Det är säkert så att vi menar samma sak och pratar om varandra. Och Dolt Fel är ett juridiskt begrepp som har en speciellt tillämpning som inte är aktuell för bostadsrätter.
Konsumentverket har juridiska experter och borde inte använda fel formuleringar. I folkmun finns bara “dolt fel” och i praktiken är det väldigt ovanligt att man får rätt för detta även som köpare.
I vissa fall om man läser på Rikatillsammans för DIY byggeri, aka Byggahusforumet (drivs av väldigt trevligt folk från Lomma för övrigt) så verkar dessutom Dolda fel användas som förhandlingsargument av köpare att skrämma säljare till efterhanda prisavdrag när de insett att de förköpt sig i farten.
Bättre läsa på vad det innebär att köpa en bostadsrätt och fokusera på det viktiga. Det är köplagen som reglerar bostadsrätter.
Årsredovisning, underhållsplan och lägenhetsskicket.
Bry dig inte om den öppna planlösningen, det osar ändå bara stekt bacon i TV soffan…
Öppen planlösning är något som barnlösa arkitekter dessutom hittat på…
Mitt råd är att teckna en brf-hemförsäkring där man försäkrat bort åldersavdraget för det egna köket/badrummets ytskikt. En del försäkringsbolag kan vara så hyggliga att läcka som uppstår i tätskikt pga av ålder att de accepterar dem som plötslig händelse (dvs de har nog svårt o bevisa att det bara hände pga ålder). Har man försäkrat sig mot åldersavdrag kan du lätt spara 100kkr i en badrumsrenovering
Vet ej exakt men säg mellan 500kr-1000kr år gissar jag (som amatör). Men den dagen ditt badrum läcker, är du nog jäkligt glad att bara betala 15kkr istället för 115kkr för ett nytt badrum
Högsta domstolen har uttryckt att “förhållandet mellan varans [bostadsrättens] pris och varans värde i bristfälligt skick ger en kvantitativ hållpunkt för väsentlighetsbedömningen.” I ett avgörande hade en bostadsrätt sålts i befintligt skick och det visade sig efter tillträdet att badrummets tätskikt var bristfälligt, och det ansågs föreligga fel i lägenheten. Högsta domstolen konstaterade att värdeskillnaden uppgick till ungefär sex procent, vilket ansågs uppfylla väsentlighetskravet (i ett äldre rättsfall från Högsta domstolen ansågs en värdeskillnad på ungefär tre procent inte uppfylla detta krav).
Lite mer rättsfall, marknadsföring av objektet kan vara avgörande för undersökningsplikten.
Marknadsföringen av bostadsrätten kan få avgörande betydelse vid bedömningen av vad köparen ”med fog kunnat förutsätta vid köpet”. Detta är särskilt tydligt i Svea hovrätts avgörande om ett felaktigt badrum där det lagts särskild vikt vid att bostadsrätten annonserats med förklaringar att lägenheten var ”i toppskick” med mera. Köparen ansågs därför fog kunna förvänta sig att badrummet var i det skick som det marknadsförts i.
Tätskiktet är svårt att undersöka utan att negativt påverka dess funktion.
Utfästelser från säljare minskar köparens undersökningsplikt. Hade idioten som sålde inte skrivit “i toppskikt” hade det varit ett annat utfall. Vill man kan man tolka det som att domstolens utfall tydliggör att det formulerades med uppsåt, och en nersättning av köpeskillingen i princip gör köparen skadelös.
Det är för mig väldigt svart och vitt. Kolla hur många rättsfall du hittar på begagnade lägenheter där inte säljaren utfäst något.
Ingen har påstått att man är rättslös, men man skall inte tro att man kan gnälla bara för att det är dyrt. Det är ingen rättighet som vissa tror att bo i bostadsrätt.
Jag har bekanta som 9,5 år efter husköpet fick pengar från säljaren pga denna skrivit i prospektet att badrummet var fackmannamässigt renoverat. Dvs fuck it.
Kakel på spånskiva. Enda orsaken till att det gick sånlångt var pga det var välventilerat bakom med en 80 cm bred luftspalt och varm murstock. Dolt fel pga skriftlig utfästelse.
De fick riva ut hela badrummet och försäkringsbolagets hantverkare lyckades dessutom såga av vattenledningen men det var tur, för då upptäckte de den felaktiga dolda skarven i bjälklaget som prexs skulle till att börja läcka.
Nu var inte detta samma rättsfall, och badrummet var 6 år gammalt. Det som är intressant att domslutet kom 2019 från Högsta Domstolen och är vägledande framåt i dessa ärenden. Så framöver kanske det ändrar sig och vi får fler såna här avgöranden.
Vad du tycker är svart och vitt är liksom inte relevant. Juridiken är inte svart och vit, även om man kan tro det.
Detta kommer från en jurist som har analyserat massa domar och som är expert inom området.
“Köparens undersökningsplikt avseende fysiska defekter
När det gäller fysiska defekter som fuktskador i badrum, elfel och liknande har jag noterat följande. Om det inte har förekommit några tydliga felindikationer som fukt eller mögellukt m.m. har säljaren sällan haft framgång med invändningen att köparen åsidosatt sin undersökningsplikt.”
Skador i badrum
När det kommer till badrum kan man ofta utgå från att om badrummet marknadsfördes som fräscht och det såg nytt ut utan fukt- och luktindikationer, ja då är det som huvudregel svårt för säljaren att hävda att köparen åsidosatt sin undersökningsplikt, men som jag tidigare nämnt är rättsläget långt ifrån klarlagt.
Det finns dessutom ett antal domar där man slagit fast att undersökningsplikten inte är lika långtgående för bostadsrätter som för fastigheter, det förtjänar dock att påpekas att undersökningspliktens omfattning är långt ifrån klarlagd. Det praktiska råd jag kan ge är dock att man som köpare ska ta sin undersökningsplikt på fullaste allvar.
Vilket är en del av köplagen och de fel man som säljare blir skyldig att ersätta delvis eller avhjälpa. Detta har jag också nämnt i mina övriga inlägg i denna tråd.
Helt komplett och fullständigt rättslös är man inte. Men att få full ersättning för oväntade fel kan man inte få som köpare.
Enligt förarbetena till köplagen har kravet formulerats på följande sätt: ”Bedömningen får därvid ske med utgångspunkt i den grad av omsorg som kan krävas av en person i köparens ställning”.
I rättspraxis har det utvecklats en normalgrad av undersökning, något som kan kallas en ”vanlig undersökning”. Vid en vanlig undersökning ställs förhållandevis höga krav. Enkelt uttryckt måste köparen använda alla sina sinnen i alla lägenhetens utrymmen. Köparen ska in överallt och titta, känna och lukta.
Det är lättast att beskriva vad som inte krävs av köparen. Det krävs inte förstörande undersökningar. Detta innebär att fel är dolda om det inte går att upptäcka dem utan att ta sönder något. Det krävs inte heller fackkunskaper. Detta innebär att utgångspunkten ska vara hur en lekman tolkar det han eller hon ser och känner.
Vore dumt att inte göra en besiktning. T ex mäta ytan. Inte alltid det stämmer med angiven area. Ventilations kanaler golvbrunnar allt som har med vatten att göra. Om du behöver besiktningsman eller ta in annan firma rörläggare mattläggare ventilationtekniker är upp till dig.
?
via mobilen