och därför anklagat SBB för “Roundtripping” (Round-tripping (finance) - Wikipedia).

  • Om företaget har problem med höjda räntor och kassaflöde verkar det irrationellt att erbjuda en utdelning. Då är istället det smarta valet att använda kapitalet för att betala skulder eller dylikt.

  • Om företaget är riktigt undervärderat på dagens nivåer, varför gör de då inte återköp av aktier!? Det vore också mycket bättre än en utdelning, som beskattas i onödan.

Vad tror ni andra?

Alla synpunkter uppskattas.

Finns en väldigt stor tråd om detta på forumet.

2 gillningar