Jag blir kanske förvirrad av bilden som _Pylad lagt upp där det står under Resultat 2022-12-31 och att avsättning till yttre fond dras av från resultatet efter(?) avskrivningar och finansiella poster. Att flytta kapital från fritt till bundet är väl ingen “förlust” som sådan, eller? Framförallt då man flyttar “tillbaka” kapitalet när större renoveringar görs. Jag vill minnas att du tidigare nämnt att du är revisor, så jag är helt öppen för att ha fel här. ’
Det riktmärke för sund ekonomi inom en BRF jag fått lära mig är att sikta på ett resultat runt 0 efter avskrivningar och finansiella poster, framför allt om man redovisar via K3. Om man vill vara riktigt redig kan man sikta på 0 efter en “inflationsjusterad” avskrivning, det vill säga ett försiktigt positivt resultat, för att täcka upp framtida underhåll. Att ha nog med inkomst för att göra nollresultat efter avskrivning OCH avsättning till yttre fond låter väldigt dyrt för medlemmarna och jag ser inte hur det kan rättfärdigas utifrån de behov föreningen har.
Nej! Riktigt så enkelt är det inte. Grundtanken [ enligt revisorn] är att föreningen skall visa ett så stort resultat att överskottet räcker till att sätta av rätt belopp till Yttre Underhåll. Detta klarar inte föreningen på långt när.
Sådana regler följde man fram till för cirka 15 år sedan. Därefter började man strunta i detta och gick enbart kassaflödet. Man struntade i avskrivningarna. Synd egentligen och varför är detta i grunden fel? Egentligen har ju revisorn rätt.
Svsr: På grund av att man struntar i avskrivningarna blev månadsavgiften lägre. Vem tjänade på detta? Ja det blev givetvis inte de stackars bostadsrättsköparna. Att slippa belasta månadsavgiften med avskrivningar innebar att byggbolagen kunde ta ett högre pris.
De stora byggbolagen tjänade enorma belopp på de nybildade bostadsrätter som såldes mellan säg 2010 och 2020. Betydligt större marginaler än på annan byggnation. Tyvärr så är det.
Nu är läget som det är. Du behöver ändå inte vara orolig. Jag återkommer med svar.
Nämen, det blir absurt att riktlinjen ska vara att en BRF ska visa positivt resultat efter avskrivningar.
A. En person köper villa/radhus, tar privat lån för hela köpe-beloppet att amorteras på 100 år. Under dessa 100 år måste personen då betala ränta och amortering av hela lånet, driftkostnader och underhåll för att kunna bo kvar i ett beboeligt hus.
B. En person köper lägenhet i BRF, tar privat lån för hela köpe-beloppet att amorteras på 100 år. Under dessa 100 år måste personen då betala ränta och amortering av hela lånet, driftkostnader, underhåll + ett belopp motsvarande amortering av hela lånet en gång till för att kunna bo kvar i en beboelig lägenhet.
Exempel B är felaktigt. Når du köper en bostadsrätt blir du också delägare i föreningen som har lån. Således är en del av köpebeloppet lån som föreningen har. Alltså behöver man inkludera andelen av föreningens balansräkning som en del av sin egen.
Nej, självklart går det att bilda en BRF utan lån i föreningen. Det är den varianten mitt exempel visar för att det blir lättast att då se vad avskrivning får för konsekvens.
Jag vet inte vad du menar med det. Det jag vill visa är att en medlem i en BRF som ska visa noll-resultat inkl. avskrivningar, blir tvungen att i sina årsavgifter betala in extra pengar motsvarande hela köpe-summan under avskrivningsperioden. Detta jämfört med att inte ta hänsyn till några avskrivningar (vilket en villa-ägare inte gör).
Det är väl samma sak för båda parterna. Taket lever i x år. Efter det behövs y kronor för att lägga nytt tak.
En brf som löpande täcker sina avskrivningar har då sparade medel för denna åtgärd.
En brf som inte har det får låna och sedan höja avgiften för att täcka räntor. Funkar om marknaden alltid går uppåt och det är billigt att låna. Annars är det svårare.
Sedan bör enligt mig komponentavskrivnimg göras och inte en generell avskrivning som sker K2 för att avskrivningarna ska vara så nära verkligheten som möjligt.
Nja. Eftersom avsättning till Yttre Underhåll inte sker via Resultaträkningen utan som vinstdisposition via beslut på årsmötet så borde det ju vars logiskt att en brf skall gå med vinst.
Frågan är väl snarast om hur stor avskrivningarna skall vara.
En annan sak är också att avsättning till Yttre Underhåll i praktiken brukar vara alldeles för små. Det är ungefär som när våra politiker budgeterar 50 miljoner till en ny simhall och den kostar 100 miljoner.
Då skadar det inte att föreningen gjort avskrivningar så att det finns lite buffert. Men jag håller med om att 1 procent är högt. 0,25 procent som jag skrev tidigare hade kanske varit bättre.
Fast i mina båda exempel har jag ju med att allt underhåll betalas av villaägaren/brf-medlemmen. Villaägaren betalar det direkt till utföraren och brf-medlemmen betalar det via årsavgiften.
Så ifall taket går sönder får villaägaren ifall medel inte finns ta ett privat lån för reparationskostnaden, för att göra exemplet jämförbart får brf-medlemmen ifall medel inte finns på samma sätt ta ett privat lån för att betala en förhöjd årsavgift som täcker reparationskostnaden.
Och då kvarstår den här skillnaden att p g a noll-resultat efter avskrivningar får brf-medlemmen via årsavgiften betala hela sin köpe-kostnad en gång till, vilket inte händer för villaägaren.
Fast det blir ju ingen vinst att disponera till yttre underhåll ifall man som i exemplet utgår ifrån noll-resultat. För att kunna få det skulle årsavgiften behöva ökas ännu mer än avskrivnings-beloppet. Då börjar det handla om riktigt orimliga månadsavgifter.
Visar man ingen vinst så skall ändå avsättning ändå göras, annars bryter föreningen mot stadgarna och i förlängningen mot lagen om bostadsrättsföreningar i kapitel 9 paragraf 5.7.
Standardstadgar för Brf bör du kunna hitta på Bolagsverkets hemsida.
Fast det är ju precis det villaägaren också får, även om hen inte betalar en månadsavgift så måste huset byta tak, måla väggar, byta badrum mm. När det sker gäller det att villaägaren har kassa, låneutrymme eller är händig. Så underhållet i en villa kommer också göra att villaägaren betalar sitt boende flera gånger om.
BRF:en är ju beroende av flera hyresgäster och måste få in medel löpande in i kassan eller amortera för att underhålla. Klart de kan belåna sig också men bara till en viss gräns.
När du köper en BRF så köper du en del av en förening, oftast belåning både vid köp och i föreningen. Finns såklart risker med detta.
Både villaägaren och brf-medlemmen måste på något sätt betala dessa kostnader, men skillnaden är att brf-medlemmen för att uppfylla nollresultat efter avskrivningar dessutom måste betala en avgift motsvarande köpe-kostnaden en gång till.
