Det får ju även villaägaren… men inte i en månadsavgift utan när det väl är dags för underhåll.
Hade villaägaren byggt en buffert månadsvis så hade kassaflödena sett mer liknande ut.
Så båda kommer betala mer än sin anskaffningskostnad, eftersom tillgångarna behöver underhåll.
Nu får vi se om jag kan svara på dina tre frågor. (Eftersom vi saknar 2023 års bokslut väljer jag medvetet att jämna av siffrorna).
Fastighetens värde är enligt bokslutet ca 38 000 000. Fastighetens taxeringsvärde är 28 380 000 kr. Normalt sett brukar man anse att taxeringsvärdet brukar ligga på 75 procent av ett saluvärde. Detta indikerar då att bokfört värde inte är i underkant. Bokslutet visar då att föreningen i grunden har en god ekonomi.
Erfarenhetsmässigt vet jag att taxeringsvärdet för en bostadsrättsförenings fastighet ofta är i underkant. Tror man att verkligt värde är högre än bokfört värde hade jag kanske försökt få till en extern värdering. Allt för att undvika tjafs på exempelvis ett årsmöte.
Detta kan kan kanske en mäklare göra gratis om hen får 20 minuter på sig på ett årsmöte för att presentera sin verksamhet. Åtminstone bör ni kunna pressa priset rejält.
Att en revisor skriver en oren revisonssionsberättelse är extremt ovanligt. Detta sagt även om jag själv har gjort så vid inte mindre än två tillfällen. I detta fall skulle jag väldigt förvånad om så sker.
Om så sker så skall det inte [!] stå i årsmötesprotokollet " Revisionsberättelsen godkändes och lades till handlingarna. Det skall stå Revisionsberättelsen föredrogs och lades till handlingarns.
Att försöka att hitta en annan bättre och billigare revisor känns inte fel. Ni får väl prata med SBC.
Till sist. Ta det lugnt. Detta löser sig.
Du har inte förstått vad jag menar. Exemplet går ut på att både villaägaren och brf-medlemmen på olika sätt får betala exakt vad det kostar att reparera och underhålla sin fastighet för att den ska vara beboelig. Men brf-medlemmen måste dessutom betala köpe-kostnaden (totala avskrivningar) en gång till, detta p g a att resultaträkningen inte ska visa minus-resultat efter avskrivningar.
Självklart kan och skall man göra detta. Läs mitt tidigare svar om stadgar och bostadsrättslagen.
Effekten blir att den ackumulerade förlusten ökar.
Om du hittar på de bokslut som frågeställaren har skett så är det så är det ju exakt det som har skett de senaste åren.
Man kan ha synpunkter på revisorns åsikter i det aktuella fallet, men vad gäller bokslutet så är detta upprättat helt enligt nu gällande lagregler.
Alltså, oberoende om en förening går med vinst eller förlust i resultaträkningen så måste, upprepar måste avsättning ske till yttre underhåll.
Hade revisorn struntat i detta kunde han ha råkat riktigt illa ut.
Men nej.
Se på det såhär:
Om en BRF har ett 0-resultat efter avskrivningar så minskar byggnad och mark med x tkr och istället ökar kassan med x tkr (eller minskar lånet med x tkr)
Så när taket är slut och avskrivet så finns värdet som kassa istället. Så det finns medel för att genomföra underhållet.
Ja, självklart har kassan ökat. Men man har (ifall kravet finns att resultat efter avskrivningar inte får vara negativt) påtvingat brf-medlemmen att betala in pengar via årsavgiften motsvarande denna ökning. Det blir alltså en högre årsavgift som totalt motsvarar köpe-avgiften jämfört med ifall kravet inte funnits.
Tolkar jag dig rätt att du motsätter dig tvångssparandet till underhåll i en brf och hade föredragit villavarianten där kostnaderna dyker upp i klump till och från att betalas direkt?
Ja, det är påtvingat att ha en löpande finansiering där man inte låter boende dränera föreningens värde såsom en villägare kan göra.
Det jag motsätter mig är att det ska anses rimligt att en brf ifall den ska anses skötas på rätt sätt måste uppvisa ett positivt resultat efter avskrivningar. För en nybildad förening skulle det medföra en orimligt hög årsavgift.
Som jag skrivit tidigare så kan det såklart finnas undantag, som exempelvis vid en nybildad förening. Men målet bör ändå vara att långsiktigt klara sina avskrivningar tycker jag.
Nej. Det finns inget krav om att resultatet samliga år måste vara positivt. Detta är en omöjlighet.
Säg att föreningen normalt sett går 100 000 plus varje år, och att avsättning till Yttre Underhåll normalt sett är 90 000 kr. Ett enstaka år gör man en renovering på 500 000 kr. Då redovisar brf självklart en förlust.
Då föreslår föreningens styrelse i årsredovisningen att fonden för yttre under minskas med 500 000 kr och att Balanserat resultat förbättras med samma belopp.
Som jag skrev ovan blev denna tillämpning oerhört olycklig. Eftersom man numera struntar i avskrivning kunde månadskostnaden sänkas. Skedde detta? Nej. Istället höjde byggentreprnörerna priserna oerhört Istället för att betala till avskrivningar " till sig själva", betalar man nu ränta på lån Istället.
Ps. I sanningens namn var det inte bara byggherrarna som skodde sig. Kommunerna och andra fastighetsägare höjde dessutom priset på tomtmark rejält.
För bostadsrättsföreningar gäller likabehandlingsprincipen, dvs avgifterna får varken gynna eller missgynna vissa medlemmar. Alla betalar i allmänhet samma kvadratmeterpris i avgift till exempel. Det knepiga är dock att principen även utsträcker sig i tiden, dvs avgifterna får varken gynna eller missgynna framtida medlemmar.
Det här är väldigt svårt att få till i praktiken så att det faktiskt blir helt rättvist, men till att börja med måste man ju först se till att alla medlemmar måste stå för sina egna löpande kostnader som uppstår medan de bor där. Om föreningen har stora lån, eller om ränteläget råkar vara högt, då får dagens medlemmar stå för räntekostnaderna. Om el eller fjärrvärme råkar vara dyr därför att det är oroligt i världen så är det samma sak, dagens medlemmar får ta det. Sådant periodiseras inte och därför är det dyrt med nybyggda bostadsrätter.
Sedan kommer ju då det långsiktiga underhållet, där avskrivningarna är ett förvisso trubbigt verktyg för att försöka få ett mått på hur kostnaderna för underhållet ska delas upp över tid. För att ta ett förenklat exempel som bokföringsexperterna på forumet säkert kan ha invändningar emot, så är tanken att om man lånar en miljon för att byta ut ett tak som beräknas hålla i 40 år, då ska lånet i princip vara helt amorterat efter 40 år så att man kan ta ett nytt lån och byta taket igen. Alla medlemmar som bor i huset under de 40 åren ska proportionerligt ha bidragit i ungefär samma mån till detta. En förening som äger ett nybyggt hus har ju normalt inga stora underhållsåtgärder att ta hand om på många år, men medlemmarna ska ändå betala för det löpande underhållet som framtida medlemmar kommer behöva göra.
Allt detta blir som sagt väldigt svårt i verkligheten, det blir ju resonemang om att man kanske kan amortera mer när räntorna är lägre, och inflationen kan man ju debattera, men sånt brukar inte synas i bokföringen. Sen är det ju också så att många brf:er redovisar enligt K2 där det är väldigt svårt att få avskrivningarna att spegla verkligheten på något rimligt vis, vilket inte gör saken lättare.
Vinst före avskrivningar alltså?
Avsättningen enligt underhållsplan bör man amortera, inget annat.
Om vår förening amorterar avsättningen i 10 år så blir vi väldigt riskfria (skuldfria)
Amortering bör alla föreningar jobba hårt med. Det blir också ett indirekt kapitaltillskott som de som säljer lägenheter kan nyttja som avdrag när de säljer.
Sen lånar man bara upp om man behöver igen.
Står i bostadsrättslagen att årsavgift får tas ut för att täcka den löpande verksamheten.
Den löpande verksamheten exkluderar avskrivningar? Ser inget stöd i lag för att ta ut en avgift för avskrivningar?
Jag tror att du eventuellt blandar ihop två saker.
Enligt Årsredovisningslagen. Kapitel 4, paragraf 4 skall avskrivningar finnas med i resultaträkningen. Den revisor som hoppar över detta blir inte gammal…
Däremot behöver inte en brf gå med överskott. Detta innebär att en förening kan samla på sig ett ackumulerat underskott som motsvarar ackumulerade avskrivningar.
Här får sunt förnuft gälla. Om en förenings fastighet är bokförd i 38 miljoner, men marknadsvärdet är 50 miljoner och underskottet är 3 miljoner kan styrelsen vara lugn.
Skulle fastighetens värde däremot vara 38 miljoner, samma som bokfört värde och underskottet är 3 miljoner, då gäller det att tänka till.
I grunden är en brf en specialvariant ekonomisk förening.
Först och främst gäller lagen om Ekonomiska föreningar. För de de speciella regler som gäller för just brf tillkommer Lagen om Bostadsrättsföreningar.
Eftersom en brf måste upprätta en årsredovisning gäller även Årsredovisningslagen.
Kutym i branchen är också att man följer de rekommendationer som FAR (Föreningen Auktoriserade Revisorer) utfärdar.
Den löpande verksamheten inkluderar rimligen utbyte av utjänta komponenter av fastigheten, vilka ska finansieras enligt likabehandlingsprincipen. Ett sätt att uppnå detta är att se till att redovisa ett nollresultat (varken plus eller minus) och amortera samma belopp som avskrivningskostnaderna. Här kommer tyvärr K2-modellen i vägen då avskrivningar i dessa är väldigt godtyckliga och ofta för låga. Likväl kommer det inte att gå att göra nollresultat de år som större underhåll görs eftersom kostnaden för dessa inte får periodiseras över komponentens tekniska livslängd.
För er som är intresserade finns följande serie debattartiklar att läsa: Replik: Avskrivningar och sparande i bostadsrättsföreningar | Balans Det tvistas en hel del i frågan, men de flesta tycks vara eniga om att avgifter i brf-er generellt är för låga.
Nej, sunt förnuft gäller ej. Det är bostadsrättslagen som anger vilka avgifter som ska tas ut och vilka avgifter en medlem är skyldig att betala. För övriga avgifter är föreningen eller styrelse återbetalningsskyldiga.
Att ta ut avgifter efter eget tycke och smak eller en lag om årsredovisningen låter som ett grundrecept för att bli återbetalningsskyldig.