Ett lysande inlägg. Jag har haft förmånen att lyssna på artikelförfattarna några gånger. Och de har vettiga synpunkter inte bara på brf.
En del av förslagen har genomförts, men mycket återstår.
Innan du börjar driva detta rättsligt kanske du kan ta och fråga en jurist, eller i alla fall bekanta dig med förarbetena till lagen. Särskilt då SOU 1988:14, där det framgår att det som avses med “löpande utgifter” är i princip allt man kan tänka sig, inklusive avsättning till reparationsfonder med mera. Det framgår också tydligt paragrafen ska tolkas så att föreningen inte har rätt att ta ut avgifter utöver de som nämns i syfte att fullfölja sina skyldigheter enligt lag, men däremot är föreningen fri att ta ut vilka avgifter som helst för andra tjänster. Annars vore det ju inte möjligt att ta ut en avgift för t.ex. parkering eller för att använda föreningens gästrum.
Likabehandlingsprincipen är inte uttryckligen stadgad i bostadsrättslagen utan framgår av rättspraxis (bland annat grundat på ett par viktiga avgöranden i Högsta Domstolen). Det finns dock en s.k. generalklausul i lagen om ekonomiska föreningar 7 kap 42 § som också är tillämplig, men likabehandlingsprincipen går enligt rättspraxis något längre än den klausulen.
1 gillning
Har du läst bostadsrättslagen? Tittar du i fjärde kapitlet paragraf 14 så ser du inga som helst detaljbestämmelser hur avgiften skall se ut.
Årsredovisningslagen gäller för alla, inte bara aktiebolag och ekonomiska föreningar utan även för brf.
Under årens lopp har jag gjort ett 100-tal bokslut för bostadsrättsföreningar. Visst finns det saker som jag kan ha synpunkter på. En sak är exempelvis att man sedan länge inte kan utnyttja Yttre fond i resultaträkningen utan tvingas ta detta som resultatdisposition på årsmötet året efter verksamhetsåret. Någonting annat är att avskrivningsprocenten i många fall synes för höga.
Oavsett om jag tycker vissa saker strider mot sunt förnuft eller inte, så måste revisorn och styrelsen givetvis följa lagen.
Kan förresten tillägga att i alla fall i vår förening, som har förvaltningen hos SBC och redovisar enligt K2, så innehåller vår årsredovisning för verksamhetsåret 2023 även en kassaflödesanalys. Det har vi inte haft tidigare, det är SBC som lagt dit den. Jag tycker det är bra, det blir ganska konkreta siffror som är lättare för medlemmarna att förstå än den fullständiga redovisningen. Debattartikeln som ToVa länkade till ovan propagerade också för att en kassaflödesanalys alltid borde finnas med.
1 gillning
(inlägg raderat av författaren)
3 gillningar
Vi har också så, dock verkar kassaflödesanalysen bortse från att vi tog hela överskottskassan och amorterade, (eftersom man ej får spekulera i medlemmars pengar på annat sätt) och då blir det så att det ser ut som att vi inte hade lika mkt pengaöverskott som vi hade.
Intressant. En av de föreningar jag är med i är som sagt från 2012.
Avskrivningarna är för höga för att kunna amortera hela den summan.
Bör det inte då istället räcka att vi visar positivt resultat före avskrivningar, samtidigt som vi istället amorterar HELA summan i långsiktiga underhållsplanen istället. (vi har delat hela summan i den på antal år) Då har vi till och med ett takbyte i den planen som aldrig kommer att behövas, så vi har marginaler.
Vi kommer att bli skuldfria inom 10år. belåningsgrad ca 2300/kvm just nu.
Men vi gör FÖRLUST efter avskrivningar, och inte jättekul när auktoriserade (12000kr) revisorn som inte är van vid BRF sitter och dissar styrelsens jobb (som förövrigt är ickeavlönat).
Vi i styrelsen får sitta och försvara oss för att vi inte höjer avgifterna med 20-30% (då skulle vi vara skuldfria om 4-5 år)
Jag tycker det borde räcka att amortera av till underhållet och täcka alla kostnader, annars känns det som dagens boende får betala för de som bor om 20 år. Precis som vi har haft i min andra förening. (där har vi samma avgifter idag som vi hade 2003)
Vad säger du @Nestor
Rent formellt finns ingen koppling mellan avskriningar, som påverkar resultsträkningen, och amorteringar som påverkar balansräkningen.
Här får man använda sunt förnuft. Finns pengarna och behövs de inte i närtid så amortera. Jag vill dock ogärna ge råd i specifika fall eftersom jag inte har hela bilden.
Apropå sunt förnuft. Jag får återkomma till “min” fiberförening. Föreningen är skuldfri och har en väldigt snabb avskrivning. I min värld blir det då ohållbart att kräva in en masss pengar som skall finnas på ett konto i banken, “till ingen nytta”. Här har jag lyckats övertala styrelsen att föreningen på papperet får gå mef förlust.
Lite så bör man nog resonera i en brf. Är föreningen några år och marknadsvärdet är klart högre än bokfört värde så känns det inte relevant med höga avgifter för att amortera.
En revisor behöver inte sitta på livstid. I många fall är dessutom revisorarvoden väldigt höga. Det skadar inte alls att även revisorna konkurrensutsätts. Där kan finnas pengar att jämta.
Tack, förstår att du ej kan råda utan hela bilden. Men inte helt tokigt ändå att:
- vi amorterar ner och får låg risk
- vi amorterar bara det vi inte behöver i närtid
- vi följer ej revisorns råd och höjer så att vi går plus efter avskrivnignar eftersom vi nöjer oss att amortera enligt långsiktiga underhållsplanen
och - sist med inte minst, inga probelm att i framtiden låna upp till samtliga större underhåll.
Hej,
Beräkna årets kassaflöde på följande sätt:
kassaflöde = Årets resultat + / -Avskrivningar/
Dividera med fastighetens BOA.
Då har du ett grovt mått på hur mycket Kassan ökat under året. Om avsättning för framtida yttre underhåll är OK, bör du hamna på minst +100 kr/kvm. Då avsätts det ordentligt för framtida underhåll.
Posten Avskrivningar är ju en fiktiv kostnad. Den uppskattar bara förslitningen.
1 gillning
Låter vettigt
För att krångla till det ännu mer, finns det revisorer som anser att avskrivningarna skall ses som en periodiserad anskaffningskostnad.
Vi avsätter runt 260kr / kvm. Ändå går får vi klagomål pga att vi går back efter avskrivningar 
1 gillning
Skulle man kunna få se årsredovisning för din förening? Skulle vara intressant att jämföra med vår (se längre upp i tråden). Låter som att våra revisorer resonerar liknande.
Är man Godkänd eller Auktoriserad revisor så måste
revisorn påpeka att föreningen går med förlust efter tvingande avsättning till Yttre fond, för att ha ryggen fri. Åtminstone anser många revisorer detta.
Om man går så långt att man skriver en oren revisonssionsberättelse så är mitt råd: Byt revisor omedelbart.
Än så länge i alla fall behöver en brf inte använda sig av en av Kommerskollegium godkänd revisor eller en Auktoriserad Revisor. I många fall är en redovisningskonsult lika bra och oftast mycket billigare.
2 gillningar